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买不起地的开发商和卖不出地的地方,终于哭到了一个阵营里

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本希望通过竞品质+现房销售机制,抑制热点地块的溢价率。不想,算不过账的房企,选择了集体弃权:

前天下午,此前唯一进入报名阶段的富阳富春湾新城地块,报名企业未收到报名确认书。这意味着,该地块将不会进入竞价环节。

至此,杭州市第二批供地中的10幅竞品质地块全部流拍。

而同天在广州、南京进行的第二次集中供地——广州48地仅23宗成交,流拍率达52%;南京在提前终止11幅地块出让后,最终成交的41幅,平均溢价率仅 6%。

土地出售困难背后,地方政府也将面临着巨大的财政压力。据悉,因土地流拍加剧,河北、山东、安徽等部分地方政府都已开始向中央求援。

高流拍、低溢价 多城土拍哑火

截至目前,执行集中供地的22城里,已经有厦门、长春、无锡、福州、青岛、济南、天津、成都、合肥、沈阳、苏州、重庆、南京、广州14个城市,进行了二批次集中供地。

当“限溢价、限房价、竞品质”成为这批次集中供地新规则的关键词后,“高流拍、低溢价、多底价”也成为了这批次土拍的共同导向结果。

在第一次集中供地中,曾经创下最高130%溢价率、平均43%溢价率的重庆,在9月24日的第二轮集中供地中,原本计划出让的42宗地,实际共流拍了14宗,流拍率33%。

且成功出让的28宗地块,最高溢价率仅有0.43%。

而第一批集中供地中,出让51宗地,其中37幅触顶最高限价进入摇号阶段,甚至有地块经过158轮报价的南京。第二轮出让前,就有11宗地块因故终止出让。

最终,南京推出的42宗地,仅有11块达到最高了限价摇号,另有25宗地块底价成交。


成都的第二轮集中供地,共有75宗住宅用地正式公告,取消+流拍的达到23宗。且成功出让地块里,38宗底价成交,占比7成左右。不复首轮集中供地时70多家房企抢地的火热场面。

济南第二批集中供地共挂出55宗土地,开拍前18宗地终止,其余37宗土地全部底价成交。

资金市场信贷利润 多因素压垮房企

房企躺平的首要原因,在于自身资金。

在去年宇宙级房企被爆给省政府发求助信后,“求助信”这个词,就突然成了今年下半年的地产常见头条。

8月时,河南本土房企建业集团向当地省政府发出求助信,指出汛情、疫情的双重影响,给建业在建项目、酒店、商场、文旅等造成了预估高达约50亿元的损失。希望政府能够在税费、土地款、先前拖欠款等方面予以支持。

几天前,又有另一家TOP4级别房企的绍兴分部,口头汇报的“求助信”不慎流出,称其现金流流动性碰到了障碍和困难,恳请当地政府给予政策上的专项支持。

且按照这封信的说辞,受多项楼市管控政策的影响,6-8月绍兴三区二手房签约量仅3861套,同比2020年下滑62%。新房方面,民众市场信心受到重挫,购房意愿度大幅下滑——以该房企监控的镜湖12个楼盘为例,案场周度来访量仅为5月份的20%,成交量不到15%。整体市场温度几近冰点,且近两周仍有持续下行态势。

此外,该公司在信中还表示,在人行银监的调控背景下,其在绍兴8个项目的预售资金监管达到40多亿(监管资金33.3亿,履约保函6.7亿),加上已经投入的资金,合计将近117亿资金沉淀。

同时,网签进度受限、积压严重,有将近600套没有网签,涉及按揭金额近10亿,日常经营工作举步维艰、且日益恶化。(房地产信贷影响可详见:《房地产贷款,银行“要不起”》)

“手里没钱、信贷收紧、销售预期不高”三重压力之下,再叠加包括深圳等地严查土地购置资金,以及算不过来账的地价——据浙报传媒地产研究院称,经过对杭州10宗竞品质地块初步测算,房企即便以底价拿地,仍有5宗地块有亏损风险,其余地块利润最高不超过4%。

在第一批次集中供地不少拿地房企“高位站岗”后,面对第二次集中供地背后更复杂的政策和信贷环境,有业内人士直言,“房企不只是躺平,而是已经躺倒了”

不过,对于央企和国企来说,这反而成了抄底的机会。

在首轮集中供地中选择沉寂的中海,这轮出让中,据时代财经的统计,已经参与了其中9城的土拍,拿地金额高达402.19亿元。其中,在南京、广州、天津,分别斥资80.3亿元、99.01亿元、85.46亿元。

今早开始的深圳二次集中土拍,22宗地块,15家房企报名参与,75%为央企国企。

但也有房企人士透露,这一轮拍地,很多地方让城投公司和地方国企托底拿地,可能是想先过渡一下,等后面市场好一点再转给其他房企或者合作开发。

财政压力加大 地方向上求援

房企躺倒之后,对于各地土地供应目标的完成是一个挑战,对于地方财政,更是一大挑战。

中证鹏元地方财政投融资研究所执行所长温来成在接受媒体采访时就表示:“地方政府发行的专项债券,实际上大多数是以土地收入为偿还来源,特别是对于快要到期的债券,如果土地价格出现问题,可能影响这些债券的还本付息。”

某机构在内部会议中也指出,土拍的降温,将加大地方政府的财政压力。

“以去年土拍市场火热,土拍收入全国排名第二的杭州为例。杭州2020年住宅类土地成交总价2138亿元,此外还新发行了超过1300亿元的城投债。今年1-8月杭州住宅类土地成交金额为998亿元,仅为去年的47%。而今年1-8月,杭州新发城投债规模已达1171亿元。近期的土拍流失加剧,地方政府财政压力之大可想而知。”

据上述机构透露,部分财政压力大的地方政府已开始向中央求救,“河北、山东、安徽地方政府在面临土地出售困难后,都已开始向中央求援”。

多方求援,似有效果。在24日举行的“三季度中国人民银行货币政策委员会”上,首次涉及房地产市场,提到:“维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益”。

中信证券的债券研究团队分析认为,房地产政策不排除边际调整可能,但更大概率也是以支持首套刚需为主要方向,“近期房地产企业信用风险事件增多,引发市场对房地产行业乃至银行业的担忧,风险处置也备受市场关注”。

“整个行业现在瑟瑟凉意”,某房企人士认为,“按照当前出让态势,估计第三次集中拍地的政策规则还要调整”。

关于二批次土拍,你有什么想说的?

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