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深圳集中挂拍22宗涉宅地,1宗流拍,央企国企成最大赢家

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继5月完成首批集中供地后,深圳第二批集中供地也正式拉开大幕。

9月28日,深圳第二批集中供地正式出让,共22宗涉宅地(其中2宗为租赁住房用地),总出让面积81.38万平方米,总建筑面积279.92万平方米,总起价422亿元,是近年来深圳招牌挂市场最大规模的一次宅地供应。

具体结果来看,9月28日出让22宗地,成交20宗,1宗明日摇号,1宗地块流拍,总成交额超450亿元。

与首批集中供地只挂牌了6宗地块相比,第二批集中供地数量大幅增加。其中,光明5宗、龙岗5宗、龙华4宗、宝安4宗、前海1宗、南山1宗、坪山1宗、深汕特别合作区1宗。

国企央企成最大赢家

规则修改之后,深圳第二轮土拍的参与者瞬间减少。与首批集中供地30多家房企竞拍6宗地相比,本次参与土拍的房企只有15家。其中包括中海、金地、保利置业、华发、华润、天健、招商、南山等。记者注意到,受困三道红线的高周转民企基本不见踪迹,参与的开发商其中75%以上为国企。

在今天热点地块的抢夺中,主流房企们不断擎出大手笔拿地。

当日,有着央企背景的中海报名了18宗地,迅猛出击接连将龙华民治的两宗地、光明凤凰、龙岗宝龙共计四宗宅地收入囊中,共斥资127亿元。值得注意的是,前两天的广州第二批集中供地的土拍现场,中海同样强势获取3宗中心区域地块,荣登榜首。

国企保利也不遑多让,当日拿下三宗地。其中,龙岗新生地块以15.23亿+20000平人才房配建面积获得;龙华民治地块以36.66亿+配建2500万平人才房配建面积获得;坪山地块以上限价23.63亿元+自持租赁住房3万平方米获得。

除此之外,深圳地铁以底价632900万获得宝安松岗地块,深圳市特区建设发展集团以22.5亿+26000平人才房配建面积竞得宝安沙井地块。前者是深圳市国资委直管的国有独资大型企业,后者是深圳市委市政府于2011年成立的大型国有综合性投融资公司。



另华润以上限价21.82亿元+1.3万平自持竞得宝安区福海地块,成交楼面价约21351元/平,溢价率14.96%。

对于央企、国企积极拿地,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉此前分析称,深圳土地出让门槛是很高的,限地价、限房价、竞地价、竞配建等双限双竞模式,开发商盈利空间被极大压缩,特别考验开发商的融资能力、开发能力、产品打造和销售水平。

另一名在房地产行业从事多年的人士也对记者表达了类似的观点,目前整体市场的融资环境是收紧的,而央企国企相对来说的融资利率要更低,随着市场环境的变化,民营房企的高负债问题变得更加严峻,不得不减少拿地,相比之下央国企的负债率比较低,还有借贷的空间。

规则调整后房企拿地意愿降低

在此次土拍中,一边国企央企拿地热情高涨,另一边中小房企对土拍的情绪却不高。

“请大家果断一些举牌”、“给大家多一点思考时间”,土拍现场的主持人不止一次的强调,希望拍地进程加快。只是涉及到某些地块的竞拍中,气氛确实难以调动。甚至某块地的竞拍过程中,应价幅度一度从1亿下调到最低1000万,也没人举牌。



记者注意到,位于前海桂湾片区的宅地,起拍价45.58亿,只吸引了4家房企参与竞拍,最终由天健以总价52.41亿+28000平全年期自持租赁用地拿下。

另外宝安松岗网红盘松风明月对面的地块,由于无人报名,直接流拍。

出让公示显示,该地块计入容积率的总建筑面积不超过172317平方米,其中办公56000平方米,商业6528平方米,酒店45000平方米,住宅59559平方米。其中,住宅占总建筑面积比不到30%。

据记者的了解,此次深圳竞拍的地块,不仅地块较多,而且土地性质囊括了自持租赁住房、普通住宅、普通住宅+出售型人才住房、普通住宅+出售型安居房。

此外,在竞拍规则上相比过往也有所调整,尤其是在单限双竞、双限双竞的基础规则之上,还规定了自持部分户型面积不超过100平方米,普通住宅3年内不得转让、限制整体转让等细分规则。

易居研究智库中心严跃进表示,此次深圳的土拍对购房者和开发商都做出了相应约束,很大程度上是为了防止对楼盘的炒作,如通过配建人才住房,增加了房企的拿地约束,避免了个别房企盲目高价拿地,炒高楼价;其次,规定普通住宅3年内不得转让,能很大程度的避免在购房环节炒房客的参与。

中指研究院认为,今年上半年,房企拿地情况与去年同比有所放缓,所以下半年大多数房企加大拿地额,以完成企业内部的拓地预算,部分房企补仓意愿强烈。从房企拿地的分布看,一二线城市仍为房企投资而布局的重心。

部门:市场态势总体平稳 调控措施成效明显

9月28日晚,深圳市规划和自然资源局官微发文称,从交易组织情况来看,深圳市第二批次居住用地集中出让主要呈现出“市场态势总体平稳”、“市场竞争理性有序”、“调控措施成效明显”和“住房供给持续保障”的特点。

其中,深圳市第二批次居住用地挂牌方案作了相应优化调整,用地溢价率上限统一下调为15%,同时进一步降低了住房销售限价,有效引导了市场预期;另一方面,本批次住宅用地建成后可有效增加各类住房供应,土地资源配置进一步向租赁住房倾斜的管理目标充分体现。

同时,根据深圳市建设用地供应计划及工作安排,第三批次住宅用地拟于10月中下旬发布公告。

见习记者 孙阳

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