柳州市亚泰房地产开发公司重整案

房地产破产企业续建式重整的实践探索——柳州市亚泰房地产开发公司重整案

作者：兰斯斯

来源：《广西审判实务与探索》2020年（第二辑）戴红兵/主编

【裁判要旨】

房地产企业破产案件采取续建式重整的，应当注意利用以下方式方法：一是重整投资人由债权人遴选，即根据事先公示的条件、标准和债权人自愿报名，在债权人中组织成立遴选委员会，由债权人来择优选定运营团队。二是整合续建、销售、物业服务等环节，传统模式将续建人、销售者、物业服务者分开遴选，本案采取整合模式，投资人以续建、销售及物业三家公司联合的方式获得了多数债权人的认可。三是销售反哺续建模式，销售资金在支付续建费用后可用于清偿债务，有利于加快投资 人资金收回周期，实现资产有效盘活。四是建立常态化“府院联动”机制，本案由柳北区政府主要领导牵头成立专案协调组，通过协调各职能机构，该项目相关复工手续逐一办理下来，复工3个月后取得预售资格。 通过召开税收协调会，并开展现场办公，为该项目争取了相关税收优惠。

［案号：(2018)桂0205破1号；合议庭成员：唐军、梁昱、覃可基］

【审理过程】

一、债务人基本情况

柳州市亚泰房地产开发有限责任公司(以下简称亚泰公司)成立于 2009年12月9日，注册资本人民币1000万元。公司仅有“财富现代城”一个项目，该项目周边配套成熟，人流量较大，总占地面积12,753.92m2,总建筑面积62,510m2,曾为当年柳州十大民生工程、商贸工程之一。该项目主体工程已封顶，但由于股东内部矛盾等诸多原因，经营状况持续恶化，该项目于2014年被迫停工,并产生了大量诉讼。

受理破产申请时，亚泰公司账户余额基本为零。评估报告显示，亚泰公司的资产 在2018年8月20日的评估值为221,494,654元（资产包括在建工程及土地使用权）。审计报告显示，以2018年7月23日为基准日，亚泰公司资产总额为230,360,817.56元，负债总额为439,466,776.52元,资产负债率为190. 77%。经债权申报,初步认定债权超6亿元，资产负债率高达300% 。

二、重整模式的选择

（一）传统模式的障碍

按传统的破产清算或转让型重整会存在三大障碍:一是出售亚泰公司核心资产在建工程首先需面对巨额税收成本，且因涉及诸多行政许可变更及重新办理事项，其时间成本远高于净地开发，投资人不愿意通过购买资产的方式完成清算。二是亚泰公司仅有一个开发项目并无其他土地资源，而项目地上建筑受限于政府规划容积率限制,项目可销售面积的收益在按比例清偿债务后无法满足一般重整投资人对资金回报的合理要求。三是企业还存在诸多隐形债务，重整投资人持续经营将面临债务增加的风险，势必降低亚泰公司现有债务清偿比例。投资人在商业判断上购买在建工程的价格必定考虑资金长期积压的成本，购买意愿和价格都较低。管理人尝试在网上拍卖平台挂网整体出让时，无人问津。

（二）续建式重整的必要性与可行性

亚泰公司破产案涉及债权人逾200人，申报债权逾6亿元,且涉及大量的购房散户和拆迁安置户，社会关注度高,维稳压力大。亚泰公司严重资不抵债，剩余资产及 核心资产仅为土地使用权和在建工程,即“财富现代城”项目，且该项目主体工程已封顶。若径行将资产变卖,因在建工程价值较低，且从项目客观存在的各种现状来看, 恐变现困难或价值明显贬损,降低清偿率。合议庭通过调研，认为该项目涉及拆迁安置:需安置回迁户总面积近9000m2,绝大多数债权人提出了交房要求,其背后众多的回迁户债权人是无法回避的一大社会问题。该项目地段具有较为明显的区位优势, 且普年来柳州楼市火热，若能引进资本续建，将“烂尾楼”变成商品房交付是最优选 择，能够保障回迁人的合法权益，而且“烂尾楼”变成商品房出售，价值也会大大提升，能最大限度提髙清偿率，减少债权人的损失，有利于维护社会稳定。

