大悦城三道红线踩一条 高管变动频繁 涉多起贪腐案

说起大悦城，人们的第一印象肯定是在各大城市火爆的大悦城亲子商场，但从其历年财报数据来看，房地产销售仍旧是大悦城的重点业务，占比始终保持在7成以上，以大悦城商场等为代表的投资性物业，占比始终未超过20%。

然而，占据大半壁江山的房地产业务却始终萎靡不振，即使背靠国企大树，从2005年被中粮收购至今，大悦城房地产销售规模始终无法突破千亿，另一方面，大悦城商场等投资性业务同样受疫情黑天鹅影响，业绩承压。刚刚发布的2021年中报显示，上半年，大悦城实现营业收入142.48亿元，同比增长16.92%。然而增收不增利，上半年毛利额同比减少11.71亿元，下降21.4%，综合毛利率30.2%，同比降低14.72个百分点，净利率则只有8.15%，同比微增0.24%。

三道红线踩一条，少数股东权益高达61.14%

中报显示，截止至2021年6月30日，大悦城控股短期债务微升至184.3亿元，所以现金短债比由2020年末的1.75降至1.44，长短债比则为2.99，净负债率95.19%，整体偿债压力不大。然而，大悦城上半年剔除预收款后的资产负债率仍达到71.1%，超出70%的阈值，仅净负债率和现金短债比符合三道红线要求，属于黄档房企。

为了达标“三道红线”，大悦城使出了精湛的财务技巧。跟大多数头部房企一样，大悦城的少数股东权益和归母权益明显不成正比，截至6月30日，大悦城少数股东权益规模达到302.6亿元，占全部股东权益的比例高达61.14%，而这也是房产圈内的通过表外负债来降档的惯用手段，也就是“明股实债”，大悦城的实际净负债率可能远不止95.19%。

高管变动频繁，涉多起贪腐案

9月26日，大悦城发布公告，根据总经理提名，董事会同意聘任田佳琳、李平为副总经理。田佳琳和李平均毕业于清华大学，且两人都是80后。今年以来，大悦城高层变动频繁。3月，董事长周政、董事姜勇、总经理助理周鹏先后辞职；4月，董事、副总经理李晋扬辞去董事及副总经理职务；7月，张建国辞去总会计师（财务负责人）职务，吴立鹏被聘任为总会计师（财务负责人）。

除了人员变动之外，大悦城近年来涉及了多起高管贪腐案。

2021年9月24日，据“清风蓬莱”微信公众号消息，大悦城控股山东区域公司副总经理赵良涉嫌严重违纪违法，目前正接受中粮集团大悦城控股纪委、蓬莱区监委纪律审查和监察调查。

2019年12月17日，据四川阿坝州监委消息，中粮集团大悦城控股西南区域公司副总经理、锦云项目总经理兰刚涉嫌严重违法，接受监察调查。

2018年6月，中粮置地成都公司原总经理熊启中因涉嫌严重违纪违法被“双开”，接受纪律审查和监察调查，并被移交司法机关。

三年千亿目标难完成？

在2019年初，大悦城控股曾定下“三年内销售型业务签约破千亿”的目标。三年之期转瞬即至，大悦城的销售业绩却不尽人意，2020年，大悦城的销售额不增反减。报告期内，其全口径销售额为694亿元，同比下降2.4%。来到目标收官的2021年，从年中报数据来看，截止到2021年上半年，大悦城实现全口径销售额359.59亿元，同比增长20.32%，整体回款率达到94%，同比增长5个百分点，仅完成全年千亿销售目标的36%，而行业平均目标完成率为49%。

虽然在8月的中期说明会上，对于“销售型业务签约破千亿”的目标，包括大悦城总经理曹荣根在内的管理层信心十足，但是还是掩盖不了房产业务萎靡不振的现实。尤其在近日，大悦城又发布公告，大悦城控股为南京子公司提供不超过人民币6.7亿元的债权投资资金，本次担保完成后，大悦城已有超2倍其归属上市公司股东净资产的担保规模，经营性风险无疑进一步放大。再加上“三道红线”的紧箍咒，大悦城年内完成千亿目标的美好愿望或沦为空想。