合肥楼市现状：买房千万不能有从众心理，过来人经验的教训

我是合叔，拥有多年合肥房产研究和投资经验，长期持续关注合肥地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下合肥购房答疑内容，来自微信公众号“合叔说房”的粉丝精选提问：

提问：合叔，你好，合肥刚需，名下无房无贷款记录，存了一些钱想回老家买房，但是现在想留在合肥，决定买套房子自住，有没有比较建议购买的板块呀？刚需买房太难了，预算不高在哪儿可以上车啊？

合叔：你好，随着合肥城市能级的提升，合肥的板块价值在进一步提升。如滨湖西板块（肥西重点建设城区、发展潜力大）、蜀山区的运河新城板块（4家品牌房企入驻）、新站区各板块主要分布在少荃湖板块、陶冲湖板块、七里塘板块、职教城板块四大板块作为合肥刚需业的主战场，其配套设施日益完善，未来发展空间大。

提问：合叔，你好，刚需买房自住，目前已婚无房，夫妻两人都在工作，现在有了孩子，考虑学区的问题，有一些存款，可以拿出总价预算在150-200万之间买一套学区房，现在打算在蜀山区买一套房子，南七那里的二手房怎么样？

合叔：你好，从配套优势看，这里紧靠政务区，商业上可以受到辐射带动。从交通方面看，有地铁经过。在学区方面，有50中两个校区（东校学区，望岳校区)。从二手房产品本身来看，这里的二手房多为小户型房源。所以追求学区的购房者，如果条件允许，可以关注一下瑶海区有价格接近或者稍低的双学区房；其他的不属于50中两个校区学区的房源，是安家蜀山的低门槛房源，适合在蜀山工作的刚需购房者。

提问：合叔，你好，合肥工作，无房刚需，打算明年结婚，和女朋友商量买房，但是市区的房价太高了，希望可以尽快上车，请问三县里的肥西能买吗？能不能详细分析一下肥西这个区?

合叔：你好，肥西因为地理位置、风土人情、经济发展，肥西历来被称为安徽第一县。肥西发展如此之快的原因在于以下几点：其一在于高新产业集聚，为肥西发展提供强大源动力；其二在于交通网络醇熟；其三在于区位配套完善（商业方面有大型商业综合地块、医疗资源陆续落地、优质的教育资源配套、生态景观也很不错）。目前肥西正在竭力打造三大城市片区：潭冲河以南（汇聚多个明星级配套和规划）、紫云湖（有接近高新区和经开区的区位优势）以及产城融合示范区（区域重点打造的新兴板块）。基于上述优势，肥西不仅受到置业者的关注，也被多家房企重视。

提问:合叔，你好，合肥买房，看了几个楼盘，价格都挺高的，不知道这个价格买房值不值？楼面价和房价好像价格不一样啊，为什么？楼面价和房价难道不是一个意思吗？

合叔：你好，房价指的是建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值，由土地费用、建安工程费、税务及财务费用等10中因素构成。房价是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。所谓的楼面价指的是土地价格除以该土地的允许最大建筑面积，在一定程度上表现了单位售价中所办函的土地成本。实际上，楼面价开发商成本核算的一个数据而已，真实的销售价格还是随市而定。但楼面价在一定程度上也表明了单位售价的土地成本，商品房的最终价还是包括楼面价的，但更多是以拿地时的土地价格为依据。最后，房价的最终确定还是要看整个房地产市场的发展以及开发商对于楼盘的定位和其他项目成本，不同的区域有不同的表现形式。

知识