北京楼市：200万首付选这里，稳赚不赔

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：房姐，想请教一下，一线城市没有建仓，有北京工作居住证，目前还没入手北京。 如果有200万首付，推荐北京上车还是杭州武汉建仓呢？哪个投资回报会更好呢？

回答：如果有200万首付，两个选择 如果你在北京工作，那么是优先买北京，200万首付也足够上车 首先要了解不同标的的评估价和现在市场价的区别，评估价要能接近售价的标的，总价在500万左右的上车盘。 把选筹做好，对口的daikuan，尽量选择对应能贷足的评估，评估大方面取决于标的，小方面取决于沟通+评估公司+对口银行 最佳的选择，目前可以买到常营的次新两房（520-550左右） 如果是考虑投资回报，杭州也是一个选择，200万首付可以买到600-700左右，钱江世纪城\/未来科技城 的次标杆次新三房。

提问：房姐您好，小北漂一个。社保满五之后，想为自己置办一套小户型。因为家人都在亦庄这边，不想离家人太远，所以备选了以下几个选择。在能够满足首付和月供的条件下，请房姐帮忙给排个位： 1.旧宫宣颐家园，LOFT小两居 2.旧宫云龙家园 3.新楼盘亦庄通泰国际公馆

回答：通泰国际公馆价格比较高的。 小区环境较差，单价上6万，不建议。 云龙家园 周边有点乱，没什么景观，居住舒适度较差 宣颐家园整体相对好点，1>2>3 另外推荐看下 亦庄的灵秀山庄

提问：房姐，您好！一直看您给大家解答，收益很多，非常感谢！今天给您留言希望帮我分析一下 我在东城绿景馨园有一套三居，现在准备出手换一套居住环境好一点的房子，不期望大的增值，至少要能跑赢大盘，不能贬值！房子出手可获750左右子弹，夫妻年收入50左右，疫情影响这两年不稳定，所以不想多贷款，贷款的话也是100万左右。 1.网上一直有传首都特区（东西城）概念，不知何时落地，所以有点纠结，不知这套房是否有保留的价值？ 2.最开始，我们看上了亦庄的熙悦城郡小区128平三居，830万，小区环境很好。现在有几点纠结：德贤路噪音特别大、交通有点不方便、目前单价太高，且在亦庄最北边担心未来增值空间不大，不知想的是否正确？ 2.我们看了双井、朝青板块，感觉能买到的房子面积都不大，最多120平米左右，但是小区感觉都很破，可能由于先看了熙悦城郡原因，小区环境都没太看上！ 3.我们又看了东五环豆各庄万科青青家园，有4-5层180平复式，价格4万左右，总价730左右，我们感觉小区环境挺好，物业服务也还行，主要是空间大，有露台，家里感觉都挺好，同时也有担心：房子比较老、目前总价可以做低一点，省点费用，又担心未来出手时不好卖，不知想的是否正确，此小区是否可以考虑？ 4.根据我们情况，在熙悦城君与青青家园之间，哪个更合适一点，希望您给个建议！ 5.如果熙悦城君与青青家园都不选择，还有哪些小区我们可以去看看？ 6.或者有什么其他建议 问题较多，期待您的答复，非常感谢！

回答：1. 目前看东西城合并的概率很低，不要因为这个打乱计划 2. 熙悦城郡>青青家园。 豆各庄，偏远地区，价格高企，低收益高不确定性。 投资差，自住也差，这里的大面积不建议碰 3. 800总价买大平层 只能往偏一点的位置看了，升值具有不确定性。若看重升值，只能牺牲一些自住舒适性，选择偏中心区的2-3居，可以看下苹果社区、珠江罗马嘉园、华纺易城、润枫水尚

提问：上林溪，安宁佳园，清上园这几个小区哪个好呢？ 安宁佳园里面好像绿化比较差，楼也旧点。 上林溪稍微贵点，同样价位的只能买个两居室，户型也不通透。 清上园不太了解，还没顾上实地调研

回答：清河是比较新的板块。 清上园属于相对较老的，安宁佳园小户型较多单价较高。 综合上林溪的居住氛围更好，离地铁更近。 这片主要对口码农改善自住，如果是为了升值回报，可以看看望京。

提问：房姐你好，新人首问： sfsd，工作居住证，买房当婚房，目前无学区需求，我本人目前在上地工作，从事互联网行业估计以后也都是在上地西二旗或望京。爱人无需坐班，可不考虑工作地点。首付500，希望总价800左右最好以内。目前锁定望京，看过您之前分享，目前比较心仪北纬40度101平的和季景沁园。 但北纬目前没合适房源，对比历史成交，在售的无论98还是101南北的，报价都很离谱（98平十层已经报到780了）。季景800出头可看到东西110平+的，全南的还要高一些有点吃力。 想问您，是继续等待北纬101p合适房源，还是上季景东西向的两居？东西向以后会不会难交易流通？目前我的看房策略是否正确，望京基本都看了，如果没合适的需要转到新北苑和朝青吗？盼复，非常感谢！

回答：你好，顺序可以这么来参考：全南>东南（主体南）>西南（主体南）>东西 但是折价不会超过5% 选筹上季景沁园>北纬40 北纬40在五环外，最多只能贷245w 能买望京就别买北苑和朝青

