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新力、花样年、当代置业等钱紧 地产大股东挺身而出的时刻到了?

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雷达财经出品 文|李亦辉 编辑|深海

房地产行业融资“寒冬”中,又有一家百强房企走在了债务违约的边缘。

10月11日,当代置业在港交所公告,公司寻求将2021年10月25日到期、票息12.85%的优先票据赎回35%后,剩余部分到期日延长三个月。

另外,公司董事会主席张雷和总裁张鹏有意提供合共约8亿元股东贷款,预期于未来2-3月内完成。公司旗下物业股第一服务控股当前处于停牌状态,以待“收购及合并的内幕消息”,市场猜测或将酝酿出售资产自救。

11月10日晚间,新力控股也公告称,目前没有资源可以用于偿还本月18日到期应付的2.5亿美元债本金及利息,意味着公司很可能陷入实质性违约。

流动性趋紧背景下,房企此类消息一经公开,结果就是评级下调、股债双杀,公开融资渠道基本被堵死。为扶大厦于将倾,不少房企大股东及实控人自掏腰包,真金白银向公司注资,此举或能提振市场信心。

不过,考虑到房企动辄数百亿到上千亿的债务规模,大股东的支持或许只是杯水车薪。

多家房企陷流动性困境

据官网显示,当代置业(中国)设立于2000年1月11日,于2013年在香港联合交易所上市。集团具有一级房地产开发资质,下设美国休斯顿常青藤MOMC项目公司、美国皇冠区域中心、北京当代、山西当代、湖北当代、安徽当代等多家子公司。

今年前9个月,当代置业实现销售额335.44亿元,同比增加24.6%。其中9月份,合约销售额约35.63亿元,环比8月下滑15.4%,同比下滑21.8%。相对于公司2021年销售目标470亿,前9个月完成全年销售目标的70.27%。

据中指研究院发布的《2021年1-9月中国房地产企业销售业绩TOP200》显示,当代置业今年1-9月以335.4亿元销售额排在75名,上年同期排名71位。

作为百强房企,当代置业曾多次在境外市场发行美元债融资。最近到期的为上述所提到10月25日到期、票息为12.85%的债务,目前剩余本金2.5亿美元;此后将有一笔2022年2月到期的美元债,本金为2亿美元,年化利率为11.8%。

除此之外,截至目前,当代置业合计拥有5只未到期的美元债,存续规模超13亿美元,平均票息为11.58%,高于行业平均水平。

当代置业一位高层曾表示,公司属于高周转企业。而高周转房企往往和高杠杆、高融资成本画等号。财报显示,2021年中期,当代置业净负债率为93%,现金短债比为1.46,剔除预收款项后的资产负债率为83%,踩中一道红线;对应总负债862.6亿元,其中于一年内到期的优先票据、银行及其他借贷合计为93.47亿元。

值得注意的是,半年报中,当代置业还有174亿元现金及等价物(包括受限现金)摆在账面上,半年后却还不上2.5亿美元债务。同样的事发生在已经实质性债务违约的花样年身上,账面显示,花样年控股的现金及等价物有271亿元之多,却也债务违约了。

同时,对当代置业而言,居高不下的融资成本也不可忽视。数据显示,截至2021年6月30日,当代置业融资成本为2.06亿元,同比增长23.5%;加权平均借贷利率约9.73%,2020年这一数据为9.9%。

2018年12月,该公司发行的一笔1.5亿美元优先票据,利率高达15.5%,创造了当时的亚洲纪录。

就在当代置业公告寻求美元债展期的同时,10月11日晚,新力控股集团发布公告称,将于10月18日到期的2.5亿美元债及最后一期利息可能会违约,并有可能触发后续其他债券的交叉违约。

目前,新力控股境外债务本金总额达10.05亿美元,主要包括本次2021年到期的2.5亿美元债、2022年1月到期的2.5亿美元债以及2022年6月到期的2.1亿美元债等。

