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华南城670亿债务压顶,流动性吃紧加快出售资产偿债

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历经多次转型后,“物流商贸开发商”华南城业绩连续三年下滑,高息发债融资成本高企,偿债压力大再融资风险提升。

01

评级展望负面

近日,华南城(01668.HK)在固收投资者会上表示,目前正在筹集一笔约30亿元的新增境内贷款,同时将加快出售包括仓储及物流项目在内的资产,以募集和回流资金用于偿还债务。

不久前,标普确认华南城的主体信用评级“B”及未到期美元优先债券的长期债项评级“B-”,并将其评级展望从稳定调整至负面。

标普认为,华南城的融资渠道已经收窄,资本市场准入有限。

鉴于近期离岸资本市场的波动和华南城现有高级票据收益率的上升,其可能无法以合理成本进行再融资,并可能需要动用现金来偿付境外到期债务,这将对公司的流动性状况产生负面影响。
截至2022年,华南城将面临巨额离岸债务到期,总额达9.7亿美元。

《小债看市》统计,目前华南城共存续5只美元债,存续规模15.66亿美元,其中将有2只规模合计7亿美元债于一年内到期,其面临短期集中兑付压力较大。


存续美元债

值得注意的是,华南城境外发债成本较高,有4只美元债票息高于10%,今年3月其新发行的1.75亿美元优先票据利率接近12%,创下发债利率新高。

另外,华南城的子公司华南国际还存续3只境内债,存续规模19.88亿元,且均将于一年内到期。

02

业绩持续下滑

据官网介绍,华南城2002年在香港注册成立,2009年登陆资本市场,是一家大型综合物流及商品交易中心开发商及运营商。

华南城核心业态涵盖专业批发市场、仓储物流配送、综合商业、电子商务、会议展览、生活配套及综合物业管理等。


华南城官网

从股权结构看,郑松兴通过Accurate Gain Developments Limited持有华南城28.5%股权,郑大报通过Proficient Success Limited持有7.27%股权,郑松兴为郑大报胞弟,公司实际控制人为郑松兴家族。


股权结构图

华南城从事的物流园区全部集中在一线城市、二线省会城市及直辖市,具有较强的规模和品牌优势。

然而,近年来华南城销售逐年走低,营业收入和业绩持续恶化,2018-2020年其归母净利润连续三年下滑,盈利能力恶化。


盈利能力

据克而瑞数据,2020年华南城以116.2亿操盘金额位居房企第152位;以152.6万平方米操盘面积排名第108位,属于中小房企。


克而瑞数据

截至最新报告期,华南城总资产为1016亿元,总负债667.8亿元,净资产348亿元,资产负债率65.73%。

《小债看市》分析债务结构发现,华南城主要以流动负债为主,占总债务的60%。

截至同报告期,华南城流动负债有402.7亿元,主要为短期借款,其一年内到期的短期债务有137.8亿元。

相较于短债规模,华南城流动性吃紧,其账上现金及现金等价物只有29.06亿元,不足以覆盖短债,现金短债比为0.21,短期偿债压力较大。

除此之外,华南城还有265.1亿非流动负债,主要为长期借款,其长期有息负债合计176.9亿元。

整体来看,华南城刚性债务有314.7亿元,主要以长期有息负债为主,带息债务比为47%。

有息负债高企,华南城的融资成本高企,2019和2020年其财务费用均超4.5亿元,对公司盈利空间形成较大侵蚀。

在融资渠道方面,华南城除了发债和借款,还通过股权、租赁、应收账款等方式融资,融资渠道较为多元。

值得注意的是,近年来由于大量债务到期,华南城筹资性现金流持续净流出,说明外部融资环境收紧,面临一定再融资压力。


筹资性现金流净额

截至今年3月末,华南城还有40%-45%的投资性地产未被抵押,价值约为557亿港元,其可将上述资产用于担保新的在岸贷款,从而为其部分到期债务再融资。

另外,华南城称将保留物流及仓储设施、酒店等物业及50%商品交易中心,剩余约50%商品交易中心及全部住宅物业将逐步出售,以为公司发展提供现金流。

总的来看,近年来华南城销售和业绩逐年下滑,盈利能力恶化;流动性吃紧,短期偿债压力较大;外部融资环境收紧,再融资压力徒增。

03

多次转型之路

2002年,从事珠宝生意的郑松兴和四位同乡,共同投资26亿元欲在深圳打造一个最先进、最专业的国际化工业原料交易基地。

当年8月,华南城项目应运而生。据说该项目2003年11月破土动工,28天建一座招商中心,2个月建成一座展览馆,380天完成首期50万平方米建筑。

看到这一壮举,当年的媒体兴奋地写道:华南城创造了第二个“深圳速度”,创造了一个业绩奇迹!


华南城董事长郑松兴

然而,华南城的运营模式一直备受争议,其通过与当地政府合作,以低廉价格获得仓储用地,但在推进过程中,改变土地使用用途、大肆出售住宅引发市场质疑。

2007年,随着珠三角经济高速发展,原料加工成本水涨船高,华南城从工业原料交易中心转型成为综合商贸物流中心。

两年后,华南城登陆资本市场,上市后部分创始人陆续退出,公司主要由郑松兴家族把持。

后又因电商发展,华南城于2013年再次转型。

2014年,华南城引进腾讯入股,双方以各自的资源优势,开展华南城商业模式的新探索。

然而数年过去了,腾讯与华南城的合作始终未如愿开花结果,甚至腾讯的这笔股权投资还出现了大额账面浮亏。

2019年末,郑松兴与万达签署协议,要将全新一代的万达广场引入深圳华南城,历经多次转型,还面临巨大偿债压力的“商贸物流巨头”能否重振辉煌?

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