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富力还能卖点啥?张力与李思廉的狼狈与尊严

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世间万事,皆讲求一个轮回。

“非常差兼令人失望”,2020年4月14日,一朝获悉富力地产(02777.HK)以总计3.1亿元的价格,将天力物业、华信物业、富力物业转手卖给富星集团的时候,银河联昌证券怒将矛头直指“贱卖资产,掏空富力”的张力和李思廉。

可那又怎样?整个流程合规,交易作价与净资产占比均不足5%不用过股东会审批,且富星还是张李二人各自持股50%的公司。他们不过是以低廉的价格,将本就属于自己的资产,换了口袋盛放。

这才一年多,好不容易贱卖给自己的物管资产,就被碧桂园服务(06098.HK)以不超过100亿元的价格收入囊中。作为“只赚差价”的中间商,张李二人如愿拿到现金流,不过转头就为富力注入80亿港元,第一笔24亿港元已经到账。


按照此前披露之公告,他们已经不止一次以免息贷款形式支持富力,相信这次也不例外。算下来,好不容易倒手资产赚来的钱,60多亿元还是留给富力填窟窿,要是不够用,剩下这30多亿也留不住。顶着舆论苛责拿的钱,到头来还是涤荡了寂寞,一个轮回什么都不剩。

富力是老牌上市房企,经过大风大浪,库存里不缺“茅台酒”式的高价值资产。可是回头看,写字楼、文旅项目、物流地产……每次卖掉资产回款,总以为钱够用了,不用卖了,可每次算账还是不够。

既然如此,那就卖吧。物管资产一番轮回已经历过,还有什么放不下。可折腾这么多年,富力还剩啥?需要资金的时候,现在还能卖点啥?


“一山还有一山高”

“我们还是埋头卖自己手上的东西。”

8月24日,发布半年报时,李思廉的表态理性且坚定。他没有给“手上的东西”加上一串复杂定语,这意味着这些年好不容易攒起来的资产——住宅、酒店、餐厅、写字楼等等,口袋里的资产,没有什么是不能出售的。

这样的急切,其实在半年前发布全年业绩时,已经有过表露。只是那时候,那态度更理性、更坚定:“价钱合适,将继续出售资产,包括现有的投资物业、商场、写字楼、酒店”。

“大卖场”营业的时候,富力没有非卖品,一切向钱看。原因非常明了,富力的健康指标不理想。“三条红线”按下去葫芦起来瓢,起起伏伏间过了一年,仍然亮着红灯。


于是和其他房企相比,富力正在变得与众不同。

环顾整个行业,地产的想象空间几近触顶,到了给企业扩充想象空间的时候:规划物业管理、城市更新、商业代建与运营多元化转型的雅居乐集团(03383.HK),高唱“住宅+商业”双轮驱动的新城控股(601155.SH),住宅、商业、产业园并举的金科股份(000656.SZ)……

大家都在拼命,让自己变得层次更丰富,业务更厚重;可是到富力这,除了给资产设定可以接受的折扣,没有更好的选择。风险的大锁困住了双手,哪有空间再去想未来的富力该是什么样?

于是关于富力的消息,无外乎两组数据:一组是2021全年计划实现1500亿元的合同销售额,一组是又有哪些项目将以怎样的价格卖出去。

整个上半年,房企在首轮“两集中”供地血拼的时候,富力只用19.5亿元买了4幅地块,平均地价仅为3500元/平方米,多数为各地城市更新项目。都是些短期内无法转化为收益的项目,完成1500亿元的目标还是要继续从原有项目中挖潜。

至于影响力,这次切割物业板块卖给碧桂园服务还是大手笔。放眼整个物业市场,收并购的案例不胜枚举,不过从来没有哪个项目能够达到100亿元的高度。除非整体打包出售酒店资产,富力很难打破此交易纪录。

然而这够用吗?似乎没有。从2020年下半年开始规模大甩卖,富力每出手一个项目,就会迎来一笔债务到期:

完成2.57亿股新H股股权配售、转让广州珠江新城CBD广发证券总部大楼40%股权同期,就有“18 富力 07”、“18 富力 06”、“16 富力 11”三笔债券到期,合计金额超过50亿;年底海南富力海洋欢乐世界与粤港澳大湾区内城市物流园区刚易手,就到了偿还“16 富力 05”9.5亿元的日子。

张李两位老板“驰援”的第一笔24亿港元到位,富力随即(9月27日)赎回2021年8月27日到期的8.875%优先票据。钱还没焐热,又是一笔2亿美元花出去,效率是真的高。

公开信息显示,富力累计的债务的确在逐渐减少,不过债务就像一头穷追不舍的恶狼,永远在获得流动性的第一时间紧随而至。一番撕咬,留下一片狼藉。



那债,一山还有一山高。


尊严之战

这么大手笔卖资产,不心疼吗?肯定不舍得,换谁都是不舍得。可是对于张李二人,无论付出多大代价,也要保住富力地产。

这已经不单纯是生意、交易,而是根基和面子的问题。

思想、性格、兴趣……张力与李思廉截然不同。不过作为传统房企大佬,他们都一样偏执:张力喜欢足球,虽然接手广州足球俱乐部以后,球队从未夺得联赛冠军,如今连名字都已改成了“广州城”,但是张力始终不改赞助商的身份。

