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“0居室”,在北京的房价涨不动了?

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80%的人都觉得自己很懂房产。大家第一反应是,根据自己的经验,同一个小区,户型面积越小,单价越高。

最新的事实是,以上结论刚好相反!

比如“0居室”——也叫做“住宅开间”,传说中0室0厅,北京人都耳熟能详——原来确实太常见了。这样的房子,客厅和卧室没有严格的区分,在国外一般称作“Studio”。

合生汇,是现在全北京人气最旺的商场之一,人潮汹涌。M7和M14两条地铁在这里交汇。

就在合生汇北侧的“金港国际”,是座不折不扣的次新房小区,房龄在15年左右。

OK,这里能够满足家庭居住的2居室价格很好判断,9万/平米,没有任何悬念。事实也是如此。



但房价的分化也来得非常突兀——金港国际的开间总价300+万,单价多少?普遍只有7万/平上下。要知道,300多万在北京已经是非常起步的房价水平了,与东六环通州的一居室持平了。



惊不惊喜意不意外,小户型单价要便宜2万/平!

拆哥再举一个例子,东南二环拐角外侧的“10am新坐标”,行政区还算朝阳区,居然6万/平米左右,且万年不涨。

究其原因有两大硬伤。几乎所有人都是过渡,住不到5年就换房了。楼盘接盘侠不足,年轻人更接受远一点的次新两居。第二是交通动线憋屈,主路在眼前,但就是绕过去不容易。



在北京,这不是个别现象。而且,这个现象在2020年前从未出现过!

有一个时髦词叫做“内卷”,意思是增量红利趋近于0,存量资源博弈加剧。

买房,当然也会遇到“内卷的资产”。

归根结底,“0居室”涨幅趋弱,占用购房名额只是次要因素。主导力量其实是“中等收入”的年轻人,流入速度明显减缓,房子的客群在“内卷”。

注意,我说的是“中等收入”。如果是高收入,或者家底厚实的年轻人,直接就可以买1000万以上的房子。

是的,一部分拆哥平台用户的年龄是95后,从海外留学回来没几年,咨询买房都是总价3000万起,直接说“我喜欢就可以了”。

他们是不可能买0居室的,绝无可能,断无可能。

而支撑70年住宅产权的“0居室”的购房群体,三分之二以上,是普通家庭的年轻人过渡居住使用。

同样的情况,美国超一线城市刚刚也在上演——2020-2021的一年间,纽约曼哈顿的“0居室”涨幅要远远小于两居/三居。



曼哈顿是富人的天堂,中等收入的年轻人很多被迫外溢去了美国的二三线城市。3居/4居室可以涨到高达3500万人民币一套,但“0居室”的房子只徘徊在总价400万左右。

房子太贵时,最基本的上车盘反而不涨了。

北京不也是吗。纵观北京2021年的二手房走势,高品质大户型的升值表现比较耀眼。

而现在国内南方部分发达城市的0居室,价格能够稳步上行。今年初,一位朋友跟我说,她深圳买的0居室(单身公寓)只有30+平米,在2019-2020年那一轮楼市强周期中,房价居然几乎翻倍了,从260万直接涨到了近500万。

总之,人口净流入发达的城市,还是能够表现不俗,新的年轻人托起无数上车盘。

北京住宅的租金回报率是多少?拆哥团队做的研究是,平均值年化1.4%。而0居室因为价格卖得低,好地段项目的回报率能到1.8%。

所以,0居室是当下楼市/人口内卷最直接的一面镜子了,不是吗?

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