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内卷!降价!天量供应的增城,开发商快哭了……买房人能捡漏吗?

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图源:合富研究院

当下广州楼市,内卷最厉害的区,非增城莫属。

由天量供应导致的降价潮,正在全区蔓延,愈演愈烈。

临近年底,开发商回款压力与日俱增。近期增城各楼盘营销活动,明显增加。

据合富研究院数据统计,国庆期间,增城降价项目占比达到了35%,开发商一边哭,一边喊你去看房。

一大波优惠扑面而来,送车、送车位、一口价、特价单位、灵活首付……让人眼花缭乱。


国庆节期间中介朋友圈图

事实上,开发商让利导致利润锐减,纷纷怕了,一时不敢在增城开疆拓土。

第二轮土拍中,增城22宗地,15宗流拍,流拍率高达68%。

这种情况下,买房人能不能捡漏呢?答案可能出乎你的意料。


刚刚过去的国庆黄金周,增城楼市的价格战打得火热。不少项目都采取多种营销组合拳,来拉拢人气。

如推出特价单位的同时,推出“灵活首付”;房价降价之际,赠送车位、管理费等……

但即便开发商忍痛放血降价,但结果却不尽如人意。

整体而言,区域成交平淡。

国庆的主角,还是荔湾花地湾项目、海珠中海观云府项目、天河保利天汇项目等等,热度高,去化快。

相较之下,增城只有仙村-石滩板块降价力度大的两个项目,还拿得出手。去化超过50套,其余盘则表现一般般。


总的来说,国庆节期间,远郊的热度远不及中心区和近郊,天量供应的增城去化压力将持续加大。


具体来看,价格比较坚挺的板块为新塘、中新。

两个板块的新房降价促销力度也相对要小。

中新板块的御溪世家,去年下半年首推价格在2.2万/平,随之加推价格去到2.3万/平,如今推新价格去到2.5万/平,房价不跌反而有持续增长。

根据相关数据,今年1-9月,御溪世家共成交了1498套房源,为增城各楼盘之冠,因此,开发商推货压力相对要小一点,本次国庆优惠活动也仅是推出部分特价单位。

新塘品秀星图,均价仍维持在2.9万/平,价格也没有很大的变动。

总的来说,新塘、中新靠近地铁的楼盘,由于有来自天河黄埔等刚需外溢,还是不错。

朱村板块不少楼盘虽有21号线加持,但由于板块源源不断有新房亮相,导致竞争激烈。

据不完全统计,朱村当下共有11个一手楼盘同台竞争,接下来还将有5个全新项目亮相,堪称增城楼市最激烈的战场。


朱村在售楼盘

国庆期间,方直·明日公元国庆期间推出买房即送车,且还送10万元安家基金的活动;

荔富湖畔,推出清盘优惠,房源价格低至1.6万/平;

时代名著,推出“国庆折上折,97折成交减10万“优惠活动;

另有新盘中建宏泰·学府悦城,单价1.7万/起,比周边楼盘要便宜4000+/平。

朱村新盘大乱斗,是其房价近3年不涨反跌的重要原因。

接下来还会持续有新盘亮相,该板块房价短期想要实现逆转,可能性相信也不大。

永宁区位优势不错,靠近黄埔和增城开发区,但由于缺乏地铁,对天河、黄埔等外溢的刚需吸引力度有限,加之板块内新房供应天量,开发商也只能打出降价让利,吸引客户。

中建鄂旅投·岭南悦府国庆期间推出特价房活动,1.9万/平,价格稍微降了一点点;

佳兆业悦峰,国庆期间房源单价1.5万/平起,比此前报价低近3000元/平……

整体来看,永宁楼盘的优惠力度一般,本次国庆的热度也稍低。

石滩靠近东莞,但房价却与东莞有着明显价差,而且板块一手盘不少,去化压力大。

近期楼市热度不小,但客源实在有限,只是本地客以及东莞客,板块趁着国庆黄金周,大出血让价。

据了解,板块个别项目让利幅度高达25%以上。

其中,敏捷·绿湖首府优惠后均价已接近10000元/平,港龙皇朝·龙湾壹号部分特价毛坯单位房源更是低至9800元/平。


接下来,第四季度仅剩两个多月,增城开发商面临回款的压力也将越来越大,竞争后会加剧,“以价换量”的促销手法相信会持续下去。


国庆后部分项目推出的优惠

情报哥认为,开发商打起价格战,对买房者而言是好事。

对于想在增城买房的刚需来说,价格优惠是一个重要的考量因素。

当然,也不能盲目入手。

如石滩板块,部分楼盘开发商降价力度确实大,但如果你是来自市区的刚需,还是需要考虑未来入住的通勤、置换等问题,不要被价格所诱惑。

朱村、永宁板块,楼盘林立,需要认真挑着买,不能仅仅考虑降价力度这一个因素,而要更多考虑未来的保值和置换问题。

像朱村的楼盘,当下现状是不涨反跌,学位+地铁的楼盘会更具备抗跌和后期出手的条件。

途经永宁的23号线在广州交通运输十四五规划中没了踪影,23号何时能开建,不确定因素在增加,选择这里的刚需要考虑未来入住后自驾的准备。

另外,看好交通板块带来价值跃升而打算置业投资的,还是不要抱太大希望,毕竟希望越大,有可能失望越大。


如果你的预算单价在2万以下,说实话,除了增城也没有别的好选择。

虽然增城天量供应,卖不上价的情况短期内还是会持续,但随着时间推移,城市发展的演变,好的板块仍然会有不错的发展。

类似品秀星图、万科都会四季等项目,都有地铁/学位等支撑,能够满足需求,也有一定的成长性。

纯投资的话,现阶段就不用考虑了。

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