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开发商集体躺平不拿地,房价涨跌和背后的逻辑你想不到

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北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

提问:

章哥,各地土拍市场集体遇冷这事您知道吧,有什么看法?开发商都不拿地了,是不是说明他们不看好未来的市场了?房价会不会下跌啊?我是刚需,不知道该不该出手。已经看好了合生me悦和北清云际和奥森春晓,只是不知道哪个更合适?该不该出手?请致电。

回答:

1、致点就算了,我这个月流量快不够了。还是写两句吧,给别人也当个参考。

2、开发商集体躺平不拿地,从表面看当然是不看后市的价格走势了,也就是赚不到钱,否则哪有放着钱不赚的。

但是,我一般建议看问题要结合历史,更要多问几个为什么,否则有可能成了盲人摸象,只看局部,自己限制住了思维。

那先看来自“831大限”之后,有没有出现过这种情况?有,当然有,还有很多次。比如2008、2012、2014年都曾经出现过土拍市场遇冷的情况,当然各地情况不同,但和楼市一样,都是涨涨跌跌,随大市场而波动。

那这一次是不是这种情况?不是,这次是全国遇冷,几乎没有红火的地方。可这就怪了,哪怕是2008年全球经济危机的时候,全国几乎都是暴跌,但太原银川等地也是热度不减。2014年,楼市库存已经到了天量,北京的土拍市场仍然保持在高位。2017年317之后,北京房价急转直下,但并没有影响开发商拿地的热情,甚至上半年还抢地呢,抢到都快没有成本空间的地步了。怎么下半年就全国遇冷了呢?
事出反常必有妖,那就换位思考,站在开发商的角度上看他们怎么考虑。

3、如果你是开发商,那在什么时候会选择不进货,也就是不拿地了?

一般三种情况。一是彻底收摊儿不想干了,收拾东西卖家当躺平养老。二是真的看清趋势面包卖不上价,进了货也是赔钱。三是虽然看好未来,但手头是真的没钱,而且这批货也不合适。

那第一种情况有可能吗?当然没有,市场是永远有出有入的。有人星夜赶考场,有人辞官回故里,俩人在路上见了面,一般都是互相问候说一句“SB”。都说餐饮行业是红海了,但永远没有人进入。小饭馆几个月就换一拨招牌,就是因为永远有人看好市场,尤其是竞争激烈的传统行业,绝不可能出现集体退出的可能。

第二种情况有可能吗?也没可能,巴菲特说过的话很经典,在别人恐惧的时候贪婪。现在能在大城市房地产市场上生存下来的都是大型房企,都知道逆周期的道理。而且,无论市场什么行情,都必须持续拿地,必须让团队有活儿干,就是为了活下去,赔钱也得坚持。当年万科松山湖会议就说的很明白:明知行情不好也要拿地,要保持正常运转,要培养团队。尤其现在的大型房企都是高周转模式,对周期不是那么敏感了,只要能快速销售就行。

那第三种情况呢?柯南说过,真相只有一个。福尔摩斯也说过,排除了所有可能之后,那剩下的哪怕再不合理,也是真相。

4、开发商以前为什么能大量的拿地?因为有钱。钱从哪儿来的?除了回款就是银行,甚至主要是银行和发债。那监管部门允许吗?允许,因为这是企业发展的必须渠道。除了这个渠道还有别的办法吗?没有,聊天结束。

那现在监管层是什么情况?是压制资本扩张,是降低杠杆。那在资金不足的情况下,就算是看到后市能赚钱,就算是不想赚钱也得拿地养团队,奈何实力不允许啊。真的是没钱,又不让借钱,那拿什么来拿地?

5、另一点,开发商赔钱拿地是有限度的,必须控制住可承受范围之内。而且要有希望,也就是行情能转暖,有可能不赔甚至赚到钱。

别以为开发商都多精明,全都算计好了利润才去拿地的,并不一定。当年我们拿地,几乎就是拍脑门一算,只要是不赔就敢出价。孙宏斌讲过一句经典的话:争论行情没有意义,看好后市就去拿地,否则就卖地退出。

这句话的潜台词是什么,是大家都看好后市的,否则也就不争论了。就跟人们总问我买房时机似的,其实关键的是买房,时机是次要的。人们主要看好的是后市大趋势,至于时机不是太重要,否则也就不讨论时机了。

但这要有前提,那就是风险可控,不能一下子赔死。这就像当年湖南电广传媒(鸿坤)拿下瑞海新城项目似的,所有人算账都肯定赔钱。但鸿坤说了三条:一是堤内损失堤外补,用商品房利润来补贴经适房;二是快速回款以降低财务成本;三是寄希望于后几期开发时的政策随市场调整。现在看来,鸿坤赌对了。

6、限竞房不挣钱谁都知道,那前几年开发商们为什么还要争抢?很简单,一是要活下去,只要活着就有希望。第二就是风险可控。限竞房虽然从表面看不赚钱,但却可以快速回款,而且可以拖延交房周期,用占用买房人的资金来从财务上获利弥补。其次可以适当的减质减配,用降低质量来压缩成本。那在这种情况下,只要市场上原材料价格大幅上涨,基本能做到不赔甚至盈利,就算是赔也不多,可以承受。

7、那现在的土拍市场是这种情况吗?不是了,风险大多了。首先是限价土地居多,有的还是共有产权房。那在竞争之下,利润就甭想了,少赔就是赚。这同样是限价房,但空间被压榨的更小了。

其次,很多地块中夹杂了保障房。这未必会增加成本,但是销售却有可能受到影响。也就是说,回款速度有可能大幅减慢,想降低财务成本也就更难了。

再者,监管层提出了竞品质。这导致开发商想通过减质减配来降低成本也几乎不可能了。监管越来越严,几乎所有的求生可能都被堵死了。

还有最后一点,原材料在大幅上涨,是全球性的上涨,完全不可控。这不聊了,看看国际期货行情就知道了,开发商们的压力有多大。

那最终总结的是什么?是开发商们首先融资渠道受限,没钱了。然后是土地的限制更多了,也就是获利空间进一步被压缩,过去的几种方式也不好使了。外部再有原材料上涨和通胀导致工资上涨的压力,搁谁也没法玩儿了,只能集体躺平。要不然赔的太多了,扛不住啊。

8、总之现在就是这么个情况,看自己的判断了。到底是开发商们集体不看好后市走势,还是就算看好也没办法,这批货实在不好吃呢?我是没什么判断的,只知道一点,那如果开发商们不拿地,楼市供应量就会减少。而经济学认为商品价格是供需关系决定的,后市什么走势,自己判断。

9、最后说说这两个盘吧。

合生me悦,听着名字就是刚需盘,而刚需盘的主要功能是什么?自己知道。反正这种土地是肯定会抢的,所以楼面价竟然高达4万,比旁边的二手房都贵,面粉贵过面包。但这是商品房啊,不限价,至少好的多。所以人家开发成了刚需盘,报价6.3万,郊区小户型豪宅。

北清云际和奥森春晓,俩开发商合伙儿。限价房,而且都有保障房,楼面价都是5万多,限价6.3万。这让我说什么呢?me悦的面粉4万,这俩的5.3万,都卖6.3万。这合生me悦都未必能赚钱,毕竟才2万多的空间。而北边这俩才1万,看开发商的本事吧,什么也说不了。

总之这都是开发商没办法,成本高按说就得卖高价,是否愿意接盘是你的事儿,觉得合适就买。另两个是肯定赔钱,可以占开发商的便宜,觉得能占到就占。仅供参考。

关注“章哥说买房”公众号,有房产相关问题可以向我提问。

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