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房企暴雷离无锡有多远?这些房子需谨慎...

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过去一年, “三道红线” 成为地产行业的高频词汇; 降负债、去杠杆 成为许多房企经营围绕的重心; “绿黄橙红档” 成为我们用来评判房企的新标准。

大而不倒的故事,正在走下神坛。

虽说,踩线并不意味着一定会出事,但当年买恒大的业主恐怕也没想过会遇到今天的状况。 市场 变 幻,多留意下那些在“橙红”档挣扎的房企,总没坏处。


自2020年7月以来, 泰禾集团、三盛宏业、华夏幸福、协信、蓝光发展 等房企接连出现债务违约情况 。


人民法院发布的房地产企业破产文书

根据贝壳研究院整理的上市房企三线四档情况显示: 目前有 42家房企仍触碰“两道红线”以上

其中有23家触碰两道红线,19家触碰三条红线。 踩中两道红线的房企中,有9家房企在无锡有项目在售。

这些项目中许多都是负面缠身。 包括: 恒大、绿地、栖霞、华发、三盛、美好等。



8月以来,恒大多地项目曝出停工,无锡的三个项目也不能幸免。


恒大观澜府停工公告

在售项目恒大观澜府与恒大悦珑湾工地先后停工, 目前仍未复工恒大珺睿府地块自2020年6月17日被恒大竞得后,施工进度缓慢,目前已是停滞状态,看来也是凶多吉少。


恒大悦珑湾工地(来源:网络)

虽说恒大近期发布公告,全力保证楼盘交付,但 前景依然不容乐观


绿地控股目前无锡在售项目有2个。

绿地观澜湾 项目的命运就很不平凡,从多年前收购了原来县前三号地块后,并未实现翻盘,加上项目自身的诸多问题,销售多年,如今所剩的公寓和商铺等产品均被第三方公司包销。

此外绿地控股参与开发的绿地中央广场也即将亮相,位于太湖广场核心板块内,目前该项目销售团队都已进驻,但该项目有ZF占大比重,资金相对稳健。


曾经在无锡风光无限的 栖霞建设 ,在无锡开发过瑜憬湾、东 方 天郡、栖霞栖庭等多个项目。

近两年渐渐归于沉寂,多年未在无锡拿地。 目前在售项目中,栖霞栖园是渔港板块在售多年的低密盘, 去化缓慢,熬成现房

栖霞天樾府是2019年5月拿地的项目, 去化同样不尽人意 。 从栖霞的营销动作来看,声量微乎其微,似乎消失在无锡市场一般。


中洲控股 开发的中洲花溪樾项目同样是 偏远板块的“老大难” 。2017年首开至今,已有4个年头。


中洲花溪樾业主要求退房现场

曾因项目私改规划问题,引发业主维权退房。 项目在售合院别墅,交房时间竟然视购房时间而定? 笔者隐隐闻到了不妙的气息。

亿达中国 与三巽合作开发了东港板块的锡山清枫项目,于国庆期间悄悄开盘, 去化不到一成 ,相当惨淡。

首开股份 目前无锡在售项目只有太湖如院一个,由首开集团、保利发展、招商蛇口联合开发,是无锡首个现房销售的项目。该项目市场表现平平,但由于现房销售,对于购房者来说,算是比较稳的项目。

美好铂翠项目 位于梁溪区广益板块,但一直去化很难,似乎已经陷入死局,8月 工地还曾传出停工传闻


值得关注的是,位于“高危线”内的华发股份,在无锡在售项目两个,分别是华发首府和华发中央首府,此外还有一副惠山新城的张村5号地块,目前围挡已搭建。

华发首府是华发在无锡的第一个项目,以产品取胜,还是获得了不错的成绩;华发中央首府是华发在经开区开发的纯高层产品,开盘以来由于受市场影响,销售情况一般,如何继续坚持产品致胜,华发还需要投入更多的思考。

华发作为珠海国企,资金背景应该是没有问题的,在华东区近几年发展迅猛,难免会发生短期债务压力。


相比三档两线的,踩中三道红线的房企更需关注:


位于四档三线,在无锡有在售项目的房企总共有2家。

富力地产 目前主力在售的项目富力山,在售165-185㎡大平层。

富力开发的项目均定位高端,然而富力十号、富力城深陷“质量门”,爆发了不少维权。 近年来的无锡 土地市 场中,也很少见到富力的身影。

嘉凯城财富中心 位于经开区金融第三街区,在售SOHO产品。

2016年恒大入主嘉凯城后,项目改名为恒大财富中心。 2021年恒大回笼资金流,转让嘉凯城控股权,项目重回嘉凯城。 能重新收回, 是否也说明 手上还是有 资金的 呢?

此外,已售项目中, 蓝光曾经在无锡开发过4个项目,包括蓝光雍景园、雍景里,蓝光五彩城和COCO蜜园。

华夏幸福也是名噪一时的开发商,曾在无锡开发大体量项目孔雀城。 目前他们都已经多年未在无锡露面,政策高压下,忙着降负债、去杠杆, 这些房企基本告别了土地市场。


除了恒大全国工地停工,还有新力股价暴跌、花样年美债违约、协信工地停工……

为何绿档、黄档房企也会开始爆发危机?

花样年便是一个典型例子。如今, 直到最后一刻也不松口的欺骗行为,让资本对房企彻底丧失了信心。

在波诡云谲市场上,笔者有一些小小思考:

01. 购买期房时,尽量选择财务稳健的房企。

首先关注绿档房企,在这基础上,建议大家选择国企、央企等头部房企, 财务天然稳健一些。 地产行业常提的“ 招保万金中华龙 ”,这算是7个比较稳健的房企。

02.接下来的两三年,开发商打折促销可能不在少数。

尤其是一些偏远地段、老大难的项目。 目前形势下,开发商急着快速出货,降低负债率,快速回笼资金。 购房者拥有“议价权” ,完全可以多看看,争取最大优惠。

03.怂一点,买二手房。

如果实在拿不准的话,就专注于买二手房。 当然,三道红线只是作为一个参考指标,“绿档房企”目前来讲至少相对“安全”,对于触碰红线的企业,也不是说项目一定不好,本文只从三道红线角度出发,供大家选房做一个参考。

延伸阅读:

所谓“三道红线”,是指2020年8月住建部、央行召集房企开会时提出的三个监管要求。

剔除预收款的资产负债率不得大于70%

净负债率不得大于100%

现金短债比不得小于1倍

根据踩线的条数,监管部门将 房企分成“红、橙、黄、绿”四档管理 ,每降低一档,有息负债规模增速上限增加5%,即使是处于绿档位置的房企,有息负债年增幅也不得超过15%。

而“踩线”数量越多,房地产企业面临的降杠杆压力越大。

按照监管要求,从2021年1月1日起,房企正式进入降杠杆测试期。

到2023年6月底,12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标,2023年底所有房企实现达标。

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