【高家/贵平/北斗/龙马】农村集体经营性建设用地入市管理办法(试行)(征求意见)

四川天府新区眉山管理委员会自然资源局

关于公开征求《眉山天府新区农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》社会公众意见的公告

征集时间：2021年10月8日至10月15日

征集部门：四川天府新区眉山管理委员会自然资源局

为认真贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》，加强农村集体经营性建设用地利用管理，规范农村集体经营性建设用地交易秩序，保护市场交易主体权利，推动建立城乡统一的建设用地市场，为农村新产业新业态发展提供用地保障，促进乡村振兴和城乡融合，结合眉山天府新区实际，我局起草了《眉山天府新区农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》，现向社会公开征求意见。欢迎各界人士、广大市民朋友踊跃参与，积极建言献策。公众可通过以下途径和方式提出意见：

一、网站留言，在本网页下方在线提交您的建议意见。（本页面不适合）

二、电话反映，拨打电话15682566356反馈建议意见。

三、邮件联系，邮箱地址yangjia5@foxmail.com。

四、信件传达，通讯地址：四川省眉山市仁寿县视高街道中建大道商务会展中心二楼自然资源局。

附件：眉山天府新区农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）

四川天府新区眉山管理委员会自然资源局

2021年10月8日

附件

眉山天府新区农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）

第一章 总则

第一条 为认真贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》，加强农村集体经营性建设用地利用管理，规范农村集体经营性建设用地交易秩序，保护市场交易主体权利，推动建立城乡统一的建设用地市场，为农村新产业新业态发展提供用地保障，促进乡村振兴和城乡融合，结合眉山天府新区实际，制定本办法。

第二条 集体经营性建设用地入市应坚持维护土地公有制、严守国土空间规划和用途管控、促进土地优化配置和集约节约用地；坚持生态保护优先，绿色发展；兼顾国家、农民集体和群众之间的利益关系，充分保障群众利益不受损。

第三条 本办法所称集体经营性建设用地，是指经规划确定为工业、商服等经营性用途，并经依法登记的农村集体建设用地。

第四条 本办法所称集体经营性建设用地入市，是指农民集体以土地所有者身份通过公开的土地市场，依法将集体经营性建设用地使用权在一定期限内以出让、租赁、作价出资（入股）等有偿方式交由其他单位或者个人使用的行为。

集体经营性建设用地使用权出让，是指集体土地所有权人将农村集体经营性建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向土地所有者支付土地出让价款的行为。

集体经营性建设用地使用权租赁，是指集体土地所有权人将集体经营性建设用地使用权出租给使用者使用，由使用者与集体土地所有权人签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。

农村集体经营性建设用地使用权作价出资（入股），是指集体土地所有权人以一定年期的集体经营性建设用地使用权作价（或以评估方式折成股份），作为出资投入新设企业，土地使用权由新设企业持有，土地所有权人持股并参与分红的行为。

第五条 农村集体经营性建设用地的入市主体是集体经营性建设用地的所有者，入市主体可自主实施集体经营性建设用地入市，也可委托具有法人资格的农村集体资产管理公司代理农民集体实施集体经营性建设用地入市。

第六条 自然资源局负责眉山天府新区农村集体经营性建设用地入市政策指导和监督。

第七条 发展改革局、经济合作局、乡村振兴局、新经济局分别负责农村集体经营性建设用地入市后编制的产业方案的准入审查。

第八条 镇政府（街道办）负责组织和指导农村集体经济组织实施集体经营性建设用地入市工作、负责审查土地入市成本、负责指导村集体对入市土地收益的分配和使用监管。

第九条 成都农交所眉山农村产权交易有限公司眉山天府新区分中心负责建立公平、合理的交易制度，组织实施眉山天府新区农村集体经营性建设用地入市交易。

第二章 入市土地来源、入市条件

第十条 入市的土地来源

（一）已依法确权登记的存量集体经营性建设用地；

（二）农民自愿有偿退出的宅基地经重新确权后，登记的农村集体经营性建设用地;

（三）城乡建设用地增减挂钩项目验收后，节余指标落地实施方案经市自然资源局批准并按方案确权登记的农村集体建设用地;

（四）依据三调成果或按照国家和省、市有关规定，可以确权登记的其他存量集体建设用地。

第十一条 入市条件

（一）严格“净地”入市审查，拟入市地块应是搬迁安置补偿落实到位、无法律纠纷、无权属纠纷，具备必要开发条件的“净地”。需利用原有建（构）筑物且符合现有规划的原址入市地块除外。

（二）农村集体经营性建设用地原则上以宗地为单位进行出让或租赁，出让或租赁宗地范围涉及两个或两个以上集体土地所有权人的，由集体土地所有权人共同实施或委托实施。

第十二条 入市负面清单

（一）国土空间规划确定的禁止建设区;

