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梦碎!刚刚,乌鲁木齐楼市5大残酷真相曝光!买房人彻夜难眠!

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2021年,是房地产剧烈变革的一年。

从去年到现在,大家都应该切身感受到了房地产行业内“黑天鹅事件”的爆发。无论是全国范围内的“学区房神话”破灭、全国各个一二线城市及二手房市场都在骤降。

不少朋友都在好奇:房地产市场怎么了。


2019年土拍市场的火热和成交大热场景还记忆犹新,怎么到了如今不少地产已经高喊“活下去”了?

或许,2021年对于整个行业来说,“短炒时代”已经成为过去式。

昔日快速去化的浪潮或许也已经告一段落。接下来楼市进入了平稳期。

不论是开发商还是买房人,可能都会面临一些头疼的问题,5大残酷真相也曝光在我们面前。

真相一:随着各地纷纷发布二手房指导价,乌鲁木齐二手房市场也出现了降价潮。最高降幅甚至达到了1709元/㎡。

真相二:学区房热度不断下降,不少老破小的未来更加堪忧。

真相三:公积金贷款政策不断收紧,10月18日又将迎来新变化,对于很多刚需年轻人来说,公积金贷款门款或许将再度提高。

真相四:今年乌鲁木齐“金九银十”似乎也没有往年那么火热,一些楼盘开始降价促销。心态炸裂or最佳抄底期?

真相五:乌鲁木齐核心地块的供应量也在不断减少,未来不久或许将出现“主城断供”!

接下来,让我们剥丝抽茧,一点点来分析!

01

真相一:随着各地纷纷发布二手房指导价,乌鲁木齐二手房市场也出现了降价潮。最高降幅甚至达到了1709元/㎡。

根据今年9月国家统计局公布的数据来看,乌鲁木齐8月二手房市场市场环比下跌0.3%。


(图片来源:国家统计局)

同时,在进行乌鲁木齐二手房价格大盘点的时候,我们也明显感受到了各个区域出现了不约而同的二手房降价。







虽然降价幅度不是呈跳水式下降,但是曾经一些热门小区都赫然在列。

02

真相二:学区房热度不断下降,不少老破小的未来更加堪忧。

今年,“学区房降温”一定是整个房地产市场逃不开的话题。


前有北京西城区还是实行“多校划片”,后有乌鲁木齐今年6月开始把控学区房的宣传问题。

不得不承认:乌鲁木齐不少顶级学区房热度亦在明显下降。

根据最新的安居客挂牌情况,我们可以清楚的看到:10月份乌鲁木齐小区跌幅前十名里,有6个小区都是乌鲁木齐的塔尖学区房,而且几乎都是房龄较为大的老破小。


而且在配套资源相同的情况下,学区新房与老破小之间的价格差距也日益悬殊。

比如说去年交工的中海·学府里项目和建成于90年代的铁路局十六街小区,同属于铁三中和铁二小的学区房,二手房价格相差近4000元/㎡,而且前者价格还在不断上涨,后者却跌幅达到了6%。


这也给很多关注学区房的朋友们一个明显的信号:在乌鲁木齐不断推进教育均衡化发展的情况下,学区房的或许将更多的回归于居住本质。

而一些老破小在市场流通性方面,或将面临更大的考验,入手务必谨慎再谨慎!

03

真相三:公积金贷款政策不断收紧,10月18日又将迎来新变化,对于很多刚需年轻人来说,公积金贷款门槛或许将再度提高。

公积金贷款政策与每一个年轻人来说都息息相关。今年全疆范围内多地都出现了公积金政策的调整,而且大多都是收紧的态势。


今年1月,乌鲁木齐公积金管理中心率先发声:2021年1月1日起,乌鲁木齐公积金贷款的月还款额需占家庭收入的60%以下!

今年6月,伊犁公积金管理中心发出声明,收紧公积金贷款政策:


  • 1、暂停异地贷款业务;

    2、暂停缴存职工在异地(伊犁州行政区域外)购房的贷款业务;

    3、暂停“商转公”贷款业务;

    4、在原贷款额度计算方式的基础上,增加以缴存余额倍数限定贷款额度,即:首次贷款不高于申请人及配偶公积金账户余额之和的6倍,二次贷款不高于申请人及其配偶公积金账户余额之和的5倍。

  • 今年7月,兵团公积金管理中心也出新政策:住房公积金个人住房贷款最高贷款额度由100万元调整为70万元,2021年7月23日起实行。

  • 短短两个月后,兵团公积金再出贷款新政策:最高可贷额度按照职工公积金账户余额的倍数计算;

如此种种,很明显都在向我们传递一个信号:政策,在根据市场情况在不断的变化。

同时也在释放一个信号:目前不仅是乌鲁木齐,地州公积金管理中心也开始出台政策来调控和规范公积金贷款。

在不久的未来,不排除出现公积金贷款额度再度调整、贷款资格再度提升的可能性。

04

真相四:今年乌鲁木齐“金九银十”似乎也没有往年那么火热,一些楼盘开始降价促销。

刚刚前文我们也说过,从市场行情上来看,今年乌鲁木齐“金九银十”并没有去年那么的火热。

虽然还是有热盘层出不穷领跑市场,但是还有不少项目在十一期间遇冷,并没有出现想象中的十一大热场景。


如今2021年已经走过了四分之三,不少项目也进入了最后的冲业绩阶段。

不少项目都出现了打折、促销、特价房等方式来促进销量。


冷热不均加剧、价格变化明显,这对于市场来说,也是一个不小的冲击。所影响的也是买房人的心态和市场平稳发展。

当然对于部分观望者来说,这也可能是一个捡漏和抄底的好时机。但是也需要擦亮眼睛,优先考虑长久的质量与品质,而不是眼前的价格与折扣。

05

真相五:乌鲁木齐核心地块的供应量也在不断减少,未来不久或许将出现“主城断供”!

近两年,乌鲁木齐的土拍市场一直都是相对平稳。但是我们也可以很明显的感受到,随着各大开发商出手拿地,各个区域的核心地块基本上已经处于稀缺状态,没有新地面世!



比如说水区会展板块,虽然是新区,但是近两年板块内的核心地块基本上已经被各大开发商瓜分完毕。如果再有新地块面世,大概率也是在八道湾以东或者奥体中心以西。

还有高铁板块,近两年发展亦是如火如荼,核心区域可供开发的住宅用地也所剩不多。就在上个月,秦基拿下了高铁核心区的最后两宗地块。


而老城区本来就处于土地饱和状态,很少再有新地块面世。

所以在短时间之内,主城之内核心地块出让的情况大概率会比较少见。各家开发商对于优质地块的争夺战或许也会更加激烈。

这是否会造成主城土地价值的再度攀升?

刚需年轻人想要买入主城的选择是否会缩小?乌鲁木齐房市团队也会持续关注!

以上,就是小编对于乌鲁木齐房地产市场的一些分析与见解。

你觉得接下来乌鲁木齐房价是涨是跌?现在该出手买房吗?欢迎大家在文末留言,说说你的看法!

欢迎大家转发扩散!

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