楼市行情变幻莫测！2022年怎么办？懂这句就够了

摘要：明白最大公约数（欢迎关注杠杆游戏）

撰文|杆姐&编辑|雯雯

最近我们都看到的，第二轮集中拍地，各大城市普遍流拍率走高、底价成交很多、溢价率很低。

同时，商品房成交量连续出现下滑，大中城市普遍如此。

图表来源|远东资信（特此感谢）

这个情况，开发商哭死，近期又有2、3个百强房企顶不住了，债务违约，要死要活。

难受的还有各大小城市，大家都叫穷，财政紧张、日子没法过。

与此同时，深圳之后，杭州也收紧了户籍政策。持续5年的“抢人大战”迎来了不一样的未来，局面难道变了？若此，似乎又是一个利空房地产的政策走势。

当然，好消息也有，“十一”长假前，央行货币政策委员会2021年第三季度（总第94次）例会于9月24日在京召开，提出：

维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

详见杠杆地产《房地产“双维护”！央行罕见发声》（9月28日）的分析。

最新的好消息则是，多家媒体近期都报道，据悉，中国房地产业协会预计于10月15日召集部分房企在京开座谈会，已有企业接到通知。

同时，《中国经营报》报道，成都房地产业商会将召开意见交流会，了解房企运行情况及困难。

冷到极致，该反弹了么，房地产政策会宽松些吗？杠杆地产就此做个研判，希望对杆友有用。

1、房协座谈会可期。如果没有意外，中国房地产业协会预计于10月15日召开的部分房企在京座谈会后，会有一些改善可能。

房地产协会是要为房地产、房企代言的，既然近期一些房企困难，甚至有出现交房难、烂尾的危险，这些肯定是要努力避免的。那么，首先可以确定，房地产整个行业，接下来将获得一些最基本的支持。

至于这个会议是否有风向标意义，比如全面救市、甚至刺激楼市？杠杆地产肯定地回答，没可能。

2、房地产行业进入新阶段，这是不可逆的。经济发展需求、国内外局势、人口前景，都决定了，新阶段不可逆、不能逆。

三道红线、贷款集中度管理，对投资、投机的管治，难道会放任？

图表来源|银河证券（特此感谢）

新阶段，不炒是底线，这一点应该认清。

作为个人投资者，回报预期低一点对自己更好。

3、新阶段的特征是平稳，也是各方的最大公约数。银河证券的研报认为，中国房地产将告别暴涨时代，进入平稳健康发展时期，对此杠杆地产非常认同。

人口增速放缓，老龄化结构加剧，大家都是明白的，人口普查的结果比很多人想的还要严重。

图表来源|银河证券（特此感谢）

劳动力人口数量下降，社会老龄化趋势明显。银河证券的研报认为，15-65 周岁的劳动年龄人口自2014年达到峰值100557万人后，开始逐年减少，2018年劳动力人口为99394万人，占总人口比重71.24%。虽然总量上看人口红利变动不明显，但结构问题不容小觑，对比2000年与2017年的人口年龄分布，我国劳动年龄人口已从小于40岁为主转变为40岁以上为主。

1962-1975年出生的人口在未来五年后将快速退出劳动力市场。人口老龄化比例从 1984年的5%，到2014年已突破10%，仅耗时30年，甚至快于日本的35年。

根据七普数据，我国65岁及以上人口占13.5%，人口老龄化进一步加剧。

房地产需求受影响是一定的，如果还炒，后果更加不堪设想。所以坚决执行“房住不炒”是必然，当然，不是用来跌的，房企要死要活，地方穷得买饭吃，也不是希望看到的。

平稳，是各方的最大公约数。

4、对宏观形势的判断，确实有微妙变化。平稳的意思就是，不能像最近这样，多数地方都成交量下滑，或者不能连续几个月都这样。

回到央行的货币政策例会。二季度例会后，杠杆地产写了个文章《央行信号：重回宽松？很多人都想错了！》（6月29日），后来如我们所见，针对房地产行业，无论地产公司还是住房按揭贷款的资金，都是从紧的。

