等待近一年！荔湾这个新盘扛起“银十”交易大旗

“金九”已过，“银十”会好吗？

纵观“银十”第一周——国庆期间全国楼市的成交情况，依然延续了九月的冷。作为热门城市的广州，新房市场行情显得有些“冷热不均”。

其中，荔湾区独自扛起大旗，凭借1号线花地湾站附近的万科金域曦府撑起市场近半成交量，稳站“C位”，黄埔、白云紧随其后；而传统的热点区域南沙、增城供应及成交均较往年有所下滑。

上半年持续收紧的购房政策，让不少购房者的观望情绪从上半年一直持续到了十月，开发商们期待已久的“金九银十”，在今年恐怕难以实现。

面对上半年留下来的业绩压力，开发商还是希望凭借国庆长假能够冲一把。假期期间不少开发商摆出“以价换量”的姿态，促销活动花样百出，希望加快出售现有存货，求得生存空间。

新上4049套住宅

荔湾成推货C位

“银十”的第一个假期，广州一手住宅推货量再创新高。

广州中原研究发展部数据显示，今年“十一”广州实际推出约4049套住宅，推货量比2020年“十一”增长16.9%，荔湾、黄埔、白云则包揽了推货前三名。

成交方面，网易房产数据中心监控阳光家缘数据显示，2021年国庆（10.1-10.7）广州一手楼网签成交712套，同比2020年国庆(10.1-10.7)的794套减少82套，同比下降10.33%。

面积方面，2021年国庆(10.1-10.7)广州一手住宅网签面积为75931平方米，同比2020年国庆(10.1-10.7)的82665平方米减少6734平方米，同比下降8.15%。

虽然成交不及去年，但相比2019年黄金周（617套）、2018年黄金周（656套），其实今年10月1至7日的楼市表现不算很差，但氛围也并不算浓郁。

也有新盘在十一期间抢尽风头。位于花地湾板块的荔湾万科金域曦府，从去年亮相到年初开启选房，蓄客近9个月，市场等得急，它却不紧不慢。

这次一亮相就带来1300套新货，国庆期间交易也超1000套。

荔湾仅凭万科这个项目成为“推货大户”，推货量同比增长767%，包揽了全市32%的供应量。黄埔、白云总体供应量为863套和656套，分别位居全区第二名和第三名。

黄埔虽一直为热点区域，仍不忘在国庆继续发力，不仅供应量居高，成交表现也良好。其中，科学城热盘大状名城去化率达80%以上，该盘均价为48000-54000元/平，在黄埔人才购房政策收紧和限价影响下，整体仍较板块均价高。

而白云区的主要推货量来源越秀·天悦云湖、佳兆业白云城市广场等热盘，供应量同比大增1.19倍。

目前，黄埔仍有多个盘处于认筹待售阶段，如越秀TOD·星航、合生中央城、富颐华庭、保利罗兰国际等。广州中原研究发展部预计，10月中下旬这些新盘将陆续入市，整体黄埔市场会出现多个项目同台竞争的局面。

南沙、增城黯然失色

18号线终点万顷沙关注度低

与市区和近郊的热度相比，远郊更显冷清。南沙、增城、花都、从化货量偏低。曾一度与黄埔“并肩作战”的南沙“十一”供应仅212套，同比净减34%。国庆期间增城也难挑广州“东大仓”大梁，整体推货量跌至350套，同比大减77%。

细看此次遇冷的南沙，地铁18号线的贯通，给终点站万顷沙板块带来的红利似乎还没出现。该板块位于广州最南端，楼盘均价在21000-25000元/平不等，国庆成交量处于低位水平。

目前看来，由于该板块基础配套设施尚不完善，区域内工业园较多，楼盘即使打出了“25分钟直达珠江新城”“湾区最强枢纽站，半小时畅达全省”的宣传语，也暂未能打动购房者。

对此，广州中原研究发展部认为，万顷沙的价值潜力还需要“再等等”。目前南沙市场调控过分收紧，也筛掉了部分有意通过人才政策购房者。“倘若后续人才政策有所松动，政府有意继续招商引资，区域基建配套能跟上，还有可能吸纳城区刚需上班族。”

据了解，今年十一共有13个板块开盘或加推，整体去化率71%。其中，荔湾区花地湾、番禺区汉溪长隆、海珠区南洲、白云区白云湖、黄石路板块首日去化率位居前五。

此前，广州市城投资产经营管理有限公司总策划师、网易特约评论员陈厚桥表示，广州未来未来仍然向东、向南发展，“黄埔、番禺、南沙和增城部分，以及白云区的一些圈层都有不错的机会。”他还提到，购房者应综合考虑区域内产业、基础设施综合考虑后再做决定。

