央行罕见提及房地产，提出维护住房消费者合法权益

人民银行货币政策委员会近日召开2021年第三季度例会，罕见提及房地产，并对货币政策作出最新表述。

值得注意的是，相较二季度例会，本次例会新增“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”这一表述。在对国内外经济金融形势和货币政策表态方面并无明显变化，只有个别表述出现微调，包括新增“统筹做好今明两年宏观政策衔接”“增强信贷总量增长的稳定性”“用好新增3000亿元支小再贷款额度，支持增加小微企业和个体工商户贷款”“支持银行补充资本，提高服务实体经济和防范金融风险的能力”等。

罕见提及房地产，维护住房消费者的合法权益

本次例会最大亮点是出现了关于房地产市场的表述。会议提到“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。

在“三条红线”、“房贷集中度管理”政策下，融资端收紧给整个行业带来的压力。从融资端来看，房企债券融资方面，今年前8月融资规模累计增速较前7月加速下滑。贝壳研究院统计，前8月房企发债累计约6999亿元，同比下降21%。其中，8月单月房企境内外债券融资规模约571亿元，环比减少39.8%，同比减少54.2%。

另一条主要的资金回流渠道即通过销售回款的速度也在减慢。央行数据显示，8月份，居民中长期贷款同比降低23.55%，同比4个月下降。从增量角度看，据平安证券研报统计，新增房贷占金融机构新增贷款比重连续三季度下滑。2021年上半年，主要金融机构新增房地产贷款2.42万亿元，同比降19.1%。其中二季度新增房地产贷款7500亿元，占新增总贷款比重为15%，占比连续3个季度下滑。

券商中国记者了解到，受限于房贷集中度管理，有银行压缩了房地产开发贷款的投放规模，还有银行部分区域性分行因仅用半年时间就把全年的个人按揭贷款投放额度用完，使得后续该地区新的个人按揭贷款投放要靠存量移位再贷。

北京朝阳区一名中介告诉记者，现在找银行做房贷的话，放款时间都不能保证，现在能接单的银行基本都要三个月左右。某国有大行一支行现在要求住房贷款客户签署承诺书，承诺7个月不放款客户也不能找银行麻烦。

房贷额度快速收紧及利率上行在加重行业资金端压力同时，亦对部分合理需求释放形成误伤。近期，市场已有不少声音呼吁边际放松调控，更精准化地配置信贷资源，满足刚需住房需求。

本次例会，央行罕见提及房地产，市场普遍认为，融资端微调或成为可能。平安证券研报指出，行业风险逐步加大，政策微调有一定必要性。2021上半年末37家上市银行中，26家房地产贷款占比、个人住房贷款占比已压降至监管要求上限及以内，整体亦存在一定调节空间。

中原地产首席分析师张大伟对券商中国记者表示，进一步的收紧政策基本不会再出现了。在各地因城施策下，后续相对宽松的政策将会越来越多，各地根据情况把握宽松力度。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，四季度存在政策宽松空间，他表示，四季度依然要防范市场继续降温的可能，判断关键还是在信贷政策。从稳定的企业发展的角度看，后续房地产销售市场需要放开，预计11月份前后将有一波新的稳定或宽松政策，利好部分数据止跌。

增强信贷总量增长的稳定性

在关于货币政策的表述中，增加了“增强信贷总量增长的稳定性”及“用好新增3000亿元支小再贷款额度，支持增加小微企业和个体工商户贷款”的表述。

会议指出，稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，保持流动性合理充裕，增强信贷总量增长的稳定性，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定。

关于“增强信贷总量增长稳定性”的表述最早出现在8月份金融机构货币信贷形势分析座谈会。央行行长易纲曾提出，要继续做好跨周期设计，衔接好今年下半年和明年上半年信贷工作，加大信贷对实体经济特别是中小微企业的支持力度，增强信贷总量增长的稳定性，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配。

用好新增3000亿支小再贷款额度

会议提出，要坚持把服务实体经济放到更加突出的位置，维护经济大局总体平稳，增强经济发展韧性。进一步发挥好再贷款、再贴现和直达实体经济货币政策工具等措施的牵引带动作用，用好新增3000亿元支小再贷款额度，支持增加小微企业和个体工商户贷款，落实好普惠小微企业贷款延期还本付息政策和信用贷款支持计划延期工作，综合施策支持区域协调发展。

3000亿元支小再贷款是在9月1日召开的国常会上所提出，“今年再新增3000亿元支小再贷款额度，支持地方法人银行向小微企业和个体工商户发放贷款”，这在三季度例会上也得到了即时响应，且近期央行已多次作出相关表述。

