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某上市房企净负债率177%,刚刚竟“踹门”公司债28亿!

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◎ 来源 | 地产密探(ID:real-estate-spy)

◎ 编辑 | 密探君

2021年,对于各大房企而言,从拿地端到销售端,再到融资端,均面临着极大的资金压力及生死考验。

特别是高杠杆房企,融资渠道是否顺畅直接关乎生死存亡。但遗憾的是,自去年8月“三道红线”强监管约束以来,新增融资增速被极大受限。

除了大类融资的银行开发贷之外,公司债作为各大房企最为倚重的一个融资渠道,自年初以来,特别是最近几个月新增拟融资计划断崖式减少!

之所以如此,实际上一方面是受房地产金融强监管影响,另一方面就是部分房企的存量公司债遭遇不同程度的违约逾期。

比如,今年7月底,蓝光发展曾独立披露其逾期公司债54.43亿元,截至9月24日已累计逾期总债务本息215亿元。

以上交所为例,地产密探查询获悉,从今年初以来受理及获批情况来看,仅有部分资信较好的房企或涉及受国家鼓励的细分行业公司债提交及得到受理,等等。

比如,路劲7月1日提交的13.64亿元小公募债,8月10日注册生效,但建发房地产7月26日提交的15亿元住房租赁公司债,至今仍是已受理状态。

6月中旬,金地提交的50亿元住房租赁公司债仍在反馈期,龙光35亿元住房租赁公司债也在反馈期。


目前,房企公司债受理获批或注册生效的,也“为数寥寥”,足见看出严厉调控下,房企不太受监管待见。

如宝龙实业46.1亿元公司债6月中旬提交被受理后,8月下旬已注册生效;世茂股份66.38亿元小公募债,显示9月10日已提交注册;大华集团45亿小公募债9月6日注册生效。

9月27日,一家名叫“天地源”的上市房企,对外抛出28亿元小公募公司债融资计划,拟用于偿还即将到期“19 天地 F1”、“19 天地一”公司债券本金及利息。


查看天地源财务后,让外界颇为吃惊的是,这家房企的净负债率竟然高达177%!在房企融资被强约束之际,天地源是嗅到了什么信号,敢“踹门”公司债融资?

截至今年6月末,天地源的有息债务余额139.14亿元,在债券不提前回售的情况下, 未来1年以内到期的有息债务52.53亿元、占有息负债总额的37.76%。


同期末,天地源账上货币资金只有57.68亿元,比去年底减少14.4亿元,其中受限资金1.46亿元,对短期债务的覆盖无疑显得“捉襟见肘”。

截至6月底,天地源扣除预收款后资产负债率81%,净负债率177%,这意味着该房企踩了“两道红线”。作为一家陕西国资上市房企,天地源为何也如此激进高杠杆?

实际上,天地源上市至今已长达18年之久,堪称国内老牌房企,但销售规模一直滞后。直到2020年,天地源取得合同销售金额突破百亿,达到109.41亿元。


或受百亿级刺激和信心提振,原本偏安于大西安都市圈开发的天地源,开启全国化加速扩张,但这个节拍踩了有些不太对,刚好赶上全国热点城市调控持续从紧的大趋势。

从时间梳理看,天地源的异地扩张应起始于2018年,密集进驻重庆、郑州等热点城市,但这种异地扩张也有被逼的份儿

大家可以看到,西安楼市随着近些年万科、金地、碧桂园等一线品牌房企深耕下沉竞争越来越激烈,造成本土的天地源在当地市场份额被蚕食,曾一度跌出TOP10强。

近些年,天地源走出陕西,到高能级城市去拓展,为公司带来了业绩大幅度增长。今年上半年取得营业收入约27.99亿元,同比增加192.17%;归母净利润约2.69亿元,同比增加318.11%

受这种利好刺激,今年上半年,天地源又扩张到广州乃至上海、镇江、苏州等热点城市储备拿地。

这种逆势迅猛扩张开发及加大拿地资本支出,也加剧了对资金极为饥渴,造成天地源上半年经营净现金流为-9.16亿元,同比暴减239%。

截至今年7月底,天地源对外总担保额逾106亿元,占其最近一期经审计净资产的271.16%。今年8月份,天地源曾公告披露其拟发行最多30亿元公司债,应该就是如今刚提交的最多28亿元融资方案。

今年上半年上市房企净负债率177%,刚刚竟“踹门”公司债28亿年,天地源取得合同销售金额54.93亿元,同比增长65.74%;权益合同销售金额41.67亿元,同比增长44.52%。虽然销售规模不大,但放眼全国房企,这种增幅可谓惊人。

就区域布局而言,天地源仍然面临至少两大风险:

其一,区域集中度高。截至2021年6月底,在西安和咸阳市的全口径可售建筑面积占比达55.27%,面临较高的区域集中度风险;

其二,天津大盘项目去化压力及跌价。公司部分位于天津的项目开发产品账面价值较大,同时公司2020年对天津项目计提存货跌价准备,未来去化及结转盈利值得关注。

当前,泰禾、华夏幸福、蓝光、恒大、富力等千亿乃至数千亿级房企因为高杠杆及三道红线压力而陷入资金链危局,但我们也看到,依然有刚过百亿级销售规模的上市房企逆市向上,顶着高杠杆加速扩张。

没有创造巅峰奇迹的体验感,自然会有一些房企即便是在悬崖之上,依然乐此不疲,就像远处有一只魔戒,这就是荣耀和光环的诱惑。

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