新力控股方面表示,若发生违约事件,2022年1月债券及2022年6月债券预计可能发生交叉违约,若持有人选择根据公募债券的条款及条件加速清偿,则所有公募债券可能立即到期及应付。

这也意味着,新力控股正在从之前的技术性违约走向实质性违约。业内分析认为,发生交叉违约的情况下,所有公募债券都可能立即到期,或触发金融机构采取进一步行动。

此前,因出现征信逾期,长沙市中院先后公示冻结新力湖南子公司、无锡子公司股权。另据媒体报道,新力控股到期利息逾期,出现技术性违约,境外平台被接管。

报道称,9月18日,新力未能支付两项境内融资利息,金额约为3874.21万元。9月20日,境外机构债权人中银国际杠杆及结构融资有限公司(下称“中银”)要求新力偿还其偿还本金及利息合计为7541.67万美元。

因新力未能偿付,9月24日,中银对已抵押给其的新力境外全资子公司力悦香港委任接管人,力悦香港的董事被替换为中银委任的董事。接管方有权将新力质押的财产转让至中银名下,以保障中银的合法权益。

“10月18日到期的这笔美元债,这是新力真正要面对的考验,这笔债务能否按期偿还关系着中国地产商能不能在国际资本市场保持信誉。”有业内人士指出。

对于即将到期的债务,另一家房企也采取不全额偿付的要约方式。据彭博社报道称,对于10月15日即将到期的2亿美元票据,鑫苑置业计划以少量现金+新票据的形式进行展期。

拒绝“躺平”的房企花样年控股,却也率先违约。此前于10月4日的公告中,花样年称公司存在一笔2.06亿美元的票据于当日到期,但未能按时付款。

最新消息显示,花样年集团(中国)有限公司已经与子公司深圳市花样年地产集团有限公司组织架构合并,并成立专门的债务与资产重组小组,统筹债务与资产重组工作,化解流动性风险。

在一些分析师眼中,调控政策不会发生转向的背景下,房地产行业将加速风险出清,不排除部分流动性紧张的房企在阵痛期被清出市场。

钱紧引发股债双杀,评级下降

当代置业“自曝”流动性紧张的状况后,10月12日,公司股价收跌6.45%,为0.435港元,自去年10月份股价跌破1港元开始,已经在仙股行列徘徊1年之久,总市值仅剩12.16亿港元。

美债方面反应更加剧烈,公告中提及的10月25日到期债券“MOLAND2021”从10月7日开始,2个交易日价格跌去50%,目前有所反弹,但仍然只有57美分。


其余的4只到期日较远的品种,跌幅更大,目前1美元面值的债券交易价格约在25美分-30美分之间。


实际上,在花样年发生实质性的美元债违约的同时,内房企美元债就现大面积暴跌。绿地、阳光城、佳兆业、禹洲、建业、融信、中南、中梁等美元债均大幅下跌,收益率随之攀升。

有投资者甚至指出,10月5日,多只房企美元债创下高息地产债8年来最大跌幅,跌幅较大的多数是信用评级较低的房企。

作为资本市场的“看门人”,随着房企信用危机浮现,评级机构行动迅速。10月12日,穆迪报告称,将当代置业(中国)有限公司的家族企业评级从B2下调至Caa2,并将其发行债券的高级无抵押评级从B3下调至Caa3,并将上述评级列入可能进一步下调的观察。

雷达财经注意到,今年下半年以来,已有多家房企遭遇信用评级下调。

9月28日,穆迪维持海伦堡中国的“B2”企业家族评级和“B3”高级无抵押评级,并将评级展望由“稳定”调整为“负面”。穆迪预计,在目前国内融资趋紧的情况下,鉴于海伦堡中国地产销售的现金回收周期较长,其流动性缓冲将会减弱。

10月4日,标普全球评级宣布新力控股的评级下调至“CC”,评级留在负面信用观察名单。下调评级源于标普认为,新力控股面临严重的流动性问题,偿债能力几乎枯竭。新力控股或将违约2021年10月18日到期的2.46亿美元境外优先无抵押债券。

