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烟台房子投资等两年,看看我的八卦分析

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从国际上来看,目前全球的经济学家认为这场危机将远超2007年的次贷危机,但还达不到大萧条时期那么恐怖的效应。他们达成了一个共识,未来几年日子会比较难过。美国一直在印美元应对即将到来的危机,但前几年美国的股市吸纳了一部分美元,黄金和比特币市场又吸纳了一部分美元。直到新冠疫情爆发全过程后期了,也就是最近美国新增了高通胀问题,美国物价和房价高速增长。美国上个月宣布将在2023年年底前加息。这与我们买房有什么关系呢?美国物价之所以会高,是因为市面上流通的钱太多了,导致供求关系发生了变化,推高了商品的价格,房子也是一样的道理。如果全中国所有人都非常有钱,都争着抢着去买房,那房价肯定降不下来,那有什么办法让市面上的钱变少呢。加息,所以现在美国宣布将在2023年年底前加息两次。美国加息对我国有什么影响呢?一般认为会导致国内资产大规模的外流。一般到美国宣布加息的时候,我们也会被迫加息。一旦我们被迫跟随美国的政策加息就会导致市面上流通货币减少,从而影响到房价的价格。这样看的话房价什么时候降,降多少,得看美国加息的时间和力度。


如果你想买房吗,我建议你关注一下美联储发布的消息,这很重要,这是国际影响,也是第一个点。从国内来看房价,长期看人口城市化率达到了什么程度,未来还有多少人进城买房,这是影响房价的关键数据,这是第二个点。中国人口到达峰值的时间会在2025年左右,而根据世界各国房地产的发展周期统计规律,一个国家的城市化率,在30%~70%的阶段,往往是房地产行业爆发和高速增长的阶段。美国在1970年左右城市化就达到了73.6%,韩国八九十年代城市化率达到了70%,而中国目前的城市化率已经达到了63.89%,也就是说最多还有不到1亿的人可能会有进城买房的需求。这里不要高兴,因为我们讨论的是烟台房价,所以烟台目前未来还有多少人进市区买房呢?答案是零,难听点是负数。(原因参照以前的文章)从烟台本市来看,给未来还想投资烟台房子的朋友提供一个思路啊,就是买那些能租的出去的房子。租售比越高越好。几点原因,第一个就是这个房子赚钱的逻辑肯定是改变了,过去赚的是房价上涨的钱,那未来你想房价大涨基本已经没戏了,拿手里就得考虑成本。想挣钱就要靠租金;




第二个,什么样的房子能租的出去,人口多、黄金地段、下一步有大的规划的房子肯定不愁租啊,相反那些什么地段比较偏僻,平时根本没人住的房子租给谁呀?自己想一下哪一种房子价值高啊,所以能租的出去的房子至少靠谱得多;第三就是这个能租出去的房子能卖掉的可能性也大,别觉着房子以后想卖就卖得掉,还是刚才那个逻辑能租说明有人需要,至少手里不是个死资产,所以再选择房子的时候,不妨也看看周围的租房市场,应该是个重要的参考指标。传统经济分析要求,租售比低于4.5%,则说明该地区的房价存在泡沫,如果该比值高于5.5%,则该住房尚存在升值空间。现在考虑烟台经济比较萎缩,生活压力不是很大的情况下,租售比不低于3.5%.(有个特殊情况,如果你选择的房子位置处于大发展规划建设中,房价稳定向上攀升,租售比可以自行下调0.5个百分点,租售比不低于3%)现在美国只是宣布要加息,还没开始正式加息。真正适合买房的时机是等待美国开始加息,全球流动美元大幅减少,跑完了一整个美元周期之后,到美联储重新宣布降息和放水的时候,这才是最适合买房的时刻。


美元加息历史图表这个时候大概是2023年底,房价原则上就会重新进入一个上涨周期,就和当年泡沫破灭之后的日本一样,房价先是腰斩,然后开始缓慢回升。看上图美元加息周期一般一到四年,再考虑烟台的人口基本木有净流入的干扰,烟台房近两年要谨慎投资。2022年和23年随着房产公司逐个暴雷,会有大批法拍房冲击市场,同时伴随个人信誉破产。可能出现下一轮上涨会在2024年-28年,这个时间窗口是美元加息周期走完,烟台人口数量占比最大的一批人45岁左右开始考虑养老住房改善的时候(80年-83年出生的,是共和国最大的一批生育高峰)。对男性来说,四十五岁是一个非常特殊的年龄。科学研究表明,四十五岁是男性一生中最关键的黄金交叉点。是男人一生中手头的钱最丰富的时候,同时是男人着手准备应对不久后衰老的时候。

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