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超50%流拍!损失555亿!广州二轮供地暴露了哪些事实?

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撰文:55

今日,广州第二批集中供地下半场也终于落下帷幕。

整体上,广州这两天仅成功卖出23宗,流拍25宗,流拍率达到53%;揽金569亿,而原本预计是1124亿元,相当于折损了约555亿元

总的来说,广州二轮供地除了中心区还能勉强维持人气之外,外围区的情况惨不忍睹。

今天我们先来盘点一下今天的土拍情况,然后再来对二轮供地做一个整体分析。

(昨日土拍回顾:)

今日各区土拍结果速看
黄埔科学城爆冷流拍

今天战况则不如昨日,出让24宗,揽金87亿;流拍了17宗,其中就包括黄埔科学城一宗宅地。

1

荔湾:底价成交,珠实捧场

荔湾区荷景路AF060419地块,楼面价21000元/平,加上其它成本的话,实际楼面价去到28317元/平,由珠实花了24亿元拿下。


这块地的区位还是不错的,位于白鹅潭商务区南部,距离地铁10号线(在建)、佛山地铁11号线(规划)广钢新城换乘站不超过1公里。

值得一提的是,该地块2公里开外的广船一期地块,在去年1月份拍出了37216元/平(实际41720元/平)。

总的来说,现在的情况是,开发商拿地更加谨慎,子弹有限,必须用在刀刃上。

2

番禺:全部意外流拍

番禺区昨日战况还可以,越秀很给面子,103亿拿了创新城两宗地,但今天可就没那么好受了,大石两宗地全部流产。


这两宗地位于长隆板块,临近广州南站和长隆旅游度假区,从区位还说还是不错的,而且长隆板块比较缺住宅,只能多依靠出地来增加配套和宜居性。

流拍的原因大概有二:

其一,该地的起拍价并不太划算,楼面起价23000元/平,实际上去到34100元/平,而板块内新盘长隆珑翠售价约4.6万/平,想要回本较难。

其二,周边以旧厂旧村为主,配套稀少,来此地注定成为一个开荒者,周期会拉得很长,当前的行情下,开发商不愿意冒险也是情有可原。

3

黄埔:科学城爆冷流拍

今天黄埔的两块地一块在知识城,一块在科学城流拍了。


知识城这块,楼面价9783元/平,总价约24亿,由知识城投资和凯德集团拿下,宅地比例约72%,竞得人需将地块用于建设中新国际科技创新合作示范区。

值得一提的是,该地块3公里左右范围,在第一批供地中有两宗拍出了2万+一平的楼面价。

例如,知识城南起步区ZSCN-2地块,德信摇号竞得,楼面价20820元/平,实际楼面价27725元/平; 知识城南起步区ZSCN-E3地块,越秀摇号竞得,楼面价21299元/平,实际楼面价30558元/平。

对比起来,上半年的知识城摇号,下半年的知识城就底价,同在知识城,楼面价差价1万+,也是挺不可思议的。

科学城这块流拍也不意外,该地块范围规定房屋销售价格不得高于38051元/平,各种条条框框还是挺多的。

不过,科学城都能流拍,看来我们还得重新审视一下我们对各个板块的认知了。

4

白云:


5

增城:疯狂流拍

增城的战况确实挺惨的,今日出让14宗,流拍了11宗。

全部加起来流拍了15宗,仅成功出让7宗,除极个别地块之外,基本都以底价成交。


这一水儿的流拍,看了让人怪心疼的。

6

从化


折损555亿!
国企央企下场,民企躺平

从战果来看,广州二轮供地48宗,一共流拍了25宗。今日广州土拍一共揽金87亿,加上昨日的482亿,加起来共569亿元,而原本的总起价,去到了1124亿元。

相当于这一波,广州“损失”了555亿。

其中,统计了一下,白云区收获最多,共122亿,增城和黄埔各50亿,从化最少,仅有8千多万。


从各房企出血程度来看,此次土拍几乎是国企央企的主场,没钱的都躺平了。

动辄几十上百亿的生意,哪怕他们想做,口袋里的子弹也不允许。


如果与第一批供地对比,热度下降得会更加明显。

同样是48宗地,第一批供地的流拍率为14%,而第二批达到了52%,总拿地金额下降了337亿元。


为何会如此遇冷?

二轮供地,透露出什么信息?

实际上,开发商拿地不热情,情理之中。

首先当然是土拍规则的改变。

二轮供地中,有以下这些重点:

1、“竞配建”改为“竞自持”,部分地块限房价 2、最高溢价率限制15%(实际或超过) 3、设置竞买准入条件 4、严查房企购地资金来源 5、严禁马甲参拍 6、限制销售对象 7、首提建筑绿色三星级标准

这一套流程下来,拿地利润远不如从前,开发商拿地之前心中自然要掂量几分。

其次就是缺钱,这也是核心因素。

这48宗地中,仅有30家房企前期报名,国企央企比例占7成,是民企不想吗?当然不是。

调控以来,很多新房回款本来就不及预期,现在又遇到拿地资金严查,掏不出钱来很正常。

其三,此次土拍多宗地块本身利润不高。

如果仔细分析这些地块,就会发现它们即使以底价出让,也不一定是“抄底”,利润基本很低,甚至有一些拿了还会面临亏本。

表现最明显的便是外围区,以增城为例,其区位较差,配套缺乏,片区存量庞大,存在去化风险,而且它们的起拍价都不低,因此流拍也是最多的。


当然,此次土拍,也给我们透露了几个重要信息。

① 中心四区仍然抢手。

天河、越秀、海珠、荔湾,只有它们能让央国企拿出几百亿来豪赌。

中海豪掷上百亿,一口气扫货中心区3块高价地,其中两宗坐拥海珠超强地段。作为一家中国盈利水平最高的房企之一,中海也确实更有底气去给中心区加注。

② 外围区注定还是面临寒冬。

此前大热的南沙、黄埔,此次土拍不温不火,增城就更不用谈了,如果没有交通、配套或者强大的规划概念支持,注定将成为昨日黄花。

想买入这些片区的,要对房子赋予最严格的考量,一定要从自住层面出发。

③ 降温是主旋律。

政府出台调控的目的在于维稳房价去泡沫,把“炒”的成本剔除,未来还想通过楼市实现一夜暴富的,基本无望。

在这种情况下,刚需买房可以谨慎挑选,以自住为目的择优入手,如果不急就可以再等等,让子弹飞一会儿,看看此次土拍后楼市走向再做决定。




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