【审理结果】

2018年6月27日，根据执行案件申请人黎某的申请，柳州市中级人民法院裁定 本案由柳州市柳北区人民法院审理。柳北区人民法院受理破产清算案件后，于2018 年9月27日组织召开了第一次债权人会议。清算过程中，结合2018年柳州市房地产现有市场行情及上文分析的重整模式的选择,亚泰公司釆取续建重整的方式存在较多利好因素，且通过续建式重整能够保障回迁人的合法权益，并最大限度提高清偿率,减少债权人的损失。根据实际情况和当事人的申请，于2019年1月柳北区人民法院裁定受理亚泰公司的破产重整申请。但在2019年1月18日的第二次债权人会议上，第一次重整方案在担保债权组和普通债权组表决未通过。

第二次债权人会议后，法院与管理人积极寻找债权人会议表决未通过的原因。 合议庭成员将各类债权人进行分类，合议庭成员更主动地与各类债权人进行了主动细致的沟通了解工作，并根据各类债权人的意见调整亚泰公司的重整方案及投资人遴选方案。调整后的重整方案在2019年3月20日第三次债权人会议上几乎全票通过。方案通过后,债委会和管理人立即落实重整方案，根据事先公示的条件、标准和债权人自愿报名，在债权人中组织成立了遴选委员会，择优选定运营团队，开始实施重整计划。投资人以续建、销售及物业三家公司联合的方式，并以3000万元的保证金获得了多数委员的认可。2019年3月22日，柳北区人民法院作出“（2018）桂0205 破1号之一”民事裁定书，裁定批准亚泰公司重整计划，并终止重整程序。

2019年9月28日，“亚泰财富现代城”项目顺利开盘，标志着柳北区人民法院首例破产重整案件，也是柳州市首例以续建式重整方式重整成功的房地产企业破产重整案例，在最终解决的道路上,又迈出了坚实的一步，取得了良好的社会效果和法律效果。

【裁判评析】

一、续建式重整在实务中的困难

（一）续建工程的资金来源问题

在建工程续建是一项系统工程,尤其是进入破产程序后，资金来源问题是续建工程的首要问题也是关键问题，能否解决资金来源的问题直接影响着亚泰公司是否能进入重整程序。亚泰公司的在建工程“财富现代城”虽已封顶,但因股东内部矛盾等诸多原因，经营状况持续恶化，严重资不抵债，亚泰公司本身已无“造血”功能，其资产状况和信用状况也很难通过金融贷款或民间借贷的方式获得新鲜血液，再加上该项目于2014年起停工，长达4年的“烂尾楼”形象深入民心，提升社会投资人的信心也绝非易事。

（二）法院、管理人与政府间的协调问题

破产工作不只是法律问题，更是社会问题。破产工作中的许多事务已远超法院的职权范围。“财富现代城”已于2014年停工，若想要复工续建，最直接的问题就是建筑工程施工许可证等证照及行政许可已经过期，且还涉及土地规划、房产过户、税费减免、工商注销登记等问题，需要国土、住建、规划、财税、消防等相关部门配合。涉房破产工作需要消耗大量的人力、物力、财力，尤其是在建工程续建时除由管理人负责实施外，更需要法院的指导协调、政府的支持配合，且仅政府一方就存在部门与部门之间的协调问题,想要达到三者互相协调通力整合在实务中还需要进一步探索。