（二）生态保护红线划定区内、生态保护红线划定区外不符合河流保护廊道、湖泊水库保护区、主要交通干线保护廊道规划要求的；

（三）集中式饮用水源保护区;

（四）地质灾害、洪涝灾害危险区，以及处于地质灾害易发区评估后不能建设的；

（五）利用农村集体经营性建设用地实施商品住宅、别墅类房地产项目的；

（六）法律、法规和国家规定的其他禁止的情形。

第三章 入市用途、方式及期限

第十三条 农村集体经营性建设用地可用于商业服务业、工业（符合规划的工业集中发展区或农产品加工区）等用途。

第十四条 农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、作价出资（入股）及转让在成都农交所眉山农村产权交易有限公司眉山天府新区分中心交易平台进行。

第十五条 以出让、租赁、作价出资（入股）等方式取得的集体经营性建设用地使用权在办理不动产首次登记时，以出让方式取得的土地使用权应登记给受让方；以租赁方式取得的土地使用权应登记给承租方；以作价出资（入股）方式取得的土地使用权应登记给新设企业。

第十六条 农村集体经营性建设用地使用权出让的最高年限参照同用途国有建设用地使用权出让的最高年限执行。

租赁农村集体经营性建设用地使用权年限依据《中华人民共和国民法典》规定，最长不超过20年。

作价出资（入股）农村集体经营性建设用地使用权年限，参照同用途农村集体经营性建设用地使用权出让最高年限执行。

第四章 入市程序

第十七条 农村集体经营性建设用地入市，按下列程序办理:

（一）集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上的村民代表同意入市，出具决议并公示无异议后，由入市主体依据拟入市农村集体经营性建设用地的勘测定界成果、权属来源证明、入市决议等资料向自然资源局提出入市申请；

（二）自然资源局对拟入市集体经营性建设用地是否符合国土空间规划和村庄规划进行审查，对符合规划的出具规划设计条件。

（三）入市主体应编制拟入市宗地的入市方案，对宗地位置、面积、用途、权属、成本等进行说明；对宗地流转年限、流转起始价、产业要求、收益分配等进行约定。

入市主体可以聘请有资质的土地估价专业评估机构开展地价评估，参考评估结果确定入市宗地价格，也可参照基准地价确定拟入市宗地起始价格。

（四）入市方案由入市主体报镇政府（街道办）审核后送自然资源局审查，审查同意后，由项目所在镇政府（街道办）持流转请示、宗地入市方案、宗地规划条件及部门审查意见报管委会进行审定；

（五）入市主体委托成都农交所眉山农村产权交易有限公司眉山天府新区分中心对拟入市宗地进行交易，发布招标、拍卖、挂牌公告。交易完成后签订农村集体经营性建设用地入市成交确认书、交易鉴证书和合同等资料；

受让方在缴清土地价款和相关税费后，持农村集体经营性建设用地入市成交确认书和合同、税费缴纳凭证等相关资料，向眉山天府新区不动产登记中心申请农村集体经营性建设用地使用权登记；向自然资源局申领建设用地规划许可证，依法办理开发建设的各项审批手续。

（六）以出让、租赁、作价出资（入股）方式取得农村集体经营性建设用地使用权的，由出让方、出租方、作价出资（入股）方向眉山天府新区缴纳成交价款10%的土地增值收益调节金；由受让方、承租方、作价出资（入股）企业向眉山天府新区缴纳成交价款3%的土地增值收益调节金，并依法向税务部门缴纳规定契税等税、费。

（七）受让方、承租方、作价出资（入股）企业持调节金、税费缴纳等凭证和相关资料，向眉山天府新区不动产登记中心申请不动产首次登记。

第五章 入市收益分配

第十八条 农村集体建设用地入市收益在缴纳土地增值收益调节金、扣除土地入市成本后，余下增值收益由土地所有权人所在集体经济组织研究分配方案，集体可计提不低于60%比例的公积金或公益金，用于发展壮大集体经济和改造农村生产生活设施、新村建设等管理事项，其余增值收益可在本集体经济组织成员之间公平分配。

土地增值调节金缴至财政，由财政金融局牵头制定相关细则。

第十九条 农村集体经营性建设用地成交后，成交价款10%的增值收益调节金由交易机构代为收取，成交价款3%的调节金由自然资源局代为收取，统一划转至眉山天府新区财政服务中心，纳入地方一般公共预算管理，统筹安排用于基础设施及公益设施建设。

