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恒大物业这块“烫手山芋”,为何竟是这家公司接盘?|深度

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////拒绝了财力雄厚的碧桂园,许家印为物业找到的接盘者,是潮汕商人朱孟依,正如恒大在危难时,基本都是和潮汕背景港商合作。本文由无冕财经(wumiancaijing)原创发布作者:陈欣苗编辑:陈涧设计:岚昇实习生:罗婉儿恒大物业终于要卖了,“接盘侠”却出人意料。10月4日,中国恒大(03333.HK)、恒大物业(06666.HK)、合生创展(00754.HK)均发布短暂停牌公告。恒大物业称待刊发一份可能全面要约本公司股份的公告,合生创展亦透露,可能对一家港股上市目标公司的股份提出强制要约。市场消息不胫而走。据多家媒体消息,合生创展拟收购恒大物业约51%股份,获恒大物业控股权,开出的总估值超400亿港元,涉及交易对价约200亿港元。被视为恒大为数不多的优质资产,恒大物业并不缺买家,从头部玩家碧桂园服务、万物云,到华润、深圳地铁等国资,都曾在买方之列。没想到,最终却被名不见经传的民营房企合生创展揽入怀中,交易金额更是创下今年物业圈之最。为什么捷足先登的是合生创展?早有交集虽是意料之外,但合生创展和恒大之间,还是有些渊源。合生创展的身影,曾出现在恒大物业的基石投资者中。2020年12月2日上市前,恒大物业进行了两轮融资,第二轮引入21家基石投资者,合计出资72亿港元,持有扩大后股本的7.57%。这些基石投资者中,包括了星河湾、京基、中洲集团、鸿荣源、合生创展、时代中国6家有房企背景的基石投资者,总部均位于广州或深圳,合生创展斥资1.55亿港元,持股约1%。从地缘上看,合生创展和恒大均属华南房企,同在“华南五虎”之列。只是相比许家印,合生创展的创始人朱孟依显得低调至极。公开资料中,二人仅在慈善榜上“相见”,2020胡润慈善榜上,许家印成中国首善,朱孟依家族位列第三。值得关注的是,地产出身的朱孟依是潮汕帮中早已成名的前辈,1992年于香港创办合生创展。无独有偶,上述6家房企中,合生创展之外,星河湾、京基、中洲集团、鸿荣源均与潮汕商帮有着千丝万缕的联系。此前多次援手恒大的刘銮雄,亦是潮汕籍商人。这或便是合生创展能成为最终买家的关键因素。“恒大现在需要的是雪中送炭,而非趁火打劫,所以需要找合适的合作伙伴。恒大在危难的时候基本都是和潮汕背景港商合作,潮汕文化中还是有救危济困的义气。”一位业内人士对无冕财经(ID:wumiancaijing)研究员表示。参照此前的绯闻买家,要么是实力较强的头部房企碧桂园、万科,要么是有国资背景的企业,但最终多因价格没有谈拢而不了了之。比如今年9月,碧桂园服务总裁李长江便对外表示,与恒大物业接触过,但价格没谈拢,未来是否还会与恒大物业有合作的决定权不完全在碧桂园服务。仅从交易价格上看,合生创展买得也不贵,若此番交易顺利进行,于恒大而言不失为一个积极信号。停牌前一个交易日,恒大物业收报5.12港元/股,相比19.74港元/股的最高点缩水74.06%;总市值553.51亿港元,较最高峰时期的2065亿港元缩水73.22%;PE约13倍,远低于同体量物业上市公司之平均估值水平。


▲恒大物业上市以来股价表现。图片来自雪球。合生创展开出的超400亿港元估值,较停牌前的市值折让约28%。“若按200亿港元购置51%控制权,还是比较划算的。”上述业内人士分析称,当前恒大物业股价受债务问题影响,下跌幅度超过70%,而其他港股物业公司基本跌幅30%左右,且恒大物业属于优质资产,无论是规模还是利润都有不错的表现,随着问题的解决,物业板块的估值会逐渐回归。”以小博大这笔划算的买卖一旦落定,合生创展旗下的物业板块合生活科技集团(下称“合生活”)将变身TOP级物企,谋得上市的好契机。在物业行业“拼爹”效应愈发凸显、一批中小物企待价而沽或直接傍身龙头物企的背景下,这样的弯道超车机会实属难得,合生创展抓住了。无论是营收、净利润和管理规模的体量,恒大物业在一众物企中都是排头兵。截至今年上半年,恒大物业实现营收78.73亿元,同比增长68.3%;净利润19.34亿元,同比增长68.6%;在管面积约4.5亿平方米,同比增长77.2%。同期港股上市物企中,恒大物业上述三项指标,仅次于排名第一的碧桂园服务。相比之下,同期合生活的营收、利润均不及恒大物业的四分之一;在管面积1.5亿平方米,上半年交付面积不过30万平米。