提问：房姐，对于北京的房价，我看今年有涨有跌，真的体现出了您说的选筹的关键性。也觉得今年是个机会。如果想脱离老破小，换个次新的二手房，首付300万，二套，有推荐么？比较迷茫

回答：均价、指数有涨有跌 买对了房子，至少是涨的，区别是涨5%还是25%。 首付300万可以买到700万的次新房，如果首付稍微多一些，350万可以买到800+的。 二套没有关系，关键是个人的负债率，身份资质等。 选筹之前，准备下个人的征信，流水材料，来面谈具体的方案。

提问：房姐你好，入圈首问，几年前入手了马坡一个一手新盘（恒华湖公馆），成本单价3w4，一楼面积164带等面积地下室和50平花园，有360贷款（85折利率），请问下从纯投资角度看，是否还具有持有价值呢，现在出手感觉收益不是很高，出租也价格很低，是卖掉换靠近城区的，还是继续持有等待下一波行情呢，求给予意见，如果换标的，回龙观，望京，双井，酒仙桥几个区块求推荐一下

回答：如果你手中也有闲余子弹，那可以将马坡的卖掉置换城内，否则就没必要换。可以看看 宝星国际、大西洋新城、慧谷阳光、首城国际 等

提问：新人首问： 房姐，我是京户，现有天通中苑大三居一套，能卖560万左右，去贷款剩余430W，还有600W➕资金，年收入正常60W，考虑孩子未来上学问题（还可以的学校就行）加上改善居住，想做房产的重新配置（工作地点是西二旗和来广营，所以西城东城没考虑，主要是朝阳吧，海淀拼娃不希望怕孩子太累） 1.置换望京宝星华庭1100万150平东西三居，贷款后手里还剩个小400万，再攒攒钱以后再买个小学区或者投资房 2. 置换望京澳洲康都1200万154平南北三居，贷款后手里还剩个小300万，再攒攒钱以后再买个小学区或者投资房 3. 置换海淀领秀新硅谷1200万150平南北三居，手里还剩个300万，再攒攒钱以后再买个小学区或者投资房 4.不卖天通苑，购入未来金茂府新房，960万160平四居，未来天通苑出租抵部分贷款，孩子上亚太实验民办一年15万， 其他也考虑过，新北苑离现在住的很近，环境不错，但是学区太一般，首开常青藤也可以买，学区也还好，嘉铭桐城DEF区太贵了买不起，紫薇天悦觉得也是学区溢价，朝外的卧龙不喜欢，枫林绿洲买不起 现在越看越晕，主要诉求就是学区+环境好+保值升值，问题是 1.请问房姐以上四种方案哪种比较好？有没有其他方案或者推荐的区域？ 2.天通苑值得留么？置换还是二套好呢？（三代人住必须大三居） 3.未来金茂府升值潜力好么？还是望京的更保值升值？

回答：1. 领秀新硅谷低密度社区得房率高 ，住起来比较舒服，但是西二旗的位置不如望京 2. 方案上建议1>2>3，置换就将天通苑出掉 3.金茂府还是沿用他的配置标准，户型方正通透自住不错，临进铁房交通出行方便。问题是这一片未形成产业带，如果只是住宅区 这个价格就是明显的溢价了，并且未来科学城现在看起来没啥起色，升值潜力比起望京还是要差

提问：房姐好。 新人首问。 我是刚毕业，在金融街央企上班，工作了1年多，单身未婚，sfsd，子弹460左右，有户口，想尽快在北京买房，主要还是自住，也想尽量兼顾一些升值潜力以及学区。平时工作很忙，看房的时间不多，目前主要看中的是石景山的新盘中海天钻，通勤时间40分钟，看了您的很多回答，现在特别纠结于： 1. 石景山古城区块的发展前景如何？相比丰台区臻御府、诺德春风合院所在位置如何？ 2. 中海天钻这个盘价格本身相对于石景山二手房较高，已经到了7.6-7.8，后续是否还有升值潜力？ 3. 购房后我和我父母刚好能维持上月供，身边朋友有的认为一定要买学区，有的认为sfsd一定要尽量买大，中海天钻目前考虑117三居，压力会比较大，10年内不考虑换房，是否需要提前布局考虑学区，转而在其他区域买二手房？ 4. 买房的主要是刚需自住，综合通勤时间（尽量在1小时以内）、居住舒适度、升值潜力、学区等因素，是否有更好的选择推荐？

回答：1. 石景山古城会产业匮乏是一个问题，加上周边生态保护 ，和其它城区相比没什么竞争力。规划也是以宜居为主，偏睡城的定位。房价不会大的涨幅，跟随城区为主。丰台相比更好点 2. 中海天钻自住属性大于投资属性，潜力一般 3. 不需要提前考虑。 4. 可以看看丰台 的角门、马家堡、草桥、丽泽板块

提问：北京工资8000，能贷下200万吗？工资8000，贷200万，会查流水吗，对工资有没有要求，需要提前半年做点流水吗

回答：贷款实际和真实工资关联不大， 北京贷款300万以内，开收入证明+沟通基本可以解决。 500万以上贷款，需要提前综合个人情况和贷款情况做好规划准备。 如果没有渠道和提前招呼，硬生生拿材料去过，结果就会悲剧。

以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

【北京房姐】公号已盘点出北京投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案。