北京二次土拍的明面之王和隐藏Boss

北京第二次集中供地鸣锣开场，原本挂出的43宗地，有26宗无人报名，仅剩的17宗地块中，5宗地块底价成交，1宗成功招标。原计划举行三天的现场竞价环节，最终缩减到一天。

与首轮土拍现场的熙熙攘攘相比，二拍的现场怎一个“凉”字了得。

北京二轮土拍以总成交额513.45亿元的结果宣告结束，而首轮土拍中，北京30宗土地的总成交额高达1109.71亿元。

与此同时，北京5月第一轮土拍30宗地块的溢价率为7.32%，而第二轮17宗地块的平均溢价率仅有4.04%。

某TOP10房企华北公司的人士透露，上一次土拍相关部门还会熬夜做测算，但这次土拍，公司连具体地块都没怎么看，直接选择了放弃，“以前市场差的时候，大家还是能保持短期悲观、中期看好、长期客观，但现在，这个市场已经被无限放大和曲解了，大家心态已经变成了长期悲观”。

种种迹象似乎都在昭示着一种结论，那就是利润被压薄的北京土地，不香了。

1. 看似积极实则挑剔的中海

在北京土地二拍60.5%的事实性流拍率面前，报名阶段，中海独报8家的壕气吸引了大家的关注力。

而现场竞价阶段，中海明显将筹码都压在了海淀区的4宗地块上面。

二拍当日上午，中海表现积极，不仅参与了海淀京昌路631-1、631-2地块的高标准商品住宅建设方案竞报，而且在西北旺镇永丰0003地块竞价中，与华润首开厮杀到最后一轮竞价败北之后，最终成功竞得西北旺镇永丰0004地块。

到了下午，中海却开启了“佛系”竞拍模式，在大兴区黄村地块、周庄子和万寿寺等地块竞拍现场，均未有举牌竞价。

其实，与首次土拍相比，中海二拍的投资意愿明显打折——在首批集中供地时候，中海报名了18宗地，占到总挂牌数30宗的60%。这次如果按原计划的43宗计算的话，中海的报名占比下降到了18.6%。

但就因为第二次集中供地的报名房企，相比首次时，再没出现“多宗地都有超过10家房企报名”的盛景，外加上过半地块无人问津，中海才又被动地成为最出挑的那个。

对于中海此番报名积极度的锐减，有接近中海的人士认为，主要还是“算不过账”。比如朝阳区的前苇沟6宗地块，起拍楼面价都在6.18万/平方米以上，而商品房销售指导价为7.98万/平方米，中间的差价约仅有1.79万/平方米。再加上建安、融资、销售成本，以及从拍地，到建设，到售卖阶段层层受限，几乎没有利润。

此外，也有业内人士认为，上个月里，中海地产开启了“扫地”模式，投资额度占用激增——9月单月，应付权益土地出让金为466.42亿元，占到前9月总投资额的46.6%。由此导致全年新增土地权益投资额预算只剩下648.43亿元的额度。

这也意味着，中海在四季度的投资，肯定会有所缩减，地块选择上更加挑剔。“虽然眼下确实是资金雄厚、成本更低的央企国企抄底土地市场的好时机，但因为市场风向已经生变，去化预期不佳，哪怕是没有人来抢的地块，也需要更谨慎测算”。

2. 首开、中铁成为隐藏boss

相比被舆论漩涡包围的中海，此次北京土拍中有两个低调的隐藏 boss，那就是首开和中铁。

二拍当日，首开以联合体形式分别拿下了海淀区永丰0003地块、昌平区北七家04地块、丰台区万泉寺A地块等3宗地块；中铁置业以联合体形式分别取得了大兴黄村镇6026、大兴区西红门镇6011 等2宗地块之后又以独自成功竞得了昌平镇东环路地块，同样亮出了3宗地块的好成绩。

在大众的认知中，这两家作为老牌的京派房企已经低调了很多年，虽然在当地有不少的开发项目，但是相比这次高调的亮出成绩单，此前二者可谓是安静的存在。

其实从首轮土拍来看，首开虽然自己没有高调的拿过地，但是其身影却一直在各种联合体中若隐若现——首轮土拍报名首开以联合体的形式参与了21 宗地块的竞拍，最终成功夺得4宗。

而中铁则恰恰相反，首轮中低调略过，二拍却成为亮眼的主角。

但是从二者的发展来看，逆势而出其实是必然的。

北京是首开的主战场，截至2021年6月末，首开在北京市场在京津冀市场主要项目约80个，总规模近1800万平方米；南方片区主要项目70余个，总建筑面积近2300万平方米。

和硕机构首席分析师、毅家之言出品人郭毅坦言，首开是北京本土国企，分公司较多业务能覆盖整个北京，其次，与本土企业合作开发在项目后续流程办理上面会更加清晰、顺畅，所以部分首次进京或者在北京开发项目不多的企业，会选择与首开合体拿地。

在中国中铁半年报中，我们可以看出，中铁也在悄然发力，这上半年新增土地储备168.7万平方米，同比增长130.8%。

截至报告期末，中铁房地产在开发项目占地面积4887.2万平方米，而待开发土地储备面积却仅有1611.1万平方米，这或许也是中铁加大拿地力度的主要原因所在。

市场分析，在房地产行业持续降温，回归理性的背景下，国企、央企在资金、运营等方面的硬实力将凸显出来。

3. 多家房企隐身 民企基本躺平

新人现，旧人退。

首轮土拍中民企的成交占比约73%，但是在二拍中，报名的企业里，民企单独报名的只有懋源、东亚新华、万泉建设，旭辉、龙湖、路劲采用了和北京本地国企捆绑成联合体报名形式参与到此次的土拍中。在第一批集中供地中各自入账5幅地块的融创和卓越，均选择了隐遁。

最终，只有懋源拿到了丰台周庄子地块，龙湖与北辰联合体拿到了门头沟永定镇地块。

且已经报名的路劲+城建开发+城建北方联合体未参与昌平东环路地块地块摇号，旭辉+首开+华润联合体则直接放弃了丰台周庄子地块取号竞价的机会。

对于民企的消退，有接近融创的人士直言：“大家看不清未来，所以求稳吧，安全第一”。