上海两轮拍地表现“冰火两重天”！

上海第二轮集中供地在波澜不惊中落下了帷幕，从结果来看，有7幅涉宅用地终止出让，3天内累计出让宅地20幅，成交总金额480.5亿元。其中有11幅地块为底价成交，进入一次书面报价的地块仅6幅。（文末附上本轮上海集中供地最终结果）

相比之下，上海第一轮集中供地31幅涉宅用地，成交总价为773.79亿元，20宗地块进入一次书面报价。

从两次土拍的结果来看，可谓“冰火两重天”，土地市场的冷暖或将影响明年上海楼市的格局。下面，笔者带大家一起来总结下上海前两轮集中供地。

反转，上海第二轮集中供地遇冷！

（1）无人报名，未拍先冷

其实从第二轮土拍的报名情况就能预判到本轮土拍注定不会热。网传27幅宅地中7幅地块无人报名（官方宣称由于规划调整而终止出让），剩余20幅地块报名人数全部低于竞买人数上限，而全部采用挂牌方式。

相比第一批集中供地，只有个别地块报名人数才1至2家，而这次大量地块出现1人报名的情况。当时单幅地块竞买人数最多的宝山区美罗家园地块，报名人数达到惊人的18家，而本次最多的青浦华新地块也仅有6家竞买人。

此外，本次有11幅地块均只有1家房企报名，5幅商住用地全部入围，而剩余6幅地块不是位置偏远，就是总价很高。在目前的大环境下，房企融资难度增加，回款周期更长。因此对于自持要求较高的商住用地、去化周期较长的偏远地块或融资成本较高的地块，开发商都会更谨慎选择。

（2）房企出价更谨慎，“触顶”数量大减

在首轮集中供地中，触发终止价已经变成家常便饭，31幅宅地中20幅地块进入一次书面报价环节，占比为64.5%。

而在第二轮的集中供地中，房企的出价明显更为保守，仅个别几个热门地块的争夺还算积极，最终仅有6幅地块触发中止价并进入书面报价环节，仅占到所有地块的3成。

（3）底价成交占半壁江山，平均溢价率下降

由于进入书面报价的地块仅6幅，因此高溢价地块也大幅减少，而底价成交地块多达11幅，因此上海本轮20幅成交宅地的平均溢价率仅为3.2%。

与这一次形成鲜明反差的是，第一次集中供地中有20幅地块触顶，最终所有地块的平均溢价率为5.23%。

民企抱团，国企逆势拿地

从此前的报名情况就可以看出，第二轮集中供地有两个显著的变化。

首先，参拍房企大多为国企、央企背景的开发商，最终拿地结果也不出意料，在拿地的房企中，8成都是国字头背景的房企。

据业内人士分析，这类企业的实力相对雄厚，融资相对民企更有优势。另外，国企央企发展以稳健为主，当市场活跃时民企会比较激进，因此拿地他们比较踊跃，相反，市场稍有风吹草动，他们会降低拿地动作。

另一个现象是，参拍的很多民营房企都选择联合拿地的方式，与这些资金实力雄厚的国字头房企制衡，在所有地块中有6幅宅地属于联合拿地。

相比首轮集中供地，只有1家房企选择联合拿地，当时京东和卓越联合体一起拿下了普陀区万里社区的一幅超大型商住办用地，考虑到京东并无房产开发经验，拉上卓越也合情合理。

而这一次，房企大抱团现象格外普遍，甚至还多次出现了3家房企联手的现象，这在第一轮集中供地中比较少见。

对于民营房企来说，在市场下行的行情下，联合拿地能有效降低资金压力，抵抗潜在风险。

而对于部分资金实力雄厚，但本土开发经验并不多的国企来说，拉上操盘经验丰富的民营企业联合拿地，可以扬长避短，例如昨天争夺激烈的闵行梅陇地块，越秀虽为广州老牌国企开发商，但此前并没有在上海拿地开发的经验，因此拉上本身就自带“流量光环”的仁恒，无疑为其在上海的后续开发扫清障碍。

随机值搅动结果，猜价格难度增加

本次加入随机值的新规，在很大程度上影响了书面报价的最终结果。从以往的经验来看，很多房企会在一次书面报价阶段争抢“中间值”，率先出价的一方优势更显著。

但这一次引入的随机值打破了这一平衡，从本轮两次触发随机值的土拍结果来看，两次随机值均高于所有竞买人的报价，最后出价最高的一方反而成为了最后赢家，这和此前一轮的竞拍有很大不同，可见随机值对结果有很大的干扰性。

提前剧透，明年这些盘会很热

第二轮出让地块虽然没有太多亮点，但有几幅地块的热度还是比较高的，或预定明年的热门楼盘。

其中，仁恒和越秀以46.21亿元竞得闵行梅陇地块，无疑将是明年闵行区热门项目。地块的体量比较大，出让面积达到6.1万方，容积率却仅有1.75，未来很可能会打造成高低配社区。从位置上来说，该地块距离莘庄商圈仅3公里，目前莘庄板块的新房供应已经相当稀缺，未来这里或承接莘庄板块外溢的购房需求。

闵行梅陇板块

另一大看点是该地块的房地联动价为7.3万/平，周边的二手房春申景城的挂牌房价已经接近9万/平，其余挂牌房源也在8万/平上下，如此明显的一二手房倒挂，注定了这幅地块未来需要高积分。

杨浦和徐汇的四幅宅地虽然没有吸引很多竞买人参与，但凭借优秀的地段和成熟的配套，相信这些区域的新房还是会成为明年上海市区的热门项目。

漕河泾地块周边环境

大虹桥本次仅有1幅地块出让，不过地块体量相当大，或成为明年大虹桥重要的新房补给。该地块总价近64亿元，由三家房企联合拿下，对房企来说也能更好地消化这幅地块。该地块周边的配套不错，房地联动价为6万/平，明年注定成为大虹桥的热门项目。

另外，青浦华新地块和奉贤新城地块也是本次土拍的热点地块。华新地块本次吸引了6家竞买人参拍，地块周边的生活配套成熟，随着13号线西延伸即将通车，未来将弥补区域内的出行短板。

青浦华新街景

而奉贤新城本次出让的10单元13-02区域地块虽然不在奉贤新城的核心地段，但在第四批认购名单中，周边的2个新盘金海壹品和保利明玥湖光都触发了高积分，其中金海壹品更是突破了70分，刷新五大新城项目的最高纪录。

由此可见，奉贤新城板块的改善需求依然很高。在首轮集中供地中，奉贤新城也仅有1幅宅地出让，所以明年奉贤新城的供应量并不会很多，供需不平衡下，这两盘都有可能成为热门。

结语

上海的集中供地暂时告一段落，虽然上海这一轮的土拍有所降温，但从全国来看，上海的表现还算说得过去。其他一线城市方面，广州二次土拍，挂牌的48宗宅地仅成交23宗，流拍率达52.08%；同样刚结束拍地的北京，43宗宅地，26宗无人报名延期至下次，剩余地块中只有11宗进入现场比拼环节。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，这次土拍有多幅地块是底价拿地，预计最后一轮集中拍卖或延续这一现象。

未来房企或更倾向于将有限的资金投放在优质的地块上。比如市中心、五大新城中有发展潜力的区域，或是投入相对较小的地块等。

附上海第二轮集中供地完整结果：