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瓯海中心区一新盘将上市484套住宅!价格很有看头…

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01

大发建发中南·翰林九境


项目区位图

项目位于瓯海区振兴路与沉木桥街交叉口。

翰林九境一期(备案名:瀚墨轩),预售范围如下:住宅4幢、5幢、16幢、17幢、19幢,可售住宅建筑面积50032.35㎡,共计484套。

(其中4幢、5幢、17幢人才房建筑面积12727.88㎡,共计132套,不在此次预售范围内)

开盘摇号时间为2021年9月29日上午9:30

正式选房:2021年9月29日(上午10:00)

报名所需的认购金:【10万元/套】

02

项目概况


基本参数:总用地面积10.42万㎡,地上计容面积29.4万㎡。

外立面:一层为石材,二层基座压顶、单元大堂门两侧及压顶为铝板和高档真石漆;

三层及以上为铝板和真石漆,住宅窗户周边、连廊内侧、楼梯局部墙面、阳台内墙及设备平台内墙等采用涂料;

户型面积:约77、89、104、120、130、142㎡。

标准层层高约2.95米。

产权得房率:约77-79%左右。

物业:怡家园(厦门)物业管理有限公司(建发)。

交付时间:预计将在2023年4月份主体结顶,计划于2024年7月30日竣工,计划于2024年9月30日交付。

项目采用新中式建筑风格,打造王府中式实景示范区,此处提供实拍照片及项目宣传片供参考。该中式示范区,非常值得去亲自感受一下。





03

周边规划、配套


项目规划图

项目北面为振兴路、安置房;南面为娄前路、规划绿地、金丽温高速;西面为安置房、半塘街、亚运龙舟基地;东面为沉木桥街、河流、瓯海外国语小学分校、安置房以及育英国际实验学校娄桥校区(原瓯海外国语初中分校)

交通配套:项目北面约900米处为瓯海大道,是横穿温州市区东西两片的主干道,也是连接温州大都市区东西双核心区的高架快速路;项目北面直线距离约2.3公里为s1线新桥站;远期项目周边轨道交通规划有M3线。

商业、生活配套:稀少,北面大发·凯旋门存在成熟的底商,较为繁华,各项生活的基础配套齐全;直线距离开业不久的中庚漫游天地城约1公里,直线距离大西洋银泰约1.5公里;项目自带约1万方商业。

景观资源:项目西面为龙舟基地,但大部分楼幢被西面安置房挡住景观视角;东面为河流。

教育:项目无偿代建一12班幼儿园;项目尚未交付,无法明确义务教育施教区范围。

不过该地块出让时附带有瓯海区教育局官方文件,明确该地块施教区为温州育英国际实验学校娄桥校区。


9月3日,瓯海区举行教育合作项目集体签约,其中瓯海外国语初中分校委托温州育英国际实验学校优质教育品牌办学。

据悉,此次合作的教育项目,实行全面委托办学模式,坚持“公办”属性,即在委托办学期间,学校公办性质不变,学校资产权属性质不变,在编在职教师公办身份不变,公办学校义务教育公益性不变。

04

户型分析

本次推售房源中出现的户型为75、89、104、120、130、142㎡。

户型配比㎡面:75㎡84套、89㎡144套、104㎡115套、120㎡35套、130㎡67套、142㎡39套。

建面约75㎡(19幢):


▲仅供参考,以实际和售楼处销售口径为准。

市面上非常少见的两房两厅一卫户型,享受未来社区空中花园政策,南向双阳台。刚需中的刚需户型,卫生间的位置不太符合现有生活习惯。

建面约89㎡中间套(4、5、17幢):


▲仅供参考,以实际和售楼处销售口径为准。

三房两厅两卫户型,常规的户型布局,较为亮眼的点在于南面的三联阳台,仅有部分未来社区项目能做到,有一定过道浪费。

建面约89㎡东边套(4、5幢):


三房两厅两卫户型,空间利用率高,无过道浪费,南向双阳台。

需注意连廊入户,并非电梯厅直达入户门。

建面约89㎡西边套(4、5幢):


三房两厅两卫户型,空间利用率高,基本无过道浪费,南向双阳台。

较东边套不同的是,西面设有边厅及飘窗,采光面及景观视野更好。

需注意连廊入户,并非电梯厅直达入户门。

建面约104㎡(16、19幢):


▲仅供参考,以实际和售楼处销售口径为准。

三房两厅两卫,89㎡中间套的放大版,亮点同样在于南面合并空中花园后搭成的三联阳台。

建面约120㎡(17、19幢):



▲仅供参考,以实际和售楼处销售口径为准。

建面约120㎡有两个户型,相差不大。3+1房两厅两卫户型,南北通透,常规布局,104㎡的放大版;南向双阳台,有过道浪费。

建面约130㎡(16、19幢):


