16城对学区房“大围剿”有业主降价150万扔未成交

每经编辑：陈梦妤

处在风口浪尖的学区房，正成为不少城市的整顿对象。

据记者统计，今年以来，已有包括北京、上海、广州、深圳、成都、太原等在内的16城下发楼市调控文件，内容均涉及整顿学区房炒作。

全国多城对学区房炒作进行管控

记者梳理发现，对学区房进行调控的城市，政策维度多集中在“学区房指导价”、“大学区招生”、“教师轮岗”三个层面。

对学区房设立指导价是各个城市对学区房进行调控时最为常用的手段。其中，沈阳、合肥、宁波等城市都施行了类似政策。

沈阳印发《关于规范房地产销售宣传的通知》，规定中介不得以学区房名义挂牌二手房，不得以明显高于市场价格或政府公布的交易参考价格挂牌二手房。

合肥印发《关于深化学区房调控政策的通知》和《关于建立热点学区二手住房交易指导价发布机制的通知》，对16个双学区房建立交易指导价，引导市场预期。

宁波印发《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出热点学区房参考价格机制，并对市内112个小区建立交易参考价格。

除了对学区房建立指导价外，设立“大学区招生”也是不少城市惯用手段之一。一线城市中的北京和深圳，都有施行“大学区招生”政策的准备。

2021年7月，《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》在深圳市人大常委会网站上公开征求意见，其中针对义务教育提到的“应当推行大学区招生”。

何谓大学区招生？举个例子，A学校对应甲片区，B学校对应乙片区，C学校对应丙片区。如果ABC学校实行大学区招生，那么在甲乙丙片区的家长第一志愿可在ABC三所学校中选择。

简单来说，就是学区房和学校不再一一对应，即便你买了学区房，也不一定能去到心仪的学校。

相类似的政策在北京也在实施。今年4月，北京教育资源最为丰富的西城区、海淀区、东城区进一步明确多校划片政策，一个小区对应多个学校。

“如果说对学区房设置指导价是在明面上给学区房降温，那么从教育资源上下手，则是在‘治本’。”一位业内人士指出，各地对学区房的炒作之所以屡见不鲜，最为根本的原因在于教育资源不均衡，而通过行政手段缩小同一地区“牛校”和“普校”之间的差距，能从根源上解决学区房被市场炒作的问题。

记者注意到，今年以来，包括北京、深圳、常州在内的不少城市，还欲通过教师轮岗的方式，实现教育的均衡发展。

58安居客房产研究院分院院长张波认为，各地争相落地抑制学区房炒作的政策，很大程度上源于近几年学区房上涨过快，而学区房上涨过快，又跟市场炒作存在一定关联，对应整治措施的出台，有利于学区房降温。

降价150万仍未成交

记者发现，各地下发对学区房的整顿政策后，不少业主都对学区房挂牌价做了不同程度调整。

如合肥，在诸葛找房平台，24小时内合肥共有超608套二手房降价，降价房源清单中，不乏滨湖区、政务区、高新区等热门区域中有双学区加持的名校二手房。

从整体降价房源的信息看，降价区间多在1万-10万元不等，但也不乏个别楼盘降价在50万以上。

瑶海区“滁州路小学+38中本部”学区房和平盛世一套约136平方米房源，8月23日上架报价358万元；9月27日报价调整至308万元，降价52万元。

图源诸葛找房

政务区华润凯旋门一套约135平方米房源，7月底上架，报价655万元；9月27日报价调整为610万元，降价45万元。按照最新学区划分，其小学为嘉和苑小学，中学为五十中新区。

类似学区房降价的现象在深圳也同样上演。记者从多名一线房产经纪人处获悉，近期深圳学区房价格出现松动，多区标杆学区盘业主下调报价，部分业主降价幅度超百万元。

该中介向记者推荐了位于南山西丽大学城附近某带学位的楼盘。据介绍，该房源两个月前132平方米的挂牌价为1350万元，9月27日业主降到1200万元，降幅为150万元，但还是没有卖出去。

“深圳学区房价格出现松动是正常现象，说明整个市场对学区房的明显泡沫已形成共识。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说，在学区房新政拟出台和二手房指导价政策影响下，深圳超高价学区房正在“挤泡沫”。

但大家对学区房未来的走势仍存异议。一位在深圳从业7年的房产中介告诉记者，尽管目前学区房价格出现了异动，但从长期角度来看学区房仍会是深圳的热门产品。

多位业内人士也发表了自己看法，如果房源与优质学区不再有明确挂钩，短时间对过去极优质的顶尖学区会形成价值下拉，但只要上学问题与房屋本身有关联，学区房的锚定价值就会一直存在。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，各地对学区房整顿导向是非常好的，因为从过往经验来看，对二手房炒作较多的就是学区房。而通过调控，可以真正意义上对二手房和学区房炒作进行打压。