10月11日,标普宣布将富力地产长期发行人评级从B降至B-,展望为负面。

标普认为,尽管富力地产近期得到了股东注资,但其流动性在未来12个月内仍将继续维持紧张。严峻的经营环境可能会限制其改善流动性的努力,而且富力地产在资产处置方面缺乏实质性进展。

除此之外,华南城、建业地产、花样年、鑫苑置业、银城国际等也纷纷被评级机构下调评级。

住房金融研究高级经济师陈斌称,评级机构下调房企评级只是表象,当前的实质的问题是,不少房地产企业在发展过程中不断积累的的风险开始凸显。

IPG中国首席经济学家柏文喜也认为,被下调评级意味着在公开市场融资困难的加大与融资成本的上升,对企业流动性的负面影响是不言而喻的。

大股东支持效果如何?

一系列负面因素限制了房企的再融资,“借新还旧”难以持续的情况下,陷入暴雷边缘的房企卖物业、大股东资金支持似乎成了标准自救动作。

当代置业另一份公告显示,当代置业控股股东和总裁将提供8亿元人民币的股东贷款,张雷表示将视乎集团财务状况适时考虑予以持续支持,并预期于未来两至三个月内完成。

只是目前在“钱紧”的情况下,公司董事长及总裁作为实际控制人拿什么给上市公司提供8亿元贷款?

市场人士普遍认为,和富力地产的大股东一样,资金来源或是出售第一服务控股。出售物业资产挽救地产公司,这样的操作近期在富力地产、花样年控股身上都发生过。

半月之前,富力地产两大股东李思廉、张力承诺,将在未来两月内,向上市公司提供80亿元港币的资金支持。而这笔钱,源自李思廉和张力出售富力物业的100亿元人民币现金所得。

10月4日违约的花样年,同样选择了出售旗下物业公司彩生活的核心资产邻里乐100%股权,这笔转让回笼了33亿资金。

巧合的是,前后脚出售物业的富力地产和花样年,交易对手都是碧桂园服务。据不完全统计,年初至今碧桂园服务大小7笔收购耗资190亿元。

10月8日,当代置业旗下的物业上市公司第一服务控股宣告停牌,以待“根据香港公司收购及合并守则刊发构成本公司内幕消息的公告”。第一服务控股于去年10月22日上市,目前市值13.7亿港元。

有观点认为,股东向公司提供资金支持,不仅可以缓解公司的流动性问题,还能在低迷的市场环境下的发展注入信心。

但客观来说,面对房企百亿、千亿量级的债务和紧绷的资金链,股东借款显然是杯水车薪。例如对当代置业而言,一方面,相对于2.5亿美元、约合16.3亿人民币的到期债务,8亿元股东借款尚不到一半还债额;另一方面2至3个月到账期,远水难解近渴。

更何况一年内到期短债超90亿元,届时偿债高峰期到来,新债旧债叠加,远非展期可以解决。

而房企资金受限的影响,也传导到了土拍市场。以杭州为例,这座被称为“卖地大户”的城市,今年在第二批集中供地前夕,突然紧急终止了17宗地块出让。最终摆上货架的14宗土地,其中9宗地块均零溢价成交,与5月份首批集中供地时的激烈状况相比,降温明显。

从全国市场来看,9月开始,福州、济南、天津、成都、南京、广州等城市先后进行了第二批集中土地出让,均出现了大批土地提前终止或流拍的现象。

近两日,有报道称中国房地产业协会预计召集部分房企召开座谈会,目的是对房企的情况进行摸底。成都市房地产业商会发布的内容也显示,将召开会议以了解房企经营中遇到的问题和困难。

根据易居研究院智库中心研究总监严跃进的分析,此次消息具有非常强的信号意义,充分体现了政策部门对当前市场的关注,预计10月份下旬开始各类宽松政策有望陆续出现。

也许,这才是解决房企困境的根本。

注:本文是雷达财经(ID:leidacj)原创。未经授权,禁止转载。

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