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刚刚,一批房企开闭门会议,旭辉融信阳光城抱团共渡难关!

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风,起于青萍之末。

刚刚过去的一周内,全国楼市发生了一系列变化,前有调控政策频出,中有多地土拍遇冷流拍,后有多个地产股大跌,房企暴雷……

今天,闽系房企老板,在上海三盛集团搞了第七次闭门会议,彼此联合共渡难关。

旭辉集团、阳光城集团、融信集团等房企都参与了这次会议。


2021年的楼市下半场,或将成为开发商的生死劫。你我或将成为见证几十年未有之大变局的一群人。

另一方面,也印证着楼市正在面临大洗牌,新的楼市周期正在到来


01

越来越多的房企,压力巨大

闽系房企开会搞联合共渡难关

2018年,在万科一次内部大会上,大屏幕上“活下去”三个血色大字,瞬间震撼了整个楼市。

3年后的今天,谁也很难想到,这三个字成为了目前众多房企的主要目标。

近段时间,楼市监管逐步趋严,大刀阔斧的改革之下,“三道红线”锁死开发商、“贷款集中管理制度”强势管控银行、“限购限贷限卖限房票”一系列措施打向需求端。

个别大型房地产公司出现了债务危机,风险也从机构层面转向个体,社会信任危机达到巅峰。

一直以来以激进大胆著称的“闽系房企”正面临着至暗时刻。其中富晟、泰禾先后陷入危机,同为千亿俱乐部的正荣地产也由于高杠杆、低权益比而被业界关注。

就在今天,闽系房企老板,在上海搞了第七次闭门会议,彼此联合共渡难关。

旭辉集团、阳光城集团、融信集团、中骏集团、宝龙地产、弘阳集团、三盛集团、大唐地产、大名城、中庚集团、港龙地产等联盟参与!


从现在开始,地产行业进入到不确定性时代,没有人知道明天会是怎样,什么时候到来,如何在当下的市场环境中存活,成了房企关注的首要问题,彼此联合共渡难关也不失为一个好办法。

毕竟活下去,成为了现在大部分房企并不容易做到的一件事。

2014年,河南建业地产董事长胡葆森,说过一句话——

地产市场,只能有一个结局,不断兼并、大鱼吃小鱼。20%的开发商占据80%的市场份额。

这句话在当时,绝大部分人都听不进去,但如今,正在慢慢实现。

也许就是明天,你所熟知的开发商忽然被人买了,一点都不用好奇。在将来,央企国企很大可能,成为市场主流。


02

第二批次集中拍地,多城市遇冷

流拍、底价成交,风向明显

土地是楼市的关键因素,关系着供应需求量、房价走势。地价的变动与否,直接影响着市场情况与情绪。

自第二批集中供地以来,全国多个城市陆续出现了土拍市场转冷,流拍率大幅上升的现象。


①据浙报传媒地产研究院消息,杭州第二批集中供地中的10宗“竞品质”地块中,9幅地块因有效申请没有达到规定门槛,无法进入后续正式竞价环节,无奈流拍。

苏州第二批次土拍,共21块地,17宗底价成交,3宗溢价成交,1宗流拍。其中敢于拿地的房企大多是央企、国企,土拍降温非常明显。

沈阳拍卖46宗地块,有24宗地块暂停交易,剩余22宗地块只有5块溢价成交,其余全部底价成交

合肥拍卖17宗地块,只有1宗地块报名房企超过5家,有6宗地块只有2-5家房企报名,有5宗地块仅1家报名,还有5宗地块无人报名

成都17宗地块因故中止出让;青岛拍卖87宗地块,8宗流拍,72宗底价成交……

有开发商表示,“现在拿地对房企的资金和去化能力考验较苛刻,主要是银行贷款没额度,现金流非常紧张,开发商不想做亏本生意,毕竟不是公益性质机构。

要知道,很直接一点,没钱,怎么拿地?

数据显示,今年房企到期债务高达1.28万亿,突破万亿大关,是2018-2023年这六年间压力最大的。

不少开发商,已经进退两难,有的干脆躺平:

1)拿地,地价贵,房价限死,建安成本涨,资金成本涨,没利润——亏本;

2)不拿地,没流水,留不住团队,人员越走越多,股价跌——还是玩完。

03

政策频出,楼市调控加码

贯彻房住不炒,学区房遭打压

自7月22日会议为下半年房地产市场调控方向定调后,调控政策密集出台,截至目前,已有超30个城市累计发布超60条房地产调控政策。

更重要的是,这一轮调控,相比以往更加精细,更加完善,打击力度也更大。

①限购、限售政策接连完善

北京西安堵“假离婚买房”漏洞、上海成都加强赠与管理、东莞出台房地产调控政策“莞八条”、广州杭州等城市收紧人才购房政策。

上海、衢州、金华、惠州、义乌、大连、银川、西安等城市收紧住房限售政策。

北京、杭州、上海、徐州、东莞、武汉等城市针对符合条件的热销或限价地块销售,推出摇号购房机制。

武汉全市推行房票制度,意向购房人要在申请到购房资格后,才能凭认定结果购房,有效期60天,一张房票只能认购一个楼盘。

厦门参与竞买法拍房,应具有购房资格;厦门在岛内买新房,需取得产权证后满5年方可上市交易。

②学区房调控加码

今年3月,上海市教委公布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》,将实行名额分配到校和名额分配到区。

今年8月,合肥住房保障和房产管理局连续发布两则重磅通知,直指热点学区房。

今年8月,南通发布《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的实施意见》。

今年9月,厦门强化一二级市场联动,推进新房和二手房住房市场专项整治,打击学区房炒作。

③二手房指导价出炉

据统计,目前已有深圳、上海、广州、合肥、西安、东莞、成都、绍兴、无锡、宁波、衢州、金华、三亚等13城发布二手小区成交参考价,针对重点或热点区域进行价格指导。

同时,大连、海口、温州、东莞、银川、徐州等城市加强房价备案管理,严格控制房价涨幅。

④限跌令出台,防范价格下跌

限涨的同时,为加强对于恶意降价行为的管控力度,已有唐山、沈阳、菏泽、昆明、江阴和岳阳等6城出台限跌令,以保持市场平稳。

能明显发现,今年调控政策更加讲究一城一策,政策不仅覆盖限购、限贷、限售、房地产金融等方面,同时涵盖加强住房品质管理、优化调整土拍规则等,未来的市场环境一定不会出现稳步向上,房价暴涨的局面。


写在最后:

房地产对于中国经济的意义到底是什么?

房地产经济,确实是GDP的重要组成部分,不管是改善人们的居住需求,是有效支撑国民经济快速发展,还是中国城市化建设的主要载体。

但,绝不能成为经济发展的重要动力。

当下这轮调控,砍向土地财政、砍向经营贷消费贷违规流入楼市,无一不代表了这个大方向。

大力发展实体经济,发展芯片等一系列卡脖子的重点行业,必须要把资本从房地产赶向实体经济,所以,脱虚向实,是大势所趋。

还是那句话,楼市周期循环往复不断轮动,该遗忘的依然被遗忘,在云端的依然在云端。


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