第六章 土地二级市场

第二十条 本办法中二级市场是指集体经营性建设用地使用权再次入市交易的行为，主要包括：转让、出租、抵押等形式。

第二十一条 二级市场的交易场所为成都农交所眉山农村产权交易有限公司眉山天府新区分中心。

第二十二条 集体经营性建设用地使用权转让，是指土地权利人在出让年限内将农村集体经营性建设用地使用权及其不动产以宗地为单位房地一体再次转让，或土地权利人在出让年限内在依法取得农村集体经营性建设用地上进行开发建设，竣工验收后对非自持部分由眉山天府新区组织相关部门审定后按产业功能单元对房屋进行分割转让。农村集体经营性建设用地使用权转让使用年限不得超过出让合同约定年限的剩余年限，转让后的建设项目应符合镇村规划、环保安全要求和产业发展规划。

以出让方式取得的农村集体经营性建设用地使用权转让，在符合约定的前提下，转让双方可持相关资料依法申报不动产转移登记，转让使用年限不得超过土地不动产权证书登记的使用权剩余年限；转让必须房地一体进行转让，可按宗地整体转让或按规划确定的产业最小功能单元进行分割转让，对土地受让方自持部分不允许进行分割转让。

建立农村集体建设用地转让负面清单，以下情况不得转让：

（一）以租赁方式取得集体经营性建设用地使用权的;

（二）未缴清初次入市价款及相关税费的；

（三）未依法取得集体经营性建设用地使用权不动产权证书的；

（四）集体建设用地为空地的；

（五）未按宗地整体转让，或按宗地转让未完成开发投资总额百分之二十五或开发建设用地面积不足应开发建设用地总面积三分之一的；

（六）被依法查封的；

（七）未经其他共有人或股东成员书面同意的；

（八）权属有争议的；

（九）转让后建设项目不符合镇村规划或产业发展规划及准入要求的；

（十）未完成出让合同约定其他义务的。

（十一）违反法律、法规、规章等规定或出让合同约定的其他情形。

第二十三条 集体经营性建设用地使用权出租，是指租赁、作价出资（入股）等有偿方式取得的建设用地使用权在出让年限内将农村集体经营性建设用地使用权及其不动产以宗地为单位房地一体再次转租。

以租赁、作价出资（入股）等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的，须经土地所有权人所在集体经济组织召开村民会议或村民代表大会进行决议，对原协议履行情况及协议的继续履行进行讨论，决议通过后方可进行出租或转租。

第二十四条 农村集体经营性建设用地使用权抵押，是指土地权利人将其合法的土地使用权及其不动产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

有下列情形之一的农村集体经营性建设用地不得进行抵押：

（一）未依法取得农村集体经营性建设用地使用权证书的；

（二）未完成开发投资总额百分之二十五或开发建设用地面积不足应开发建设用地总面积三分之一的；

（三）被依法查封的；

（四）权属有争议的；

符合农村集体经营性建设用地使用权抵押条件的，按下列程序办理：

（一）农村集体经营性建设用地使用权抵押需经土地所有权人确认出让合同约定义务的履行情况，由集体经济组织召开本级集体经济组织会议决议并公示；

（二）自然人、法人以有偿方式取得的集体经营性建设用地使用权及其地上建筑物进行融资的，抵押方案报镇政府（街道办）、自然资源局审核同意后，向眉山天府新区不动产登记中心申请农村集体经营性建设用地不动产他项权利登记。

第二十五条 集体经营性建设用地使用权进入二级市场进行交易的，其税费收取参照国有土地同等交易收费规定执行。

第七章 权益保障

第二十六条 土地所有权人和受让方应当严格按照出让或租赁合同以及《农村集体经营性建设用地项目履约协议书》约定切实履行各自义务，双方对合同履行产生争议的应友好协商处理，协商不成的依照合同约定申请仲裁或向人民法院提起诉讼解决。

第二十七条 受让方应当按照规划及入市合同确定的用途、条件使用农村集体经营性建设用地，履行报规报建手续，不得擅自改变土地用途及规划条件。确因镇村规划调整，必须按程序重新签订合同，补缴土地使用价差，并由集体土地所有者参照第十七条第（六）款缴纳相关款项。

第二十八条 农村集体经营性建设用地入市合同约定的土地使用期届满，土地权利人要求续期的，应于届满前一年向集体土地所有权人提出申请，经土地所有权人同意，并报经自然资源局审查批准后，重新签订出让或租赁合同，支付土地使用价款及相关费税，办理变更登记；土地使用者不续期的，应告知土地所有权人并办理农村集体经营性建设用地使用权注销登记，注销登记完成后，土地使用权由土地所有权人无偿收回，其地上建筑物、附着物按出让或租赁合同约定妥善处理。

