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压轴出场!长沙土拍会“遇冷”吗?多板块的住宅限价水平刷新

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乐居买房讯 日前,长沙的第二批集中供地的信息已经正式披露了(超链)。不同于第一次,这次没有预公告,直接上货。毕竟,留给长沙的时间确实已经不多了。原计划一年三次的集中供地,随着第二批集中供地的连续两月推迟,今年的第三批供地怕是难以实现了。

多城第二批卖地现凉意长沙将“压轴出场”

事实上,截至9月底,实行“两集中”政策的多个城市已经开始陆续完成了其第二批集中供地。长沙将于10月19日“压轴出场”开启第二批集中拍地。

最早的是厦门和长春,于6月份开拍,最终厦门成功出让11宗地块,长春出让49宗地块,另有18宗流拍,8宗终止挂牌。

7月份,多城的第二批集中供地推迟或紧急叫停。

8月份,仅无锡一个城市进行了第二次的集中拍地,其中1宗地块因无房企报名而收回。

直至9月份,第二批集中供地才正式重启,但热度远不如首批集中拍地,多以底价成交、流拍告终。

9月7-8日,福州7宗地块取消出让,2宗地块流拍;9月8-10日,青岛72宗地块底价成交;9月10-11日,天津19宗地块停止挂牌、2宗地块流拍;9月15-17日,成都17宗地块终止出让,2宗流拍;9月17日,沈阳24宗地块停止交易、3宗流拍;9月27日,广州48宗地块开拍,仅成交23宗,过半地块流拍.......

重点城市土地市场整体降温,土地的流拍率和撤牌率上行明显。那么,长沙的第二批集中土拍是不是也会逃不过“遇冷”的命运呢?

长沙竞自持地块占主流 多宗地块或将底价成交

首先,我们总结多地土地流拍背后的原因。大部分来源于房企资金压力以及地块出让规则优化,压缩了房企的利润预期。今年以来多个热点城市楼市调控持续收紧,加码限购,叠加房地产贷款集中管理制度的落地,市场活跃度明显下降,房企销售不如之前,回款压力增加,资金紧张。除此之外,多城集中拍地规则优化,增加了竞自持、竞品质等方案,且严格审查购地资金来源,抑制了房企的拿地意愿。

而根据此次长沙披露的29宗地块的信息来看,最明显的变化,就是此次长沙集中拍地多以竞自持的形式出让,占比达83%,最大面积竞自持比例在19%-100%区间。且在保证金和购地资金来源方面的审查也严格了许多。


竞自持的条件无疑将增加开发商的开发成本,降低了开发商的拿地预期。且根据出让条件来看,29宗地块中大部分地块要求配建幼儿园、居家养老服务站、运动场等设施,或要求引入上市企业、产业等条件,在一定程度上也将压缩开发商的利润。

由此来看,长沙的第二批集中拍地热度或也将不如首批,极有可能以底价成交的结果为主流。此前湖南中原研究院的报告称此次长沙的第二批集中供地29宗地块中有18宗素质不高地块,或将增加流拍的概率。

而对于部分中小房企而言,此次的拿地难度也将进一步增加。由于多为竞自持地块,且最大面积竞自持比例多为60%-80%之间。这样的比例在土拍过程中达到熔断的可能性不大(此前长沙首批4宗竞自持地块的竞拍自持比例最高的为19%),多宗地块可能将在竞地价或者竞自持环节就得出最终竞得者,无法进入摇号环节。因此,中小房企想要和首批集中供地一样在摇号过程中“靠运气”拿地,恐怕也将行不通了。

多板块住宅毛坯限价水平刷新 房地价差进一步扩大

另外,针对此次集中拍地的地价和住宅限价,也是市场最为关注的。此次29宗地块的住宅毛坯限价最高的水平为位于滨江板块[2021]长沙市107号地块的14800元/平,未突破当前长沙市宗地住宅毛坯限价的天花板,对于市场购房者情绪起到一定的稳定作用。但部分板块的宗地住宅毛坯限价出现了“新的天花板”。

如高铁西城板块限价首次破万,达10500元/平;高铁会展板块限价由2020年12800元/平上涨至13800元/平;尚东隆平板块限价由2020年12800元/平上涨至13300元/平。

另外,部分地块与首批集中拍地的地块相距较近,但地块的起始楼面价和住宅毛坯限价却有所变化。


以上地块皆为小编不完全统计到的第二批集中供地和首批集中供地相邻较近的地块。可以看到,统计到的大部分地块相对于首批集中供地而言,住宅毛坯限价有所抬升。如隆平新科板块的127号、119号地块相距首批集中供地中的045号地块相距约500米,住宅毛坯限价上涨约300-500元。如天际岭板块的114号地块相距首批集中供地中的046号地块相距约2.5公里,住宅毛坯限价上涨1800元。

在住宅毛坯限价抬升的同时,这些地块的起始楼面地价有所抬升,如隆平新科板块的119号和127号地块,此次起始楼面地价均突破了6字头,而位于这两宗地块附近的045号地块在首批集中供地中起始楼面价为5889元/平。

但从住宅毛坯限价和起始楼面地价的房地价差来看,大部分地块的中间利润空间有所扩大。这在此次增加竞自持条件的基础上,将从一定程度上缓解房企未来开发的利润压力。

另外,值得一提的是,此次29宗地块中依然有7宗地块的住宅毛坯限价按我市价格监控,未限定具体的销售价格。虽然此次住宅毛坯限价未突破全市的新天花板,稳定了购房者情绪。但对于这些未限定具体售价的地块,未来的上市价格也留有了一定的想象空间。尤其对于一些热门地块而言,如此次位于天心中心南湖新城板块的123号地块,此前首批集中供地中的048号地块成交楼面地价破14000元/平,预计后期上市价格达22000元/平。而123号地块正毗邻048号地块,未限定具体住宅毛坯售价,后期上市或将参考周边项目均价。

总结来说,虽然此次供地在房地价差间给开发商释放了一定的操作空间,但拿地的条件增加了竞自持,也增加了一定的开发成本,且在购地资金方面审查从严,这给此次很多开发商拿地造成了一定难度,也抑制了一部分开发商的拿地意愿。那么,此次集中土拍会有哪些房企出手呢?哪些地块将成为“大热门”?后续乐居还将持续报道梳理长沙第二批集中供地的重点地块和此次竞自持地块的分布范围和特点,敬请关注!

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