▲仅供参考,以实际和售楼处销售口径为准。

3+1房两厅两卫户型,常规布局,南北通透,各功能区块尺度较为舒适;南向双阳台,有一定过道浪费。

建面约142㎡边套(17幢):


四房两厅两卫户型,南北通透,四开间朝南,各功能区块尺度较为舒适;南向三联阳台,有过道浪费。

建面约142㎡边套(16幢):


四房两厅两卫户型,边厅边套,搭配赠送的空中花园,景观视野及生活体验感较好;有一定过道浪费。

05

综合点评


翰林九境一期毛坯均价约2.8万元/㎡,装修标准为1000元/㎡。

直面金丽温高速、西面看龙舟基地的4、5幢毛坯均价约2.6万元/㎡,靠近北面振兴路的19幢毛坯均价约2.75万元/㎡,位于小区中间位置的16、17幢毛坯均价约2.8-2.9万元/㎡。

各楼幢层差相近,个别楼幢的高楼层(20F)存在较大差异,此处以16幢01室为例。


整体价格走向为楼层越高,价格越贵,层差不大,建议优选中高楼层。特殊楼层的层差不显著,性价比不高。


▲项目楼间距,仅为示意,以销售口径和实际为准。

本次推售的楼幢为4、5、16、17、19幢,其中5幢南面为道路、规划公园绿地以及高架桥。尚未找到绿地规划文件,已知的消息是娄前路至两侧地块的距离约30米。

5幢西面为幼儿园,紧挨着幼儿园的停车场,对低楼层不太友好。

5幢北面安置房楼幢高度规划为74-80米,对西边套的观景视野有一定影响。

同时5幢东西边套的价格较中间套高出3000+元/㎡,极大的凸显了中间套的性价比,建议优先选择5幢中高楼层的中间套。

4幢与5幢区位类似,价格梯度类似,选取建议趋同。不过4幢与东面3幢之间的横向楼间距约14米,尽管在89方东边套未设置边厅,但私密性仍略受影响。

16、17幢与南面楼幢之间楼间距约52米,南面楼幢高度约78米,考虑采光问题建议优先选择11层及以上房源。

其中16幢东边套价格格外突出,高出中间套及西边套约3000元/㎡,亮点在于俯瞰小区中庭景观,值得深思;17幢东西边套较中间套高出约3700元/㎡,放大了中间套的性价比。建议考虑一览中式园林景观的客户首选16幢东边套,次选16幢中间套;考虑性价比的话,选择17幢中间套更划算。

19幢与南面17幢之间楼间距约52米,南面17幢高度约78米,考虑采光问题建议优先选择11层以上房源。

19幢北面1-2层规划为商业,有利有弊,对低楼层房源影响不小,但日常生活更便捷。


19幢一层10户,其中01-04室互通,05-10室互通,该两个单元不互通。

同时19幢也出现了巨大的价差,以77㎡最显著,区位相近、户型相同的06、07室的价格高出08、09室的价格近5000元/㎡。或许与19幢西侧项目内不利因素有关。


从板块角度出发,对比项目为瓯海中心南区的君悦339、大发凯旋门以及北区的时代·瓯海壹品和荣安·劝学里。

君悦339项目外立面采用铝板幕墙+门窗系统,无未来社区空中花园政策,标准层高约3.05米,部分楼层具有超高层景观。

该项目三期于5月29日开盘,推售311套房源,毛坯均价约2.42万元/㎡,装修单价为2080元/㎡,截至9月27日,剩余4套房源,去化率99%。

大发·凯旋门项目已经交付,享受旧计容政策,赠送面积较现有项目要更多一些。项目二手毛坯均价约2.6-2.7万元/㎡,带装修均价为2.8-3万元/㎡。

北区的时代瓯海壹品外立面采用真石漆,无未来社区空中花园政策,标准层高约2.95米,项目尚未交付,按现有施教区范围,该项目学区为瓯海外国语学校(北校区)。

该项目三期于6月29日开盘,推售426套房源,毛坯均价约2.67万元/㎡,装修单价为2080元/㎡。

荣安·劝学里项目尚未上市,无未来社区空中花园政策,项目尚未交付,按现有施教区范围,该项目学区为瓯海外国语学校(北校区)。


项目实景图(来源:大发浙江)

综上所述,该项目调性、品质、特殊性、稀缺性均位于板块内的前列。尽管价格偏改善,毛坯单价以2.6万元/㎡为起步,上限达到约3万元/㎡,但是小面积段限制了总价段不会太高,100㎡及以下的房源占比超7成,造成了300万以内的房源占比近7成。

本期房源中部分中间套房源性价很高,与之对应的相邻边套价格偏高。

END

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