9月9日，人民银行官方发布消息称，按照国务院常务会议部署，为加大对中小微企业纾困帮扶力度，新增3000亿元支小再贷款额度，在今年剩余4个月之内以优惠利率发放给符合条件的地方法人银行，支持其增加小微企业和个体工商户贷款，要求贷款平均利率在5.5%左右，引导降低小微企业融资成本。3000亿元支小再贷款采取“先贷后借”模式发放，地方法人银行先发放小微企业和个体工商户贷款，之后等额申请支小再贷款，以确保再贷款政策的精准和直达作用。

9月23日央行召开电视会议，推动常备借贷便利操作方式改革，落实3000亿元支小再贷款政策。要尽快部署、从严审核、精准投放，引导地方法人金融机构积极主动对接小微企业融资需求，加快贷款投放进度，更好服务实体经济。

支小再贷款作为人民银行专门支持金融机构发放小微企业贷款的货币政策工具，有效调动了地方法人银行的积极性，撬动小微企业贷款较快增长，实施效果良好。

民生银行研究院高级研究员王静文对券商中国记者表示，此举有利于保障小微企业正常生产经营，也有利于增强信贷总量增长的稳定性。但截至上半年，商业银行的资本充足率已降至14.48%，自去年年底14.7%的历史高点连续两个季度回落。资本充足率下降无法支撑信贷总量增长，所以此次例会提出“支持银行补充资本，提高服务实体经济和防范金融风险的能力”。

中信证券研究所副所长明明认为，在3000亿元再贷款9月预计投放超50%的假设下，9月社融有望触底反弹，站在全年的角度，新增3000亿元再贷款预计将有效提高社融同比增速0.1个百分点。

再贷款引导下投放的贷款利率低于同期同档次小微企业贷款加权平均利率，中小微企业生产经营等恢复发展也将刺激其相关产业的生产融资需求。在信贷增速下滑的背景下，推动再贷款加速落地将增强信贷总量增长的稳定性。同时，加快再贷款落实也表明结构性宽信用加速推进，预计再贷款加速落地将增强信贷总量增长的稳定性，社融增速也将企稳。

国内经济恢复仍然不稳固、不均衡

会议分析了国内外经济金融形势。会议认为，今年以来我国统筹推进疫情防控和经济社会发展工作，有效实施宏观政策，经济总体延续恢复态势。稳健的货币政策保持连续性、稳定性、可持续性，科学管理市场预期，努力服务实体经济，有效防控金融风险。贷款市场报价利率改革红利持续释放，货币政策传导效率增强，贷款利率稳中有降，人民币汇率预期平稳，双向浮动弹性增强，发挥了宏观经济稳定器功能。

值得注意的是，本次召开的第三季度例会删除了二季度例会中对经济形势“我国经济运行稳中加固、稳中向好”的表述，取而代之的是“国内经济恢复仍然不稳固、不均衡”。这一表述与7月30日召开的政治局会议统一。

在应对上，会议指出，要加强国内外经济形势边际变化的研判分析，加强国际宏观经济政策协调，防范外部冲击，集中精力办好自己的事，搞好跨周期政策设计，统筹做好今明两年宏观政策衔接，支持经济高质量发展。

其中新增了“统筹做好今明两年宏观政策衔接”，同样与政治局会议保持一致。

王静文对券商中国记者表示，经济恢复不稳固主要体现在发展动能上。上半年出口和房地产仍是增长的主要支撑，但制造业投资、基建投资和居民消费的两年平均增速均未恢复到疫情之前的增长水平。而且，汛情、疫情都对经济恢复造成了不小干扰。

不均衡主要体现在经济结构上，比如上游生产资料价格持续上涨加大中下游中小微企业经营压力；全国居民可支配收入均值累计增速连续六个季度高于中位数累计增速，显示贫富差距拉大；南方省份经济发展形势持续好于北方，导致南北差距拉大等。

值得注意的是，本次会议多处体现了对实体经济的关注，会议通稿中新增“坚持把服务实体经济放到更加突出的位置”，这一表述曾经在2020年一季度、二季度的货币政策委员会例会中出现。去年年中以来，随着经济修复加速，货币政策逐渐转向正常化，这一提法也在随后的季度例会通稿中淡出。

近期央行的一系列动向让市场预期有所放松，认为四季度宽信用效果或许将有一定程度体现。8月份金融数据基本触底，9月MLF等量续作，自9月17日开始连续第7个交易加码逆回购净投放资金，日保持千亿级逆回购。

东方金诚首席宏观分析师王青对券商中国记者表示，未来金融对实体经济的支持力度，将主要取决于国内外疫情演化牵动的宏观经济走势。在我国货币政策空间充裕的背景下，政策面将相机而动，未来全面降准、再贷款再贴现及MLF操作等政策工具都有发力空间。

会议提出，要坚持扩大内需战略，扎实做好“六稳”工作，全面落实“六保”任务，灵活精准实施货币政策，加强与财政、产业、监管政策之间的协调，统筹金融支持实体经济与防风险，保持经济运行在合理区间，推动经济高质量发展。