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地产突然爆发!否认求救,融创飙涨!“招保万金”回来了,更有牛股15天14涨停

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见习记者 南深

2万亿负债恒大暴雷、3300亿负债富力断臂求生、10万每平深圳金茂府遭业主请愿退房、广州重庆等热点城市二轮土拍遭遇寒流……近期,房地产市场坏消息不断,可谓遭遇至暗时刻。

但事情似乎正在起变化!

近日广泛流传向绍兴市政府求救的融创,否认了这一消息,股价随之迎来飙涨。而27日晚间,央行2021年三季度货币政策例会十二年来首次提及房地产,提出“要维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益”。住房按揭贷款资产证券化产品更在8月迎来重启,9月发行提速。

此背景下今日地产股又迎来集体大反弹,多只内房股和物业股涨超10%,A股“招保万金”强势回归,涨超6%,地产产业链个股也跟随异动。

“腹稿”因“操作失误”外泄

融创否认求救地方政府

9月28日早间,融创中国在官方微信发布一则声明,对近日广泛流传的融创绍兴公司向当地政府求救一事进行回应。

融创称,整个事件的起因是绍兴公司负责人获悉9月24日上午绍兴市相关领导将督查黄酒小镇项目安全生产工作,想借机就解决公司在绍兴项目已售房源的网签问题寻求支持,初步整理了相关文字内容,作为向政府口头汇报的腹稿,但在9月24日上午9时因操作失误发至了绍兴本地的一个房产交流群,造成了信息的外泄。


融创表示,“从未有过、也没有任何需求和意愿向政府提交类似报告。就此事件对公众造成的误导深表歉意”。


根据该声明的说法,融创自2016年9月进入绍兴以来,相继开发了8个项目,累计销售282亿,2021年截止到9月26日销售已达88亿。其中于2020年底投资了大型综合文旅项目黄酒小镇,“我们坚定看好绍兴城市发展,未来还会继续深耕,加大在绍兴的投资力度”。

融创同时强调,“在全国范围内的项目建设运营正常、销售良好,1-8月实现合同销售额4151亿元,同比增长33%,集团整体经营健康”。


融创中国今年半年报显示,融创负债总额为9971.2亿元,有息负债3035.2亿元,其中短期负债909.9亿元。而公司非受限现金1011亿元,勉强可以覆盖短期负债,但公司有高达2482亿的“贸易及其他应付款”。

从“三道红线”来看,融创净负债率为86.6%、非受限现金短债比为1.11,均达到要求,但其剔除预收款项后的资产负债率为76%,距离低于70%的监管要求仍有一定距离。

从股债双杀到大涨

在此前广为流传的文件(融创声明所称的“腹稿”)中,绍兴融创谈到了绍兴房地产市场情况及公司面临的压力。

文件称,今年6月3日以来,绍兴多次出台楼市管控政策,目前包括限购限售、限地价限售价、限精装修备案价、二手房指导价等政策,同时,限网签、收紧房贷额度几近停贷,“调控的严厉程度不可谓不大”。

受政策的影响,“二手房交易大幅下滑,6-8月绍兴三区二手房签约量仅3861套,同比2020年下滑62%”。同时,文件称,新房方面民众市场信心受到重挫,购房意愿度大幅下滑,“以我司监控的镜湖12个楼盘为例,案场周度来访量仅为5月份的20%,成交量不到15%”。

此背景下,绍兴融创经营变得举步维艰。

一是黄酒小镇项目因销售不畅出现了严重的收支差。黄酒小镇“目前投入资金77亿”,但“8月份住宅地块销售开启至今”,受到惨淡低迷市场行情的影响,仅收回2个多亿现金,“每周只能卖出一两套房子”。

二是该项目拿地后一直是融创集团给予资金支持,“但目前集团现金流动性也碰到了很大的障碍和困难”,无法再支持每年8个亿的资金成本,“项目的收支已经完全失衡、陷入绝境,项目已经难以为继”。

三是预售资金被严格监管,大量资金沉淀,网签按揭贷款又出现积压。绍兴8个项目的预售资金监管达到40多亿(监管资金33.3亿,履约保函6.7亿),加上已经投入的资金,合计将近117亿资金沉淀。同时目前网签进度受限、积压严重,绍兴融创有将近600套没有网签,涉及按揭金额近10亿。

受上述文件影响,融创的债券和股票一度大跌。据钛媒体,融创中国2024年4月到期美元债跌幅势创纪录,该公司5.95%债券每1美元一度跌3.5美分至86.2美分,创造2021年1月发行以来的最大单日跌幅。股票方面,融创中国上周五大跌6.9%,本周一继续大跌9.4%,让今年以来跌幅腰斩不止。