开发商吆喝“以价换量”

三房成主推

购房送车位、买别墅赠洋房、首付宽限、一口价出售......今年国庆，开发商们开始变着花样促销。

上半年持续高压的调控背景下，房地产业疲态尽显。到了第四季度，开发商的压力自然有些大。

即使如今市场“‘金九银十’一去不复返”的论调四起，不少开发商仍然决定在国庆冲一把业绩，摆出了“以价换量”的姿态，毕竟目前资金回笼，赢得生存空间才是首要任务。

据贝壳研究院广州分院提供的数据，9月广州开发商备货积极，新增供应量超一万套，加之此前供应，预计十一市场货量充足。据了解，今年“十一”广州共7个全新盘开盘或亮相，数量属近年罕见。

同时，为确保资金回笼，今年十一开发商首付期限以主流“七天内给3成首付”为主，也有南沙、白云的个别楼盘为加速项目跑量，更是给予了3个月以内的首付宽限期，尽显诚意。

值得一提的是，广州中原研究发展部调查数据显示，十一期间开发商瞄准90平方米以下的“紧凑型”三房，推出比例进一步增加，占比达77%，较去年同期提升20%；复式户型更是无迹可寻，看来针对大户型房源受信贷环境限制的影响，开发商早有准备。

需求端面临新一轮强监管，房企自身也不例外。三道红线、集中供地......今年在金融、土地等政策层层加码下，多家房企接连遭遇流动性危机，9月底，中国人民银行货币政策委员会2021年第三季度例会召开时罕见提到“房地产”。

会议指出，要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。有业内人士认为，此次发声虽对市场释放了一定宽松的信号，但从政府层面来看，融资政策未必会放松，而是以持续“稳”为主。

今时不同往日，对于目前的房企而言，保证财务稳健，争取现金流缓解压力，将在资本市场将更具优势。

地段+交通+学区

仍投购房者所好

国庆节荔湾万科金域曦府的出圈，无疑证明了主城区核心价值依旧不变。楼盘的地段、交通、商业配套和教育，仍是吸引刚需购房者和改善住房者的最大优势。

2017年，万科以551亿元的总价豪夺广信资产包，这个资产包的核心就是大批位于广州主城区的可开发土地。

去年，广信资产包首个开盘项目，位于越秀北和白云新城交汇处的万科喜悦里开售。开售当天两栋18层小洋楼全部售罄，总销售额近6亿。

它的姊妹，位于地铁一号线花地湾附近的荔湾万科金域曦府同样也获得超高人气，该项目从去年8月开始露面，就一直备受市场关注。此前曾有销售透露首期推出的售价，预计会参考广钢周边房价，约50000-60000元/平，到现在推出后整体均价为54500元/平。

商业配套方面，作为老城区改旧换新的一部分，此前万科就表示，将在花地湾将打造“非凡的一平方公里”，目前其运营的“花地湾生活馆”已经开放。

此外，万科金域曦府的交通及教育资源也正中购房者心，距离一号线花地湾站15分钟路程，项目还签约了省实荔湾学校花地湾校区，从价格和性价比上看比广钢更有优势。

据广州中原调研了解，该盘客户基本以荔湾、海珠老城区改善客为主，此外部分芳村互联网、创意园、企事业中高层、高中老师亦是主要购房群体。未来由于学区的优势，会吸引部分从越秀、天河等其它区域外溢过来的、注重学位的人上车。

利好置换型买家的，同样还有南部市桥板块全新盘龙湖金地天峯，3号线东延段（2030年开通）地铁上盖加上自身配套商业龙湖天街，该盘国庆认筹现场的热闹程度不输荔湾。市桥-番禺广场地铁沿线近年少新房项目入市，周边二手楼盘普遍在8至10年甚至以上，该项目入市还会刺激市桥改善买家，3号线沿线客户关注。

龙湖金地天峯销售现场 图源广州中原研究发展部

可见，在购房政策收紧的背景下，购房者虽然一直保持观望情绪，遇到好盘，还是不会手软。限价、指导价等措施出台，楼市持续向稳的趋势下，购房者也有了货比三家的机会，“买对”比“买到”更重要。要想在降价求生存的环节里杀出一条血路，拼的就是开发商自身硬实力了。

金九过去，银十来临，开发商们期待已久的“金九银十”，在今年恐怕难以实现。高压调控背景下，开发商和买家对季节的依赖已成为过去式。

（数据来源于广州中原研究发展部、贝壳研究院广州分院）

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