▲两家物业公司业绩情况对比。单从规模上看,通过并购恒大物业,合生活的在管面积可达6亿平方米,逼近碧桂园服务6.44亿平方米的在管规模,一跃成为头部物企。而这将为合生活未来IPO创造有利条件。在行业整体估值回调的背景下,上市物企估值分化愈显,背靠头部房企的物企估值表现更加。本缺乏母公司面积输送优势的合生活,在恒大物业的加持下,有望获得更高的估值,在资本市场上有更多故事可讲。去年12月,合生活总裁、康景物业董事长夏冠明就表示,合生活上市准备已在路上,“2021年会有一些资本上的动作。”尽管至今尚无公开的上市动作,但从去年开始的相关资产挪腾、整合等,可窥见其IPO的图谋。去年11月3日,合生创展公告称,拟以1.82亿美元买入元知开曼20%股权;元知开曼则以同等金额入股合生创展旗下合生活20%股权、合生商业30%股权。这三家公司的实控人均是朱孟依。此前,朱孟依通过合生创展间接持有合生活52.22%股权,此番增持后,其实际上持有合生活61.776%的股权,颇有在上市前“集权”合生活之意。今年7月,合生创展又公告称,将从关联公司珠江房地产处,以114.3万元的代价收购瑞特物业100%股权。收购完成后,瑞特物业将成为合生创展的间接非全资附属公司,为旗下物业板块增加约34.1万平方米的在管面积。而今又将收购恒大物业这一庞然大物,合生活离资本市似乎越发地近了。甚至有业内观点认为,合生活可直接借壳恒大物业上市,省去IPO流程,一步到位。财力几何?恒大物业自被摆上货架,市场上流传的买家不断,但也都是资金实力较强的头部房企,如碧桂园、华润、万科等。合生创展突然冒头,着实出其不意,这家销售排名50开外的房企,哪来的钱吞下这么大体量的物企?仅从自身的资金情况看,合生创展手头也算不上充裕。截至今年6月末,合生创展的现金及银行存款约为428.55亿港元,但一年内到期的负债也有297.24亿港元;以“三道红线”计则属“绿档”,处于安全区。但一直以来,合生创展都是闷声大财的款,赚钱能力不容小觑。今年上半年,公司实现营收160.74亿港元,毛利约101.25亿港元,毛利率高达62.99%,远高于万科、中海、龙湖等龙头房企。过去的2018年-2020年,公司毛利率分别为49.11%、50.34%、63.52%,可供对比的是,上市房企的毛利率平均值约30%。这当中少不了土地溢价带来的高红利,一直以来,公司奉行“广囤地、缓开发、高溢价”的发展模式。目前在售的楼盘中,比如北京珠江帝景、霄云路8号、广州珠江帝景等,开发周期长达十几年。不仅如此,近两年来,在二代朱桔榕的执掌下,“炒股”成了合生创展赚钱的捷径。2020年,股权投资板块为公司贡献了74亿港元的净利润,占比38%,净利率达92%,全年总投资额高达259亿港元,财力可见一斑。今年上半年,该板块收入达50.07港元,同比大增76.55%。


▲合生创展股权投资业务增长明显。“就合生这两年的投资动作看,其金融投资方面的弹药应该还是比较充足的,其本身就一直在金融投资方面寻求标的,所以预计收购能力比较强。”知名地产分析师严跃进对无冕财经(ID:wumiancaijing)研究员表示。而实际上,除上市公司合生创展之外,朱氏家族还拥有诸多未上市资产,生意版图早已横跨地产、基建、医药、能源、金融、投资等多个领域,家族财力雄厚。朱孟依排行老二,旗下主要有合生创展、珠江投资、珠江人寿,老大朱拉伊主管新南方集团,老三朱庆伊则执掌珠光集团和珠光控股(01176.HK)。据无冕财经此前统计,其旗下产业的总资产规模超4000亿元。家族旗下的公司之间业务交叠、交叉持股,有着纷纭复杂的关联交易,资金往来密切。比如,去年4月,珠光控股以资金压力为由,将进入收获期的广州火村旧改项目,以31.18亿元转卖给广州博浩企业管理合伙企业。前者从这笔交易中确认17.63亿元的投资收益,后者最终指向博大金融控股有限公司,实为朱孟依旗下金融平台。需要注意的是,根据公告披露,此番交易可能触发合生创展对恒大物业的全面要约收购。也即,在购入原计划数量的股份之余,合生创展还需收购所有剩余股东的股份。从股权结构上看,截至中报,中国恒大及许家印家族合计持有恒大物业约60.96%的股份,其余股份则在公众及多次引入的战投手中。“若是触发全面要约收购,意味着恒大物业可能私有化退市。就目前来看,恒大物业的股权反而属于烫手山芋,其他投资者或也希望有一家实力强的企业接管恒大物业。”严跃进分析称。但如此一来,参照碧桂园收购蓝光嘉宝一样私有化退市,则合生创展需要筹备的资金会更多。钱从何处来,这场“蛇吞象”式的并购最终会如何进行,仍有待更多交易细节的披露。


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