广州土拍，寒意逼人 深圳土拍，热火朝天

广州和深圳是中国大陆距离最近的两座一线城市，两座城市市中心的直线距离只有100公里。

然而这两座紧挨着的一线城市，最近的楼市却表现出截然不同的景象，广州楼市掉入冰窟里，深圳楼市却像在火炉中。

广州土拍，寒意逼人

前两天广州刚刚进行了第二轮集中供地竞拍，这次土拍共推出了48宗涉宅用地，可提供的建筑面积达到860万平方米，总起拍价高达1124亿元。

但是令人出乎意料的是，这次土拍竟然惨不忍睹。全部48宗土地中，最后仅有23宗成交，其余25宗流拍，流拍率高达52%。

而且这23宗成交的土地，建筑面积仅为357万平方米，为总建筑面积的41.5%，最后总成交价格只有569亿元，为总起拍价的50.6%。

土拍共分为两日进行，可是表现出来的状况却是江河日下：

第一天土拍共推出24宗地块，分别有8宗位于增城，6宗位于南沙，3宗位于番禺，海珠和白云各2宗，荔湾、黄埔和花都各1宗。

竞拍的结果是16宗成交，8宗流拍，流拍率为33.3%。8宗流拍地块有4宗位于增城、2宗位于南沙、番禺和白云各1宗。

第二天土拍也同样推出24宗地块，分别有14宗位于增城，3宗位于白云，番禺、黄埔和从化各2宗，荔湾1宗。

竞拍的结果是7宗成交，17宗流拍，流拍率高达70.8%。17宗流拍地块有11宗位于增城、白云和番禺各2宗，黄埔和从化各1宗。

很明显，第一天土拍的不够火热，直接影响到第二天开发商们的拿地热情，房地产市场也跟股票市场一样，都是买涨不买跌的。

所以大家需要警惕的一点是，随着楼市的逐渐降温，也许降价潮会进一步蔓延，未来会有更多地方的房价出现松动状况。

如果分区域来看的话，本轮土拍中各区的表现是大相径庭：

海珠推出2宗土地，成交2宗，流拍0宗，成交率100%；

荔湾推出2宗土地，成交2宗，流拍0宗，成交率100%；

花都推出1宗土地，成交1宗，流拍0宗，成交率100%；

黄埔推出3宗土地，成交2宗，流拍1宗，成交率67%；

南沙推出6宗土地，成交4宗，流拍2宗，成交率67%；

从化推出2宗土地，成交1宗，流拍1宗，成交率50%；

白云推出5宗土地，成交2宗，流拍3宗，成交率40%；

番禺推出5宗土地，成交2宗，流拍3宗，成交率40%；

增城推出22宗土地，成交7宗，流拍15宗，成交率32%；

由此可见开发商现在只敢拿市中心的地块，不愿意拿远郊的地块，特别是增城这种郊区并且土地供应量大的地方。

这也说明了一个道理，那就是在楼市不景气的情况下，越靠近市中心的房子越能够保值，而越远离市区的房子越容易贬值。

此外还有一个需要特别的现象需要注意，那就是本轮广州土拍中，以往比较激进的民营房企拿地热情普遍很低，反倒是国企拿地较为积极。

比如此次广州土拍主要是越秀地产、中海地产、粤海、葛洲坝、珠江实业、南投、电建等国资房企在拿地，而民营房企出手的只有路劲等少数几家，其它大多就是来凑个热闹，打个酱油。

这个主要跟近期恒大等房企暴雷的影响有关系，现在负债较高、资金不够雄厚的民营房企更倾向于保守经营，而不差钱的国企则更加从容淡定，纷纷趁机出手捡便宜。

深圳土拍，热火朝天

而在今天，深圳也进行了今年的第二轮集中土拍，这次总共推出了22宗地块，结果仅一宗出现流拍，其余21宗均成功出让。

更加令人意外的是，深圳今天成功拍出的21宗地块里，竟然有17宗达到溢价率15%的竞拍上限，只有4宗是以底价成交的。

此次深圳推出的22宗地块里，光明和龙岗各有5宗，龙华和宝安各有4宗，南山2宗，其中一宗位于前海的桂湾片区，剩下的2宗分别位于坪山和深汕特别合作区。

这次土拍中，仅有位于宝安松岗的一宗地块最终流拍。而以底价成交的4宗地块，则大多属于特殊地块。

例如底价成交的宝安松岗、深汕合作区地块，都是属于定向成交的，也即是等于说政府已经“内定”好给谁的，所以没人跟它们竞争，自然就以底价成交，最终拿下它们的也是深圳国资属下的深圳地铁和深汕城投。

而龙华观湖则是属于自持地块，拿地建设后不能出售，只能用于出租，该地块最终被龙华人才安居公司以底价拿走。

不过深圳今天的土拍虽然火热，但是也出现了跟广州前几天相似的一幕，那就是民营房企拿地并不积极，国资房企成为了此次土拍拿地的主力军。

在今天拍出的21宗地块里，只有2宗被民企拿下，其余的都是被国资或者有国资背景的房企拿走了。

另外万科、碧桂园、融创等知名民营房企都集体缺席，也是今年罕见的现象，这说明即便是深圳的土地这种稀缺资源，大家也都有所顾虑。

深圳的土地是真正稀缺

不过从广州、深圳两座一线城市截然不同的土拍结果来看，也可以反映出一个问题，那就是广州的土地并非真正稀缺，而深圳的土地才是真正稀缺，所以即便是在地产寒冬中，也能够被大量哄抢。

其实这跟两座城市的现实情况大有关系，广州全市拥有7400多平方公里的土地，排除掉难以开发的山地和丘陵和1300平方公里的建成区后，还有大量未开发土地，只是受限于政策和政府还没拿出来拍卖而已。

换而言之，假如政府愿意的话，广州剩余的土地再建设一个广州还绰绰有余。而且这些土地现在虽然不会拿出来开发，但是未来还是会陆续释放出来开发的，所以现在不拿地，以后还是有机会拿地的。

但是深圳就不同了，全市2000平方公里的土地中，扣除掉1000平方公里的山地和900多平方公里的建成区后，剩余可供开发的土地只有几十平方公里，可以说已经是捉襟见肘的地步了。

所以只要在深圳不扩容的前提下，深圳的土地资源将是无法调和的矛盾，只能通过旧改来实现，所以这几年深圳释放出来的土地，那可是拿一块少一块呀，再不拿以后可能就拿不出了，这也是深圳房价为什么如此畸形的根本原因。

因此总而言之，广州的刚需买房更多要看地段和楼市大环境，而深圳的刚需只要价格合适，什么时候都是上车的好时机！