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出让条件改了再改 惠州一宗地2次终止第三次再挂牌

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博罗石湾二度中止出让的地块本周四第三次再重新挂牌。地块挂牌截止时间为2021年11月17日。位于博罗县石湾镇黄城塘路南侧地段地块面积约4.49万平方米,规划建面约13.48万平方米,竞拍起始总价8.28亿元,起始楼面价约6145元/平方米。对比此前9月8日的出让条件,楼面价贵了,最高限价高了,但是核心的商业配套从40%减少到5%,这个条件也被业界观察人士认为,是这宗地在当下市场环境下,或不会流拍的关键因素。

来自惠州市公共资源交易中心的公告显示,这一次也是第三次竞拍,地块最高限价9.52亿元,即当折合楼面价达到7067元/平方米时,将采取摇号方式确定竞得人。

此前两次终止挂牌 最高限价10亿元

该宗地块8月份第一次挂牌,起拍总价7.6亿元,折合楼面价约5500元/平方米。第一次挂牌公告显示,该地块最高限价为10亿元,即折合楼面地价最高约7237元/平方米,当竞价达到最高限价后转为竞配建保障性住房,每次面积增加幅度为1000平方米,纳入首期建设,建成后无偿移交给县政府。



但在8月4日当天,公共交易中心突然宣布终止该地块出让,观察人士指出,终止挂牌和惠州被约谈有关。

惠州资深地产评论人胡光宇解释,突然终止地块挂牌和惠州被住建部约谈有关。"和马安地块终止出让的原因类似,石湾地块也需要完善房价地价联动措施,待完善房价地价联动措施后再恢复挂牌出让。”

7月30日惠州等5城市,因为今年上半年新建商品住宅销售价格和住宅用地价格增长过快,市场预期不稳,被住建部约谈。随后的8月9日,惠州出台相关调控政策。

果然在9月8日,该地块重新挂牌,采用“限价+摇号”的出让方式,起拍价7.6亿元不变,增价幅度从2000万元降为1138万元,最高限价从10亿元降为8.74亿元,最高楼面价到6324元/平方米时,若有多名竞买人报名达到最高限价,则采用摇珠的方式确定竞得人。地块的商品房毛坯销售最高价不高于1.7万元/平方米。



此次挂牌取消了第一次达到最高限价后,竞配保障房建设的条件,但是增加了审查竞买人购地资金来源、竞买申请人资质管控等。

第一次和第二次挂牌,都有严苛的商服面积的配建,商服建筑面积占比40%,须建设集中商业,不得建服务型公寓;住宅的建筑面积占比60%,商业用房须集中建设,不得建服务型公寓,商业用房和商品住房须同步规划、同步建设、同步验收,自持商业用房自取得房屋权属登记后20年内不可上市销售。

随后,该地块又在9月27日被公告终止出让。



要求匿名的行业知情人解释,这一次取消挂牌,可能是因为条件严苛没开发商报名竞买,“13.48万平方米地块,要求配建40%的集中商业,还不能建设公寓,意味着只能建商场,20年不能卖,在市场下行的趋势下,这对开发商是严峻的资金考验。”

第三次挂牌 取消40%商业配套

本周四,该宗地块在调整后进行第三次挂牌,起拍总价从此前的7.6亿元增至8.28亿元,最高限价也从第二次的8.74亿元升至9.52亿元,地块所建商品住房单套毛坯住房销售价不高于17000元/平方米。挂牌的起始楼面价从5500元/平方米升至6145元/平方米。



第三次挂牌,楼面价贵了、最高限价也高了。

第一、二次挂牌中,宗地有明确的建设要求,根据规划,商业服务业的建筑面积占比40%,须建设集中商业,不得建服务型公寓,自持商业用房自取得房屋权属登记后20年内不可上市销售的条件被取消。

这一次明确挂牌条件取消了商服比例配建,地块占地4.93万平方米,规划建筑面积13.48万平方米,商业服务业的建筑面积比例≤5%,配套设施的建筑面积>700平方米。

惠州资深地产评论人胡光宇评价说,此前2次挂牌,40%商业配套,还要求不能建设服务型公寓,对所有开发商而言都是巨大的压力,9月27日的公告终止挂牌,可能也是因为报名的开发商较少,也可能是没有。此后政府可能再度商议修改了相关出让条件,这一次相对竞拍条件对开发商相对友好一些。

南都记者观察,其他挂牌条件和此前2次没啥变化,都是要求竞得人需配建地块北面的黄城塘路和东面的东明路两条市政道路,建成验收合格后无偿移交给石湾镇政府管理。竞得人还需按要求配建一所12班幼儿园,并无偿移交博罗县教育局。

上半年博罗临莞土地市场火热

上半年博罗土拍,4宗地块溢价率超88%,大部分为临莞片区地块。今年3月,石湾湾湖西路地块竞拍最为激烈,溢价113%,最终成交楼面价定格在8572元/平方米,这也是惠州楼面价首次破8字头,成为博罗新地王,目前位居惠州地价top3。

石湾、园洲土地引发关注的最大原因即是,优越的区位—临莞。

上述都三次拍卖的地块位于博罗县石湾镇黄城塘路南侧地段,靠近石湾镇政府,周边有兴业大道、石湾大道等交通干线,不远处就是石湾汽车客运站,交通便利。



地块周边在售项目有聚龙汇景湾、美的旭辉天地、奥晨天宸花园等,均价约14000-15500元/平方米之间。

采写 南都记者 蒋奇政

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