严查住宅土地资金！调控再加码，穿透监管，楼市至暗时刻仍未到来

住宅用地的资金来源，迎来极其严格的监管。

9月26日澎湃报道，深圳地方金融监督管理局等六部门发了一个通知，关于加强商品房土地购置资金来源核查要求。

我看了一下，通知主要针对两类机构：房企和金融机构。

六个部门规格很高：有规划和自然资源局、住房和建设局、人民银行支行、银保监会监管局、证监会监管局。

针对房企，要求房企股东不得违规向其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等作为购地资金。

针对金融机构，银行、证券、保险、期货、信托、基金和资产管理公司等持牌金融机构不得违规为竞买企业提供各类融资资金（包括不限于开发贷款、定向增发、信托贷款等资金渠道）作为购地资金。

商业保理公司、小额贷款公司、融资性担保公司、融资租赁公司、典当公司、地方资产管理公司等“7+3”类地方金融机构，也不得违规为竞买企业提供资金用于购地。

如果违反要求，会有什么惩罚？

取消其竞得资格，没收竞买保证金不予退还，1年内禁止该房企参加土拍。

这意味着，针对土地市场的调控，再次加码。

第一次调控，是首轮集中供地。

今年开始，自然资源部要求在22个重点城市中实行住宅用地集中发布出让公告，集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地招拍挂公告并实施出让活动。

这22个重点城市有：深圳、北京、上海、厦门、广州、杭州、南京、宁波、苏州、福州、天津、青岛、武汉、合肥、成都、无锡、济南、郑州、重庆、长沙、沈阳、长春。

供地“两集中”的初衷，是为了遏制地方出让土地“饥饿营销”，用大量供地平抑地价，同时设定低溢价率和复杂的配建政策，降低房企利润率，从而稳定房价。

如今，再次加码土地端的调控，是房企资金来源。

深圳并不是孤例。

在8-9月各大城市发布的第二次集中供地的公告中，都明确严控保证金及地价款来源。

具体涉及五个“不属于”：

不属于股东违规提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利；

不属于直接或间接使用金融机构各类融资资金；

不属于使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款；

不属于使用其他自然人、法人、非法人组织的借款；

不属于使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资。

这意味着：开发商随便借钱就能拿地的时代，一去不复返了！

以往之所以出现诸多楼市乱象，就是因为房企从拿地开始就动用大量资本运作。

诸多金融机构一股脑地把钱借给房企，不管是银行的开发贷，还是信托产品，或是高息的债券和民间理财，可以说是予取予求。

最终一旦出现资金链断裂，烂尾楼、商票拒付、理财产品一地鸡毛，业主、投资者、金融机构都是受害者。

现在，就是要从根上溯源，让开发商只能依靠自有资金拿地，最大程度降低房地产杠杆，这也是楼市“去金融化”的重要一步。

所谓“穿透式监管”，指的就是这个意思，看清资金流动，遏制房企投机。

房地产终究是要靠钱和杠杆驱动的，严格限制住宅土地资金，土地市场自然会转冷。

来看两组数据。

1，从目前已完成第二轮集中供地的城市来看，10城约有149宗土地流拍，据国金证券研报显示，福州、青岛、济南、天津的第二次供地的流拍率分别为32%、10%、35%和34%。

2，根据中指数据，8月全国300个城市土地出让金总额为2264亿元，环比减少17%，同比降幅达49%。其中住宅用地出让金总额为1766亿元，环比减少18%，同比减少53%。

也就是说，在上个月，全国300个城市的卖地收入，足足降了一半。

很明显，没有五花八门的资本运作，房企只能从“老虎”变“病猫”，再也不能在土地市场呼风唤雨。

你以为这就是开发商最难熬的寒冬了吗？

不，楼市的至暗时刻仍然没有到来。

原因很简单：还有大量欠下的债务等着还。

今年9月，房企即将迎来又一偿债高峰，债券到期总规模高达838.5亿元。

今年10-12月，债券月度到期均值为619亿元，全年房企到期债务规模达1.28万亿元。

从未来12个月的债券到期情况来看，下一个偿债高峰将出现在2022年3—4月，到期规模分别为1039.4亿元及940.6亿元。

债务凛冬将至，资金却越来越捉襟见肘，这绝不是简单的降价促销回款，就能解决的事。

用一句话来形容房地产的处境：前有堵截，后有追兵。

哪些房企能熬过这漫长的冬天，哪些房企能活着看到黎明，谁也说不准。