买入天津的7条铁律

承蒙大家厚爱，今年8月、9月组建的「弄堂房子」读者交流群一群、二群相继满员，三群于本月正式组建。

每天咨询我的朋友比较多，会有一些共性问题，针对大家的迷茫和困惑点，我总结了在天津买房的七条铁律进行分享。

1）二手房重点关注和平、河西、南开

如果你的置业需求是购买二手房，请重点关注和平、河西、南开。

和平区的教育资源是全天津最好的，这一点毋庸置疑。

但是，河西、南开也不弱。

一掷千金，非和平不入的执念，其实不必有。

学区和地铁，至少满足其一，能兼顾更好。

不要碰拆间，除非你能扛得住价值归零风险。

如果需要爬楼，三楼最好，四楼次之，五楼及以上不建议买。

不带电梯的顶楼绝对不要碰，虽然你买入便宜，但是等到你未来出手时，大概率不仅便宜还难卖。

2）河东、河北、红桥新房有选择性地买

传统思维惯性来讲，和平、河西、南开所占有的各项资源配套更优。

但，相较之下，河东、河北、红桥真的就暗淡无光吗？

其实未必。

比如河东，海河东路一带的楼盘，实际享有的是海河一线的景观资源；

比如河北，天泰路一带的楼盘，实际享有的是北运河的河景资源；

比如红桥，目前在售的几个楼盘，实际都有在西站副中心的辐射范围内。

你会发现，目前河东、河北、红桥以地缘性客户为主，但是越来越多的楼盘开始尝试以自然资源和交通轨道优势吸纳全天津的置业者，这会是未来的趋势之一。

3）尽量别碰板块内最便宜的楼盘

放眼天津，同一板块内只有一到两个项目的其实特别少，大部分区域板块都会有多个楼盘同期在售。

在此背景下，就容易引发价格战。

而第一个发起价格战的，往往是各项成本最低的项目。无奈之下，板块内其他品质盘只能被迫应战。

在很多人的认知里，性价比最高的一定是板块内卖的最便宜的楼盘。

其实不然。

什么概念？

一套房，值3.5万/平，开发商卖你3.2万/平，这是便宜；

一套房，值2万/平，开发商卖你2.3万/平，这就是贵。

无底线降价的背后，降标是一定的。

一味地只贪图便宜，最后买单的还是购房者自己。

为什么品质兑现实现不了？

一分钱一分货的道理，在房地产行业同样适用。

4）一定要实地考察开发商在天津的已交付项目

据说，今年四季度，天津将有40多个楼盘迎来交付。

保品质还是保节点，如果只能二选一，我劝开发商保品质。

道理很简单。

营销包装再好，不如实景兑现，我们拿结果说话。

最近，和一位品牌房企的总经理交流，他的观念，我很认同。

那就是：品牌好不好，放在交付之后来说，把好房子交给业主，才对得起我们干房地产开发的良心。

基于此，我劝大家交房款之前，先去这家房企在天津已交付的项目实地走一走、看一看，听听老业主的居住感受。

好与不好，不要听开发商怎么说，要看开发商怎么做。

5）首套房聚焦流通性

首次置业，很少有人直接住上几十年。

大部分刚需购房者，换房周期在5-10年左右，随着家庭结构和置业需求的变化，就会需要卖一买一。

这个时候，问题来了。

房子卖不动，降价也不好使，怎么办？

先上车，再置换，没有错，但是千万不要上错车。

除非是地缘性置业，否则首套房重点关注市区及市区的延伸区域就可以了。

无数个实战案例告诉我们：

风口上，市区和郊区一起涨；

潮水退去，远郊可能真的会跌到你心痛。

6）第二次置业买学区

学区，其实是所有家长的刚性需求。

我会建议大家放到第二次置业买学区。

在天津，拥有两套房的家庭，通常是这样的配置：

第一套房，兼顾居住属性，自住为主；

第二套房，居住属性未必强，但学区价值很明显。

这样的资源配置，稳定性和抗风险能力往往也比较强。

学区来讲，小学重要，中学更重要，因此还是重点关注和平、河西、南开。

至于，一定要削尖脑袋买拆间上和平吗？

其实并不完全对。

为孩子创造相对好的学习条件，尽到为人父母的心意就可以了，和平不是唯一选择。

砸锅卖铁买和平拆间，全家老小租房住，更是不可取。

学区重要，生活品质更重要。

7）终极置业打开区域壁垒

第一套房，为了流通性，你不得不锁定市区和市区的延伸区域；

第二套房，为了孩子的教育，你不得不心甘情愿地为学区买单；

第三套房，你完全可以为自己的人生下半场认认真真选择一次。

打开区域壁垒，不再执着于学区，买一套自己真心喜欢的房子。

比如，梅江、水西，包括东部、北辰环内，津南国展，海教园，虽然没有一纸市区户口，但这些板块的改善盘，真的让人心动；

比如，河东、河北的海河沿线、北运河沿线，红桥的西站副中心，滨海的开发区、生态城，虽然不属于和平、河西、南开，但不可否认，这些板块的确有好项目。

终极置业，无关户口，无关学区，你的关注点会逐渐从对资源的占有，转向品质为王。

圈层，并不一定是居于闹市，总有一天，你会明白这个道理。

正所谓：横看成岭侧成峰，远近高低各不同。不识庐山真面目，只缘身在此山中。