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物业费近12元/平方米的小区,你会考虑吗?杭州又迎来一波开盘潮,该怎么选?我们帮你分析分析

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西湖区蒋村板块的现房销售盘——葛洲坝龙湖中杭府前两天突然领证,高层均价4.7万元/平方米,叠排每套均价在5.7万元-7万元/平方米。

这个消息,让不少想买这个板块的改善购房者有些激动。

“价格比预想的低,大户型也适合我们置换,这周边没多少新房。”购房者张先生说,前几天,晚上11点多,置业顾问突然群发了一个预约看房的链接,“还好我们及时看到,马上去预约了。好多人第二天才看到,已经约满没法看房了。”


蒋村板块改善型“准现房”

起步户型160方,2023年交付

虽然是预约参观制,来到售楼处,现场还是来了不少看房者。在我们实探的1小时内,售楼处和样板房来来往往的购房者,至少有30组。

中杭府规划10幢多层、10幢高层,属于“高低配”的小区。作为现房,项目外立面都已经像模像样了。


2017年6月15日,葛洲坝首进杭州,43.2亿竞得蒋村单元宅地,自持面积比例44%,楼面价31698元/平方米,地块需现房销售。

由于自持比例44%,中杭府的可售住宅房源只有364户,高层户型160-225方,叠墅约220方——起步户型较大,总价门槛较高,比较适合改善型购房者。

目前预售证尚在公示中,即将开启线上登记。

置业顾问介绍,由于还要装修,中杭府的交付时间预计会在2023年6月。这么看来,中杭府也不算真正意义上“即买即住的现房”。

新房不到5万元/平方米

周边二手房挂牌最低7万元/方

蒋村板块毗邻浙江大学紫金港校区,南面离西溪湿地不远。板块内的小区年份大多比较新,一度是西湖区很多改善型购房者的选择。

来看中杭府的李女士说,自己主要看中了这个地段,而且买新房划算,“周边二手房价格很贵,4万多元一平方米是买不到的”。

楼盘与最近的地铁站——5号线蒋村站,实际步行距离较远,大约有1.5公里。

除了离地铁远一些,楼盘自身配套很不错。交付后,售楼处将作为会所,供业主使用。会所的地下一楼还有健身房、室内游泳池、桌球室、儿童游乐区等配套设施。



近期杭州二手房成交量价整体下行,蒋村板块内的二手房成交同样寥寥,价格也有所下降。

昔日热销的融创河滨之城、万科西溪蝶园等,挂牌房源之间价格相差很大,“全看房东怎么想”。比如河滨之城,二手房最低挂牌价7万多元/平方米,最高挂牌价9万多元/平方米。不过,按挂牌价最低的一套算,新房和二手房的价格差也超过2万元/平方米

蒋村板块的教育和商业配套比较齐全。最近的学校有竞舟第二小学、浙江大学附属第二小学、杭州十五中崇德校区等。商场有龙湖西溪天街、银泰百货等。

中杭府的地段、价格是优势,但在很多购房者眼里,这个楼盘也有很多“槽点”,比如“170多方居然只有三房”的独特户型,和近12元/平方米的物业费。

174方只设计了三房

多胎家庭称“不够用”

楼盘的户型面积十分可观,但160方和174方户型,都只有三房设计,功能性似乎略有不足。200方的户型,书房是开放式的,严格说也算是三房设计。

一位二胎妈妈吴女士,在看房途中就表示:“不实用。你看,进门这么大一块走廊都浪费了,对我们这种二胎家庭来说,房间不够用啊!这个要是买来,只能自己多隔间房了。”

另一位看房者张先生则认为:“可能就是这么设计的,我看客厅、厨房都很大,如果是小两口、一家三口,住住还是很舒服的。精装修看起来也挺有档次。”


近12元的物业费

可能是杭州住宅小区之最

“太夸张了!每平方米要12元物业费,一年好几万元呢!”

“在杭州的住宅小区里可能是最贵的了,没听说过比它贵的。”

购房群里,很多有意向的购房者都说,中杭府的地段和房子都挺好,就是物业费和户型,让他们非常犹豫。

对此,置业顾问解释:中杭府的物业费加能耗费是3.35元/平方米/月;特约服务费,即会所的使用费是1.2元/平方米/月;科技系统运行费是7元/平方米/月。全部加起来一共是11.55元/平方米/月。

原来,中杭府的一个卖点就是“5G科技住宅”。简单来说,就是不装空调和地暖,通过这个科技系统让室内保持恒温。这个系统运行费是7元/平方米/月,加物业费就贵了。


“但空调和地暖的电费,相当于是帮你们省了的。”置业顾问表示,“所以我们房子适合自住,也推荐自住的客户来买。如果您不住,这物业费也是要交的。”

在杭州,类似的“科技住宅”,还有金茂府、朗诗熙华府等等。

但11.55元/平方米/月的费用,的确比较高昂。比如,杭州有名的高档小区武林壹号,物业费是7.6元/平方米/月。

我们算了一笔账,按中杭府最小户型160方计算,每个月需要支付物业费加系统运行费为1848元,一年下来总计要交2.2万元

十余个新盘掀起一小波红盘潮

怎么选?

包括中杭府在内,杭州正在登记和即将登记的,还有十多个新楼盘,有“最后一个热点楼盘”星创城,还有市区拼社保的楼盘春熙上和湾,滨江区和萧山区的红盘等,也算是一小波红盘潮了。

怎么选?我们用点评+评星的形式,给购房者置业做个参考。

葛洲坝龙湖中杭府

西湖区蒋村板块

均价:高层均价4.7万元/平方米

户型:160-225方

套数:364

登记时间:等待公示

推荐指数:★★★★

蒋村板块成熟度高,项目边上就是竞舟第二小学、浙江大学附属第二小学,附近还有西溪天街,商业、教育配套不错。

缺点是地铁距离不算近,交付时间比预期长,但“准现房”交付品质可以看得到,总体来说瑕不掩瑜。

相比周边二手房价格,中杭府至少要便宜2万元/平方米。从售楼处现场实探来看,报名的人估计不会少。

滨江望涛月明

萧山区市北板块

均价:3.75万元/平方米

户型:108-129方

套数:400

登记时间:10.14-10.16

推荐指数:★★★

望涛月明是滨江集团在萧山区市北板块开发的又一个新盘。本次首开400套,摇中概率相对较高。从位置来看,从望涛月明步行至地铁2号线建设一路站,大约1.4公里,比同是滨江开发的滨涛映月还要远一点。

虽然离地铁不算近,但“滨江”品牌在杭州市场较受认可。

滨涛映月上次摇号有6000人登记,热度很高。望涛月明和它的位置相隔不过几百米,可以预料,望涛月明热度也不会低,甚至可能突破4000人,让摇号进入“拼社保”环节。

兴耀枫漫小筑

钱塘区大江东板块

均价:1.98万元/平方米

户型:105-127方

套数:362

登记时间:10.14-10.16

推荐指数:★★★★

作为大江东板块首开的刚需盘,交通、商业配套非常不错。

距地铁7号线启成路站步行约600米,旁边就是前不久刚开业的龙湖江东天街,加上大江东宝龙广场,这一带可以说不缺商业配套。

从价格来看,它是杭州主城区少有的总价200万元起的地铁房。建议刚需重点考虑。

更多楼盘的推盘信息见下图


橙柿互动·都市快报 见习记者 许晖

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