第二十九条 国家需征收征用已入市农村集体经营性建设用地的，土地所有权人和土地权利人应当服从，原农村集体经营性建设用地使用权自发布集体土地征收公告之日起终止。

征收农村集体经营性建设用地涉及的地上附着物、构筑物补偿费原则上应支付给所有人，土地补偿费用应支付给集体土地所有权人或土地权利人，双方具体分配比例由所有权人与土地权利人在出让或租赁合同中约定。

第三十条 切实维护农村集体和群众合法权益，参照征地拆迁安置补偿标准，依法做好入市地块拆迁安置补偿工作。

第八章 服务和监管

第三十一条 受让方依法取得土地后，项目所在镇政府（街道办）负责按协议对项目资金投入情况、建设进度进行监管，对未按协议约定执行的，集体经济组织可追究受让方违约责任。

第三十二条 住房建设和交通运输局负责对办理了施工许可证的项目进行质量安全监管。

第三十三条 产业准入审查机构负责对项目的产业实施情况进行监管，严禁受让方擅自改变项目产业准入条件。

第三十四条 自然资源局负责对项目建设的规划执行情况和闲置土地情况进行监管，严禁土地权利人以“农村新产业新业态”为名擅自改变用途用于商品住宅开发。

第三十五条 镇政府（街道办）要加强土地收益分配监管，切实维护群众利益。

第三十六条 自然资源、住建、环保、消防等部门要结合集体经营性建设用地入市需要制定审批流程，建立行政审批服务管理系统。

第三十七条 鼓励国有平台公司或社会中介机构参与农村集体经营性建设用地入市服务工作，编制入市方案，为项目前期开发整理、推介、咨询、估价、勘测、设计、经纪、融资担保等提供市场化服务。

第三十八条 强化农村集体经营性建设用地项目履约监管，地块入市成交后，由项目所在镇政府（街道办）和集体经济组织与受让方在10个工作日内签订《农村集体经营性建设用地项目履约协议书》，根据入市出让或租赁公告约定事项，重点对土地交付、项目开竣工时间、产业准入条件、公建配套建设移交、开发保证金等内容予以约定。

第三十九条 严格供后监管，农村集体经营性建设用地交付后，土地权利人要按照农村集体经营性建设用地入市合同约定的动工、竣工期限开发建设，避免土地闲置浪费。属地乡镇要加强对供后土地巡查监管，对项目出现未按时开竣工、未达产业准入条件等情形的，镇政府（街道办）和集体经济组织可依照履约协议追究违约责任。对确实构成闲置土地的，要督促土地所有权人收回农村集体经营性建设用地使用权。建立提醒预警机制，土地权利人要严格按照规划条件、镇村技术管理、产业准入要求等规定组织项目实施。

第四十条 严格全过程监管，建立部门和属地政府参加的农村集体经营性建设用地入市全过程联合监管机制，对入市过程中各类违法行为要依法严肃查处。

第九章 附 则

第四十一条 国家和省、市对农村集体经营性建设用地入市管理若有新的规定，按国家和省、市新规定执行。

第四十二条 本办法由自然资源局负责解释。

第四十三条 本办法自2021年*月*日起施行，有效期为2年。

附件：

1.产业准入审查

2.入市价格确定

附件1

产业准入审查

第一条 发展改革局、经济合作局、乡村振兴局、新经济局为农村集体经营性建设用地入市的产业准入审查机构。

第二条 土地使用者在取得农村集体经营性建设用地使用权后，应编制项目产业发展规划方案报相应的产业审查机构审查。

第三条 产业审查机构对产业规划方案确定的产业类型、产业标准、投资规模等进行审查，对土地使用者自持建筑面积总量和比例进行约定，审查完成后出具产业准入审查意见。

第四条 土地使用者自持比例原则上单宗地不得少于建筑总面积的50%，对同一批次入市宗地，可综合计算自持比例。在项目上有其它重大投资的或对当地生态环境、集体经济发展等有巨大贡献的、省市重点项目，按照自持比例下调至20%执行；眉山天府新区重点项目，按照自持比例下调至35%执行；其余产业项目，按照其取得宗地面积大小、投资总额等情况，由产业审查机构综合考虑确定其自持比例。

附件2

入市价格确定

第一条 农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、作价出资（入股）的，其入市价格不得低于所在区域的基准地价、宗地评估价和宗地入市成本；

第二条 入市主体可聘请有资质的土地估价专业评估机构开展地价评估；

第三条 宗地入市成本应根据取得入市土地的支出进行测算，并报经镇政府（街道办）进行审查认定。

第四条 宗地入市成本应综合考虑入市地块的土地补偿、地上建筑物附着物补偿、农户安置、青苗费等土地下清费用和测量、评估、登记代理等三方中介费用，涉及使用挂钩指标的，还需考虑指标购买费及指标落地实施方案编制费等支出。

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