一半海水，一半火焰，当下楼市，真魔幻！
有人卖二手房，血赚百万；也有人历经一年，房价不涨反跌，亏本卖房……
楼市冷热不均，买房基本都是赚钱的时代，早已不再！
回顾过去淮安楼市房价变化，以下这三种房子，真的要慎重买，稍不留神，就会血亏……
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Weihuaian
淮安二手房市场降温
冷门板块房源，谨慎购买！
据安居客二手房数据显示，近期淮安二手房走势出现明显的下滑，10月二手房均价约10525元/㎡，环比下跌0.53%。
图源安居客
同时，一批热门小区房价也出现了不同程度的跌落。
图源安居客
普涨时代结束，随之迎来的就是分化。板块分化、地段分化、甚至细分到房源也会出现分化。
那些冷门板块、冷门小区的房源，很容易出现房价不涨反跌的情况。
比如位于开发区的红豆美墅，该小区在今年2月份二手房挂牌均价约16172元/㎡，经过大半年的起起落落，尤其是今年6-7月降幅最为明显，当前小区二手房挂牌均价约14063元/㎡。也就是大半年房价跌了约2000元/㎡。
图源安居客
该小区房源以别墅为主，大面积的别墅房源，总价高，流动性差，对比周边的新房或次新房小区，不具备交易优势。
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Weihuaian
单价相差过万
淮安老破大，不要碰！
淮安二手房市场，正暗潮涌动。
由于银行额度紧张，对二手房审批趋严等影响，淮安一批二手房，正在降价甩卖。
这其中，最难卖的，就是老破大。
老破大，顾名思义房龄又老户型偏大，一般指的是2000年以前，面积超过140的那种户型偏大，但不太好的产品。
相对于老破小来说，这种更需要谨慎。没有小区环境、物业服务可言，处于房产价值链的最底层，大家都涨的时候它涨不动，大家都跌的时候它跌的最多。价格完全看市场行情怎么样。
而且由于户型大，总价也相对较高，属于穷人买不起、富人看不上的类型，所以购买这种房产的时候要非常慎重了。
就拿最吃香的重点学区的老破大和老破小就可以看出，户型小的房子挂一套卖一套，而且成交价格要高出大户型非常多。
下面来看看淮安这个实小淮中双学区小区的老破大和老破小。
208㎡的挂牌均价为27404元/㎡；
132㎡的挂牌均价为36213元/㎡；
65㎡的挂牌均价为41847元/㎡；
大户型和小户型的单价相差高达14000元/㎡！同样一个小区，只是因为户型大小，价格相差如此之大。
还有一个风险，老破大房源作为被时代逐渐淘汰的产品，如果没有人接盘，那么房东很容易就被套牢。
3
Weihuaian
流通性差！交易税费高！
公寓产品，回本难……
公寓，相对住宅，难卖的多，除了部分学区属性公寓外，其他的价格也多是同片区住宅的约5-7折。
以淮阴区中央皮革城附近的悦城举例，小区二手房挂牌均价约8286元/㎡。成交则更低，数据显示仅在6200元/㎡
而周边的住宅小区，二手房挂牌价在1.3-1.5万/㎡。对比之下，公寓成交的房价，相当于周边住宅的5折。
不仅如此，我在二手房网站上看到，不少公寓房源，挂牌超1年没有卖出去……
更重要的是，靠一套房收租，获取收益回本，时间会很长。
以总价30万购入价算，每月租金2000元，那么回本需要13年，这期间不能有空置期，不然时间会更长。
而且，公寓交易的税费很高。
同样按照一套房总价30万买入，50万成交算，税费：（50万成交-30万买入）*55.6%=11万，相比住宅贵很多。
关键是，公寓产品，银行贷款上限为5成，最长贷款时间是10年。杠杆率和杠杆时间同时被压缩，明显不利于投资。
对此，你怎么看？
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