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楼市传来好消息!“两个维护”来了……

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文/刘晓博

9月27日傍晚,央行发布了“货币政策委员会2021年第三季度例会”的新闻通稿。

其中最引人注目的亮点是:央行针对楼市提出了“两个维护”的新说法。

所谓“两个维护”是:维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益。


货币政策委员会,是央行(中国人民银行)制定货币政策的咨询议事机构,其委员大多为金融监管部门、政府宏观部门的高官,以及知名金融专家。

目前的委员里,包含了央行行长,央行的2名副行长,银保监会主席,证监会主席,外汇管理局长,国务院副秘书长、财政部副部长、统计局局长等。

货币政策委员会每季度会举行例会,其新闻通稿是观察宏观政策、货币政策的风向标。

跟二季度例会的新闻通稿相比,有4处明显变化值得注意。

第一,就是上面提到的关于房地产的新说法——“两个维护”。

第二,在分析经济形势的时候,使用了“要加强国内外经济形势边际变化的研判分析”的说法。

第三,提出了“增强信贷总量增长的稳定性”。

第四,提出了“灵活精准实施货币政策,加强与财政、产业、监管政策之间的协调”。

第五,“研究设立碳减排支持工具”变成了“有序推动碳减排支持工具落地生效”。

此外,这次例会继续提出“推动实际贷款利率进一步降低”、“保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配,保持宏观杠杆率基本稳定”。

这些变化意味着什么?利好还是利空?

我先给出结论:这些变化是利好,尤其是关于房地产的“两个维护”的提法对房地产市场是大利好。

央行的货币政策委员会例会,很少在通稿里提及房地产,他们更关心实体经济、中小企业,以及保持经济运行在合理区间。

在今年的一季度、二季度的例会通稿里,都没有提及房地产。但到了今天,突出冒出了“维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益”这样两句话。

这显然跟当前大房企频繁暴雷,土地市场频繁流拍,二级(新房)、三级(二手房)市场变冷有关。

“维护房地产市场的健康发展”。这意味,关于房地产的信贷政策,或许会有微调,以避免“多米诺骨牌效应”产生。但具体会怎样变化,我们不能妄加猜测。

央行手里的工具很多,可以采取的措施很多,不妨让我们静待官宣。但有一点是肯定的,国家不会允许楼市再次出现全面上涨,大水漫灌是不可能的,但结构性的、有针对性的政策微调,是可能的。

其目的,是避免暴雷蔓延,避免出现系统性金融风险。

“维护住房消费者的合法权益”,这句话有点费解。因为房地产主管部门是住建部和各地住建局,在维护购房者利益上,央行、银保监会能做的是:

1、开发商有资金监管账户,主要是各地住建局监管,但开户在金融机构。央行、银保监会可以要求各银行做好相关配合工作。

2、央行、银保监会可以要求各银行,在发放房贷的时候不要乱收费,不要违规提高利率,不要拖延贷款发放。如果从这些方面着手,对于当前楼市也算比较明显的利好。

最近有银行因为开发商拖欠贷款的利息和本金,就冻结了开发商楼盘资金监管账户里的资金,这样做是否合适,是否有利于维护购房者的利益(可能导致项目缺钱停工),值得推敲。估计以后这种事情,会有所规范。

楼市低迷后,可能出现群体性事件,在处理的过程中,金融机构至关重要。现在货币政策委员会例会提出了“两个维护”,给楼市传递了暖意。

尤其是“维护房地产市场的健康发展”,值得细细玩味。

“要加强国内外经济形势边际变化的研判分析”,“边际变化”四个字是重点。所谓“边际”,指的是从量变到质变的临界点。接下来的四季度,美联储将宣布Taper(减少印钞),全球热钱将回流美国;中国方面,房地产市场接近“边际”,电力供应接近“边际”,增长和就业也有接近“边际”的迹象。这时候,宏观政策应该会有新的调整,以避免出现滞胀,出现金融风险。也有人把它理解为,“压力测试”告一段落。

在四季度到明年春节之前,估计还会有一次全面降准,甚至会有降息。

另外,“增强信贷总量增长的稳定性”这个新提法,也是比较明显的利好。

目前,市场出现了“宽货币、紧信用”的现象。货币政策并不偏紧,但M2增速变慢,社融存量增速也频创新低(下图)。


为什么会这样?主要是经济前景不明朗,很多企业不敢贷款扩大再生产,银行也不太愿意冒险多放贷。

最近,国家出台了“新增3000亿元支小再贷款额度”等利好,再加上央行的努力,有利于打通金融经脉,实现“宽信用”。

此次会议新提出的“灵活精准实施货币政策,加强与财政、产业、监管政策之间的协调”,也颇有新意。当产业、监管政策趋严的时候,货币和财政政策就需要发力,否则会影响经济增长和就业。

今年以来,国家出手整顿了很多行业,这有利于长远发展。但短期也带来了压力,需要货币政策、财政政策来对冲。未来,跨部门的“协调性”会增强。

“有序推动碳减排支持工具落地生效”的提法意味着,经过几个月的酝酿之后,减碳支持工具将落地。这有利于对冲减碳,给企业带来的成本上升。

总之,从货币政策委员会例会的新闻通稿里,我们读出了一系列利好。

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