但今日融创股价迎来大幅反弹,开盘大幅高开,随后拉升一度涨近20%,随后全天维持高位震荡,收盘涨幅依然近15%,基本收复此前两个交易日大跌的“失地”。


地产股集体狂拉

产业链个股跟涨

今日不只是融创中国在涨,港股内房股、物业服务股都飚了,而A股地产股多只涨停,万科保利招商蛇口金地均大涨超过6%,地产产业链上的个股也一同跟涨。

港股内房股板块大涨近4%,融创中国一马当先涨超15%,佳兆业、龙湖、碧桂园、万科企业、中海等涨幅都在7%一线,奥园、时代、美的、龙光、合景泰富等涨幅均超过了5%。甚至近期陷入债务危机的中国恒大全天也基本保持在5%以上震荡。


物业服务股的涨幅也毫不逊色,中海物业大涨16%,融创服务大涨14%,合景悠活、旭辉永升、世茂服务、新城悦服务、碧桂园服务等均一度大涨10%。

A股方面,久违的“招保万金”又回来了!近期龙头保利地产一开盘就大幅高开5%,早盘一度冲击涨停,收盘涨幅回落但依然达到5.58%。金地集团、招商蛇口、万科A等近期表现活跃的地产龙头涨幅均超过6%,近一年腰斩的金科股份则逼近涨停。近日公告拟进军新能源的广宇发展则又涨停了,15个交易日录得14个涨停。


地产产业链个股也跟着上涨,两个月不到股价腰斩的25倍大牛股坚朗五金,今日早早涨停封死一字板。主营建筑装饰和幕墙的亚夏股份涨逾9%,主营建筑EPC总承包的汉嘉设计涨逾8%,“防水茅”东方雨虹涨逾6%,东鹏控股、三棵树、友邦吊顶等也有不同程度的上涨。


政策现松绑迹象

券商称优选资金稳健地产股

地产股突然回潮,与近期涉及房地产的相关政策出现松绑信号有关。

27日晚间,央行官网挂出2021年第三季度货币政策委员会例会的新闻稿。

此次例会对货币政策的总体表述是,“稳健的货币政策要灵活精准、合理适度,保持流动性合理充裕,增强信贷总量增长的稳定性,保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配,保持宏观杠杆率基本稳定。坚持把服务实体经济放到更加突出的位置,维护经济大局总体平稳,增强经济发展韧性”。

基金君查阅了二季度的例会提法,两次会议对货币政策的表述没有发生变化。但本次例会却有一个最引人注目的亮点,央行针对楼市提出了“两个维护”的新说法:要维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益。

据经济观察报,这是央行自2009年第一季度至今,首次在货币政策季度例会中提及“房地产”字眼。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,相比过去打压性的表述,此次“两维护”提法释放一定的宽松导向,而强调住房消费者的概念,也说明对于“住房消费”是持肯定态度的。“提及了对合法权益的维护,也说明此前存在一些房地产金融政策误伤或影响合法权益的内容,这也说明既有的信贷政策有纠偏的可能”,严跃进称。

平安证券地产行业分析师杨侃也认为,央行罕见提及房地产,融资端微调或成为可能,“结合此前《经济参考报》、《经济日报》等官媒相继发声“防止政策调整误伤合理的市场需求”、“楼市调控应注意满足刚需”,预计未来融资端环境或有望迎来小幅缓和”。

事实上,近期住房按揭贷款资产证券化产品(RMBS)已经悄然松绑。

4月份以来,房地产融资调控政策进一步收紧,住房按揭贷款资产证券化产品(RMBS)被纳入房地产贷款集中度管理,6-7 月份均无RMBS发行。而随着下半年房地产企业现金流持续收紧,恒大债务风险问题近期持续发酵;8 月份以来RMBS开始重启发行,9月份发行量已接近800亿,RMBS发行出现提速迹象。

光大证券分析师王一峰认为,RMBS重启是政策的有限放松,有助于加速去化,给房地产商一定的资产负债表调整空间;同时,并不触及“双集中度管理”,有较强操作灵活性,“整体来看,具有较强信号意义,可视为前期房地产融资政策的适度微调”。

投资方面,杨侃认为由于行业流动性担忧尚未消除,短期建议优选财务稳健、现金健康、销售高增的行业龙头,如金地集团、保利地产、万科A、招商蛇口等;中期来看,若后续个别房企信用风险逐步释放,关注财务状况好转,具备估值弹性的潜在“幸存”房企,如金科股份、融创中国等。同时建议关注融资端缓和带来的地产上下游产业链修复机会。

国泰君安地产团队也较为看好央企和国企地产,其表示如严格执行资金监管并假设销售下滑,央企和国企的销售份额预计提升30%~110%,“当前某大型房企事件持续发酵,金融市场仅向央企和国企提供融资,那么具备短期偿债风险和极端假设不再有增量销售收入的情况下,这部分民企的销售份额被央企和国企拿下,那么预计增厚央企和国企的市场份额至少30%”。

编辑:舰长

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