比起足球,李思廉更爱工作,尤其是将富力推到“华南五虎”江湖地位的旧改业务,更是爱得不得了。困难的时候,富力也卖过广州圣景和广州富景吉山等旧改项目,可是最新入手的项目,仍然多为旧改工程。


足球和旧改,那曾是鉴证他们辉煌时刻的信物,所有这些都在富力地产的大船上。情况再差,“地产”的牌子不能倒,不能断掉这条根——仅这一点,潘石屹是比不了的。

剩下的,就是给地产“减负”。不管是时代抛弃了自己,还是自己赶不上时代,总之时间有限。能换钱的尽快卖掉,酒店本是首当其冲。

《一点财经》曾在《“一分钱”难倒李思廉:富力物业的潦倒IPO》中有过解读,本来债务已泰山压顶,疫情又突如其来,富力旗下135家豪华酒店拧成一股绳,勒着整个公司连续八年亏钱,日子的酸爽比老坛酸菜面还有那味儿。

既然是深坑,又是在酒店业务的价值低估,少有企业具备条件长期持有,短时间内难以变现,还要从长计议。如此漫长的等待,什么时候是个头儿?真想卖,还得可劲儿放血;可是地产主业可是着急补充现金流还债,等不起。

剩下的,也只有物业还算“眉清目秀”了。

截至2020年底,富力物业552个在管项目已有7160万平方米在管建筑面积,集中分布于粤港澳大湾区、长三角、环渤海经济圈的一线、新一线与核心二线城市。2019年开始盈利,2020年净利润已有2.39亿元,可不是当年富力忽悠股东卖资产时候,那个不盈利的病秧子。


何况眼下,市场仍在以在管面积作为物业公司估值的标准,这让万物云、华润万象生活(01209.HK)、融创服务(01516.HK)等头部房企慷慨解囊收购资产。克而瑞数据显示,仅2021年8月物管领域就有17起新增收并购案例。

市场不缺少腰缠万贯、大步流星的买家,也不缺少拿资产换的卖家,二者一拍即合。

物业是真的好卖,可对张李二人,这无异于割肉:4月底的时候,富力物业已在港交所递交招股书,参考克尔瑞统计数据,与富力物业规模相近的旭辉永升服务(01995.HK),同期市值已经超过300亿港元。

可是那又如何?不管未来是个什么样,张力和李思廉就要地产活过来,干一些要钱不要命的事儿,反而多了几分悲壮。


时间不是朋友

面子固然重要,可是也要考虑现实。不可能一直卖下去,总是要有个尽头。

前两年,健康指标严重预警,由不得张李二人考虑这些问题;可不能总是掩耳盗铃自欺欺人,总是要考虑富力的未来究竟在哪里。按照当下清理资产的速度与强度,债务压力会缓解,“三条红线”会过关,到时候富力该做些什么呢?

“预计2021年净负债率达标,到2022年底‘三道红线’全部达标。”李思廉已经公布了富力的阶段性目标。如果一切顺利,富力仓里的资产再卖上一年多的时间,就可以改变狼狈的状况。现在的主要工作,就是如何加速该过程。总结下来,无外开源节流两条路。

酒店的文章要继续做,而且越快越好,毕竟这是现成的资产,时间久了恐生变数。公开信息显示,虽然疫情影响仍未完全消退,但是富力旗下已有91家酒店,共计27409间客房实现正式运营。算上44间仍在建设及规划中的酒店项目在自己仍是全球最大的豪华酒店资产拥有人。

把这部分资产剥离出来,整体打包在联交所上市,代替富力物业,成为地产主业之外的全新融资平台,也是不错的选择。

回顾往期销售清单,富力曾经变卖过部分旧改资产,总有些得不偿失的遗憾。参考上半年报,富力可售面积约为5552万平方米,平均成本约为2700元/平方米,其中一线及二线城市的土地储备占比为53%。如此低成本,还不是旧改的功劳?

好不容易通过低成本获得高利润空间的地块,作为资产“老母鸡”孵了半天的蛋却落入他手,即将到手的利益要打折销售,绝对不是理想的选择。因此相关项目的接盘侠,多是平安不动产或广州城投这样具有国资背景,资产中转站式的角色;条件成熟后,还可以回购,落得潇洒。


推动酒店板块上市实现“开源”,尽量捂住旧改项目的口袋子完成“节流”,富力还有翻身机会,关键要控制一个“度”。毕竟无论走哪条路,时间都不是朋友。

毕竟酒店板块还没有上市,登陆H股还需要一个漫长过程;年初,港交所对申请上市公司的市值与盈利能力有了更高的要求。真的递交了招股书,港交所再审核一段时间,张李二人可以等资金到位,富力可不一定能等。

至于旧改项目,更是个慢工出细活的事儿。曾有内部人士表示,富力旧改项目回款周期大约5-8年。如果算上立项和前期规划协调,周期只会更长。真等钱用,富力也只好将这些“半成品”摆上货架,供买家挑选。

路确实不好走,可是也只能这么走下去了。

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