2021年高房价不再是问题？内行人表示，这3点才是楼市的关键

关于房价的问题肯定是无时无刻都在讨论，现在的人买不起房真的是因为房价过高的问题吗？当然不是的，如果没有政策的限制，市场依旧是如火如荼。比如2020年由于受到特殊情况的影响，货币政策比较宽松，整个房地产市场非常的火爆，东莞、杭州、深圳、广州等多个城市都出现了火爆的抢房迹象，为什么今年就没有这么大的阵仗呢？

答案是很简单的，因为今年除了有政策的限制以外，房价也已处于平稳的阶段，老百姓对于房地产的价格是极度敏感的。从商品房诞生的那天起，到如今过去了23年时间，全国平均房价有不到2000元每平米，到了2021年9月份的数据显示，平均房价10,765元每平米，几乎上涨了5.5倍。

不少人说这个房价涨幅是很正常的，因为23年时间这么长通胀了，4~5倍是属于正常的范围内，比如以前购买一个叉烧包价格都是8毛左右，如今购买一个叉烧包的价格都在4元至5元之间，以物价的角度去理解，确实并不存在太大的矛盾。根据贝壳研究院的数据显示9月份65城平均房价已经达到了17,388元每平米，二手房平均房价也来到了1万零12元每平米，另外全国房价超过1万的城市有103个，超过2万的城市有22个北上广深，平均房价更是达到了6.7万元每平米，也正是房地产带来的高回报收益，所以人们都把资金投向房地产，在身边看过很多人通过房产挣的盆满钵满的，甚至有部分人还通过房产实现了财富自由，却很少有人出现买房亏本吧。

特别是2015年，房价上涨了一波后引起了“全民炒房”，因为老百姓似乎都在房地产中看到了巨大的收益，一套房子100万，买了放在那里什么都不动，两年时间房价就上涨了一倍有余。假设两年时间房子的价格上涨到200万，前期一套房子的投入是30万，再加两年的房贷和物业费，总投入也不过在37万以内却换取了超过100万的利益回报，折算下来每年的收益达到了130%，即便折算三年时间，每年的收益回报也达到了80%，请问有什么生意比这个还好做的？

2021年似乎这一切都发生改变高房价还是原来那个高房价，但是房价的涨幅却不是原来那个房价涨幅了。

2021年截止到9月份楼市调控次数482次，创下了历年来房地产调控次数最多的一年，目前的市场已经处于长时间内的萧条。此次出台的政策跟过去的政策有很大的不同，过去的政策是以目的性为主，如今是以长效机制性为主。

2020年8月份出台的三道红线，主要是针对开发商的负债率，现金流，短期债务比，从表面观看确实不会形成怎么威力，但是2021年的两道红线加持主要是针对银行的资金贷款，所以开发商接二连三的“雷爆”

受到如此多的冲击下，房地产的大佬在下半年都表现出了悲观的态度。8月30日，万科董事长首席执行官祝九胜说道：不要再把希望放在政策上，显然是不现实的，目前的房地产市场环境而言，留给开发商操作的空间少之又少；世茂集团2021年中期业绩发布会上，世茂集团总裁许世云谈道，在下半年对房价进行动态监测，加大价格优惠政策；8月30日，融创集团孙宏斌直言不讳，下半年楼市比较惨烈，销售额度会出现大幅度的下滑，贷款额度会出现急剧的上升，不仅如此，还直接预测下半年市场压力较大，不少的房企都会选择降价销售，其中有一句话最让人震惊的“未来任何房地产开发商都有可能因为资金断裂而雷暴”

1、不同的城市，房价开始分化：

著名经济学家马光远指出，未来只有20%的可能性，20%的开发商会活下去，20%的房子会值得购买，20%的楼盘值得选择。这句话也充分地印证了楼市已经在逐步的加快分化。

根据第7次的人口普查数据显示未来10年全国330个。地级市有149个人口在减少，并且人口减少的城市还在不断地增加，这类人口主要流向于长三角、珠三角、京津冀、各省会为主。

业务发展潜力没有产业支撑，没有人口红利的城市，未来很难再支撑得起，当地的房价比如玉门，鹤岗等城市，即便房价很低了，依旧没人愿意去到那个地方生活以及买房。

2、国内房地产处于严重过剩

当资本逐步退去，剩下的都是裸泳者，如果房地产没有价值所在，还有人愿意去投资吗？之前这么多人买房，也正如刚刚所说的，房地产有利润可图，如今虽然有利润可图，但是存在的投资风险系数不断地提高，还不如转向其他行业下手。

根据央行数据公布，目前我国城镇居民的房率高达96%，有31%的家庭拥有两套房，有10.05%的家庭拥有两套以上的房产，核算下来户均达到了1.5套。

3月份易居研究院发布百城住宅，库存数据报告显示100个城市新建商品房，住宅存量面积约为4.98亿平方米，库存量连续27个月正增长，创下2016年楼市去库存政策以来新记录，有这类人士表示未来两年还有37.7亿平方米的广义库存，假设每套房产100平方计算，未来三年时间内将有超过4,200万套房产进入到市场。如今楼市的整体销量还在不断的下滑，面对如此之多的库存量该如何消化？

8月份易居研究院又发布另外一则数据《易居快报之全国主要城市二手房库存报告》截至7月末，全国60个城市的二手住宅库存量为296.8万套，环比增长0.6%，排名前三的城市，重庆库存量为15.4万套，天津为15.0万套，沈阳为14.6万套；成都、南京库存量也超过12万套；银川，大连，徐州，中山，佛山等多个城市，二手房库存量也处于快速上升阶段，都已经迫近10万大关。7月20城二手住宅平均去化周期12.9个月，一线城市供不应求。深圳、东莞去化周期快速拉长，其中，深圳去化周期环比增长22.3%，东莞增长18.6%。

不管一手房还是二手房库存量还在增加，最主要的原因是资本退去了，以前都是左手和右手玩的游戏，如今翘起双手不干了，所以“退潮”

3、十一城市推出“限跌令”

从8月份开始，岳阳发布第1个限跌令后，跟随有沈阳、昆明、菏泽、唐山、株洲、江阴张家口、惠州、南宁等城市都出台了相关的政策。不少人觉得房价下跌不是好事吗？为什么要出台限跌令，其中有部分专家给到的解释是恶意降价是有了市场的行为，对于购房者而言是极度不负责的，另外开发商没有利润能保证准时交楼吗？还有可能出现烂尾的情况，即便可以保证交楼，但是房子的质量也不会好到哪里去。

资本已经退去，剩下的都是刚需购房者买房，刚需购房者看到如今的市场环境当然不敢轻易的下手，如果买了房在短时间内回落，那不就亏大了，有一位网友在说笑，原本以为房价到了地板，想不到地板下面还有地洞，地洞下面还有隧道，什么时候是个底，真的不知道，只能再等等看，即便放开金融政策。

地产没有资本的炒作将会回归到健康的状态，也从侧面说明房价可能会逐步的稳定或者轻微的回落，购房者也处于观望的状态。