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武汉楼市:没落中南路,地位不保了

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提问:新人首问:你好,新人首次提问,目前持有两套住房,一套位于紫沙路东龙百花居一期三室一厅的老房,无电梯,一套位于文化大道菩提苑,因儿子已成年,现在想卖掉一套房子置换新房,不知卖哪一套更合适,希望能得到房姐的具体指导意见,谢谢

回答:你好,一套市区老破大,一套郊区次新。投资角度看,其实都建议出手,置换更有性价比的选择。 房子的价值主要由土地价值+房子品质构成,房子越老肯定品质越差,所以随着时间的推移房子的价值主要由土地价值决定,比如北京好多老破小十多万一平米主要是土地值钱。

像一线城市,有强大的造血能力,市区概念在逐步扩大,但老城区永远还是核心位置,比如北京不管扩大成什么样东西城永远是最核心的地段,土地价值会不断上涨,房价就会随着上涨,而且永远是最贵的地段。

但很多其他城市,哪怕是一些二线城市,没有能力逐步扩大市区,只能造新城,然后把人口尤其高端人口逐渐吸引或者迁移到新城,甚至把教育和医疗资源都搬迁过去,这样你就要注意了,因为原来老城的土地价值降低了,那么老城的老破小 老破大价格就会受影响,买这样的老破小和老破大就有很大风险。

所以,市区老破小 老破大的风险或者对手,是那些正在建或者已经建好的新城,这些新城可能会成为新的市中心。等拆改的城市面貌更新,也不能使老破大的涨幅变好。 武汉目前老房子流动性不强,特别是学区一般的老房子,价格还没有压迫性上涨。

目前的价格也能体现出来,百花居经过武汉几轮房价上涨,依然没有跑赢大盘。

中南路是过气IP,最近几年如果没有纳入拆迁规划,建议直接出手。

菩提苑可以暂时保留,等附近的永旺建起来再出手。

提问:房姐你好,我想问下我在汉阳恒大御景湾有一套一线江景的三房,想卖掉,然后考虑在广州或者重庆买。房子明年五月满两年,现在看房的不多。想问下什么时候出手比较好?是卖掉去其他地方买还是持有等二手涨上来呢?武汉二手房的行情会启动吗?什么时候会涨到位呢?涨幅有多少呢?谢谢。

回答:你好,楼市的启动一般有以下几个特征:

阶段一:新区品质楼盘开始曝光,板块炒作(前奏行情)

阶段二:老城市中心二手次新开始跟涨(主升浪I)

阶段三:外环附近非热点板块地铁二手房开始跳涨(主升浪II)

阶段四:老城市中心老破房也开始跟涨(末期行情)

不建议出手武汉换重庆,能级相同的城市挑一个就好了。

接下来,可以考虑去广州淘笋,有性价比高的盘,先用拖延流 付少量定金拿下,恒大御景湾留着慢慢卖,把卖房科技树用上。 现在换房也格外注意,建议买卖同时进行,谨防踏空。 置换时,通常会先把想买的房源大致看一下,觉得能买到的概率比较大,那么就启动置换流程,开始卖房。

卖房的同时,也会继续看房。当热度差不多、有一些意向接近成交时,只要确定大概率能买到房子,就可以果断签字收定,绝对不要等到自己看的房子也同意卖给你,才收定,那样的话卖房环节反而会很被动。

这里的秘诀是:除非可以不依赖置换直接搞定想买的房子,否则不要寄希望于买到特别极品导致出房特别少的产品,如仅锁定在一个楼盘的一个房型甚至一个室号。否则就真的可能产生你说的问题。楼市平稳缓涨期很适合置换就是这个道理,不太担心踏空的风险,上下家也都不会出现违约等头疼的交易风险问题,可以放心收定、下定。

提问:听说白沙洲底下有溶洞,不适合居住,房姐怎么看?

回答:白沙洲的确有溶洞,现在的环境也不适合居住。 大部分项目的都没有问题,开发商建房时都会进修修补 少数的出现过问题,比如华润紫云府的之前就有沉降,不过后来退房了。

提问:新人首问:一直潜水,发现房姐多次提到拆骨法,但是没有系统讲解过,您能否仔细讲讲

回答:房子由各个属性构成,高楼层低楼层装修学区交通靠不靠马路等等。每个因素都增加或减少它的价值,定量分析每一个因素的价值这样的思路就叫拆骨法。 本质就是:做减法。 扣除装修 品牌 学区 赠送面积 为代表的一些溢价项,最后得到的价格才是真实的单价,再判断是否值得。

提问:请评价一下汉孝产业新城~

回答:你好,周边1+8市都是武汉经济圈的小弟,汉孝产业新城是促进中部地区崛起的重要增长极。 对孝感是非常的大利好,但是这些利好可能不会体现在房价上。

以上为“武汉房姐” 微信公众号粉丝提问精选

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