（三） 续建工程所涉法律及多元利益的平衡问题

本案中缠绕于续建工程之上复杂的法律关系是复工续建的难点。续建资金的性质认定、建设工程价款的优先受偿、抵押债权的优先受偿、破产债权的清偿顺序、回迁户及国有土地上非商品房“业主”的权利保障等问题都是续建工程中的法律障碍。亚泰公司的债权人涉及职工债权人、税务征收机关、业主债权人、回迁户债权人、建设工程债权人及其他债权人。各种债权人之间的价值冲突和利益协商问题必须谨慎对待。尤其是业主债权人和回迁户债权人涉及了物权和生存权的保护，在案件处理时要充分考虑他们的合法权益。

二、续建式重整的优化建议

对于房地产破产企业釆取的续建式重整模式，本文提出以下优化建议：

（一）创新模式，化解“烂尾楼”续建多种难题

为了配合续建式重整的适用，提高破产重整的成功率，柳北区人民法院在适用续建式重整的同时利用四大创新模式。一是“重整投资人由债权人遴选”模式，即根据事先公示的条件、标准和债权人自愿报名，在债权人中组织成立了遴选委员会，由债权人来择优选定运营团队，选择债权人放心满意的投资人。二是“续建销售物业服务 :合经营”模式，传统的遴选将续建人、销售者、物业服务者分开遴选,本案中采取整 ，模式，投资人以续建、销售及物业三家公司联合的方式，并以3000万元的保证金获得了多数委员的认可。三是“销售反哺续建”模式，销售资金在支付续建经营费用后可用于清偿债务，有利于加快投资人资金收回周期，减少投资人的总投资额，更利于吸引投资人参与破产重整从而增强竞争，实现资产有效盘活，提高债权人清偿利益的目的。四是“普通债权差额受偿”模式，普通债权模拟破产清算的清偿比例基础上获得明显提升，为众多的小额债权人化解清偿难题，维护了社会的稳定。

（二）建立常态化机制，依托“府院联动”机制效果显著

推进破产程序不仅要处理好法律问题，更重要的是在进行债务人债务清理、完成出清或债务人重生的过程中妥善解决各类社会问题。不仅需要法院强化在续建工程中的司法保证，更需要政府的支持与协调。房地产破产企业牵涉利益广泛、维稳任务繁重，应建立常态化的“府院联动机制”。本案中由柳北区主要领导牵头成立了专案协调组，对案件发生后需要协调的问题随时进行讨论协调。亚泰公司重整选取投资方只是向成功迈开了第一步，由于项目拖的时间太长，该项目的多数许可均已过期， 项目面临着诸多重新办证的难题。通过专案协调组开会协调后，柳北区政府及各政府机构的协调加快相关证照的办理，在“亚泰财富现代城”复工3个月内取得预售资格。在市有关职能部门及柳北区党委、政府及投资人、管理人的多方努力下，有关该项目的相关复工手续逐一办理下来。不仅如此,在建工程复工面临着巨额税费的问题,柳北区人民法院通过跟税务局协调，召开了税收协调会，并开展了现场办公，随时解决亚泰公司的税收问题，为“亚泰财富现代城”争取相关的税收优惠。

（三）发挥债权人会议的作用

涉房破产企业在建工程的续建必须保障全体债权人的知情权，充分尊重债权人 的意愿，发挥债权人代表、债权人会议（债权人委员会）的作用，扩大债权人决策建议权。债权人是破产重整最密切的群体，通过向债权人融资、借助债权人力量招商引资,由债权人决定是否续建及续建的融资模式、由债权人监督续建工作,借助债权人代表疏导债权人情绪等,充分合理利用债权人的力量，实现债权人会议（债权人委员会）的效用最大化。例如，本案亚泰公司第二次债权人会议的重整方案不通过，就是因为没有对各类债权人的需求进行分析与汇总,本案合议庭主动与各类债权人代表进行沟通，调整重整方案及投资人遴选方案，由债权人来选任投资人,积极发挥债权人在重整程序中参与度及重整投资人资金和管理方面优势，取得各类债权人对重整方案的一致支持,重整方案最终在亚泰公司第三次债权人会议上得到高票通过。

作者简介

兰斯斯：广西柳州市柳北区人民法院综合办公室，五级法官助理。