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手握1067亿的现金,银行给他393亿贷款他不用,手里还有1万亩地皮

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最近融创公开辟谣跟官方求助的事情。前段时间有消息说融创绍兴分公司跟当地官方求助,引起了轩然大波。融创去年也是脚踩三条红线,很多人也对融创的发展非常担心。不过今年半年财报公布,融创不仅仅盈利半年,而且财务情况也在好转。


不过融创也说了,这个事情不过是一个乌龙事件而已。融创目前的情况应该还是好的,毕竟融创账上现金超过了千亿,负债率也在下降。孙宏斌也说了,谁都可能暴雷,就是融创不可能。

最近几年,很多人都在说香港地产商的时代过去了,因为内地地产商一年的销售额动辄数千亿,而香港四大地产公司总计一年的销售额还不足1千亿。

不过如今看来,香港四大地产公司还是老辣,为何这么说呢?房地产这个领域真的不能盲目追求规模,而是应该在安全的情况下,追求合理的利润,保证现金流,控制负债率,提高毛利率这才是王道。


很多内地地产公司盲目加杠杆,甚至盲目多元化,最终是拖垮了公司,也连累了购房者跟上下游的供应商。

那么香港四大地产公司有多强呢?我们看看郑志刚的新世界就知了。2016年郑裕彤去世,郑志刚接手了爷爷的公司。新世界2020年营收是590亿,其中内地物业销售不过才180多亿。这个规模连前50都排不进去。

不过新世界去年的利润却是高达65亿,这已经是一个非常不错的成绩。另外郑志刚目前手握1067亿现金,其中670多亿是郑志刚自有资金,另外还有393亿的银行贷款可以随时的动用。


换一句话说,银行给了郑志刚393亿的贷款额度,但是他却是一直不用。内地地产公司是不断加杠杆,甚至有的不惜以超高利息去发行债券。郑志刚却是有额度不用,这就是最大的差距。

如今不少内地地产公司都在甩卖资产,这对于手握巨额现金的港资企业就是最大的机会。事实上过去20年,香港地产公司在内地的房地产上面一直比较保守,他们把更多精力都用在商业地产上面。

如今在内地的商业地产市场,香港企业依然占据了半边天,太古的太古汇、新鸿基的国金中心、九龙仓的IFC系列、陈启宗的恒隆广场、当然还有新世界的K11,在内地都是非常成功的。


从北京、上海、广州等一线城市,再到长沙、成都等二线城市,最好最核心的位置几乎都是港商拿下的,除了国企之外,内地地产公司几乎在商业地产方面很难跟港商对抗。港商的运营思路跟财力,不是内地民营地产公司可以比的。

别看碧桂园、万科这些公司一年可以赚300多亿,但是他们的负债率几乎是香港四大地产公司的两三倍。新鸿基一年物业销售才几百亿,但是加上租金收入,他们一年的利润也可以高达两三百亿。

新世界的情况也是如此,手握巨额现金,负债率又非常低。另外郑志刚手里还有1万亩的地皮。内地地产公司发展商业项目,也是以销售为主。万达盖万达广场,除了商场,还会建公寓、写字楼、外围商铺等等。除了商场之外,其他项目都是可以出售的。


简单来说如果租金回报率是可观的,那么地产公司为何要把物业出售,直接自持就可以了。内地商业地产公司还是用房地产的思路去做商业地产,靠着出售物业来赚钱,而不是通过物业运营,来提高租金回报率,从而回报更高的回报。

郑志刚在多年之前就在香港创办了K11,过去多年K11发展一直是稳扎稳打。目前郑志刚已经提出计划,他要在5年内在内地把K11商场的数量发展到36个。

郑志刚这些香港大佬资金都是自有的,所以他们投资的商业物业可以长期自持。如果你的资金是银行的,那么最初几年租金是跑不赢银行贷款的,所以他们就必须出售物业来回笼资金。如果你发现物业出售的利润更高之后,你就不愿意好好长期拿着了,坐等物业价值上涨,租金提高了。


当然郑志刚的实力不止这些,他们家族控制的周大福还是中国最大的珠宝黄金连锁门商。周大福的历史已经近百年了。当年郑裕彤的岳父周至元在广州创办了周大福,后来把周大福搬到了澳门。

郑裕彤接手周大福之后,又把周大福发展到了香港。在郑裕彤的管理下,周大福不断发展壮大,分店发展到了全世界。周大福的管理模式跟运营模式后来也被其他的珠宝商不断学习了,毫不夸张说今天90%的珠宝商都是在学习周大福。

如今郑志刚在中国控制了4千多家周大福门店,郑志刚接手之后,又积极拓展线上市场。郑志刚曾经就跟刘强东一起合作,还曾经跟马化腾一起合作。


其实单单是这一块的生意,郑志刚一年就可以赚几十亿了。去年以来,郑志刚不断调整自己的物业布局,他把香港信德中心的部分权益,澳门凯旋门酒店等物业出售,套现了100多亿资金。这些资金大部分被郑志刚继续投入到内地市场。

郑志刚曾经说了,香港的市场太小了,如果可以放眼整个大湾区,那么市场就是几十倍于香港了。如今郑志刚重点布局大湾区,同时在上海、杭州等等核心城市也有投资。


郑志刚这个年轻人的眼光绝对不简单。有郑裕彤打下了良好基础,加上郑志刚自己的努力,他的未来绝对会非常成功。

郑志刚跟刘銮雄这一类的商人完全不一样,郑志刚是实打实去发展生意,而刘銮雄主要是靠着投机发家赚钱的。

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