三季度货币政策例会通稿和二季度一样，还是5部分。前2段落都是寒暄，杠杆地产就不多谈。

第三部分值得看。财联社和二季度的措辞进行了对照，对照看明显可以发现，对形势的判断，有微妙变化。

会议指出，当前全球疫情仍在持续演变，外部环境更趋严峻复杂，国内经济恢复仍然不稳固、不均衡。

如下图，三季度的例会对外部环境、国内的判断，相对二季度乐观值有一定下降。

图表来源|财联社（特此感谢）

任何决策，都来自于基本的形势判断，这个判断意味着，经济政策、货币政策，必然都会做一定的改变。

其中，自然也包括对房地产行业的影响。

5、房地产行业还是我国经济的压舱石，这一点暂时不会变。产业链长、关联产业多、行业带动效应明显、关系居民生活水平及财富，关系金融安全和经济增长。

银河证券说，无论从宏观层面、中观层面还是从微观层面看，都对我国国民经济、关联产业发展、居民福利等方面具有重要影响。

举个简单数字，2020 年我国全社会固定资产投资完成额为52.73万亿元，而房地产开发投资完成额为14.14万亿元，占当年全社会固定资产投资完成额的26.82%。

图表来源|华西证券（特此感谢）

地方政府也都要靠这个吃饭，GDP、财政、投资，都离不开房地产。

所以，房地产政策趋严、投机需求逐步离场可以理解，但如上文杠杆地产所述，保持10来万亿元的销售规模，这个不会变。

9月22日，经济日报也刊文《楼市调控应注意满足刚需》说了，楼市调控应注意满足刚需，相关部门需在调控范围内对购房人群作出区分，并探索在持有环节做文章，尽可能防止“误伤”刚需群体。

楼市需求稳住了，大家也就稳了。

6、四季度、2022年初，会更加重视经济，且政策有连续性。如上所述，央行也说增加了“统筹做好今明两年宏观政策衔接”。

比如近期，多省拉闸限电，这对经济复苏、增长，毫无疑问是逆风。我的朋友杠杆游戏写了个文章，《东北民用电都限，到底怎么了？全国用电地图简析》（9月27日），原因很复杂，至少不是简单的大棋论。

国际承诺、“能耗双控”压力犹在，煤炭价格摆在这里，怎么办？

如果这一轮拉闸限电持续至四季度中后期，楼市降温一直持续，拖累经济下行的程度可以想见。

东吴证券做了4个严重程度的假设，如下图。

图表来源|东吴证券（特此感谢）

经过测算，最严重的情形下，这对4季度、全年会造成不低的影响。

一方面，我们要避免这样的情况出现，另一方面，四季度、2022年初显然会更加重视经济。

在杠杆地产看来，央行“统筹做好今明两年宏观政策衔接”，这句话的含义是4季度的举措，会延续到2022年1季度，甚至2022年3月份之后。

那么重视经济，自然包括房地产至少不拖后腿，回到文初杠杆地产写的，房协要开会，你懂的。

7、货币相对宽松周期开启。回到央行三季度货币政策例会，措辞最大的变化是，增加了“增强信贷总量增长的稳定性”，不要小看这一增加，这意味着央行总体倾向于要向市场投放需求。虽然其他“匹配”、“稳定”的措辞还在。

汉语言博大精深的。

变化此前已经开始，央行的公开操作、投放货币，加大逆回购投放、续作国库现金存款到期……

图表来源|国海证券（特此感谢）

我们可以看，近段时间的公开操作、投放频次。

图表来源|华泰期货（特此感谢）

如上图，基本可以判断，新一轮的货币相对宽松周期，可能要开始了。

此前，杠杆地产也研判过，四季度降准的概率较大。央行通过各种手段，向市场释放更多流动性的基本判断，应该是成立的。

若此，单从央行层面，在4季度、2022年1季度，调整货币政策支持经济和就业，会收到一些效果。

所以，无论怎么说，有水总会惠及一点地产行业。

8、央行不降息，起码降准可期。如此前国常会所言“做好预调微调和跨周期调节，加强财政、金融、就业政策联动，稳定市场合理预期”——货币政策的联动，是应有之义。

图表来源|中泰证券（特此感谢）

一方面房地产趋严、地方债控制，另一方面货币政策的逆向操作，有利于推动实体企业融资成本下降，刺激其投资和扩大生产。

最新9月LPR（贷款市场报价利率）依旧没有调整，已经连续17个月未动。

部分人士有些失望，希望降息。杠杆地产一直的观点，其实直接降息与否暂时没到必须的地步。

从上一轮周期经验看，降准打头阵，年中已经这么操作。

年底呢？我认识会。

小结一下本文，杠杆地产认为，各方可以接受的最大公约数，是房地产的未来走势，见上文第3点判断。

本文扯淡半天，懂这句就够了。

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