开发商集体躺平不拿地，房价涨跌和背后的逻辑你想不到

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

提问：

章哥，各地土拍市场集体遇冷这事您知道吧，有什么看法？开发商都不拿地了，是不是说明他们不看好未来的市场了？房价会不会下跌啊？我是刚需，不知道该不该出手。已经看好了合生me悦和北清云际和奥森春晓，只是不知道哪个更合适？该不该出手？请致电。

回答：

1、致点就算了，我这个月流量快不够了。还是写两句吧，给别人也当个参考。

2、开发商集体躺平不拿地，从表面看当然是不看后市的价格走势了，也就是赚不到钱，否则哪有放着钱不赚的。

但是，我一般建议看问题要结合历史，更要多问几个为什么，否则有可能成了盲人摸象，只看局部，自己限制住了思维。

那先看来自“831大限”之后，有没有出现过这种情况？有，当然有，还有很多次。比如2008、2012、2014年都曾经出现过土拍市场遇冷的情况，当然各地情况不同，但和楼市一样，都是涨涨跌跌，随大市场而波动。

那这一次是不是这种情况？不是，这次是全国遇冷，几乎没有红火的地方。可这就怪了，哪怕是2008年全球经济危机的时候，全国几乎都是暴跌，但太原银川等地也是热度不减。2014年，楼市库存已经到了天量，北京的土拍市场仍然保持在高位。2017年317之后，北京房价急转直下，但并没有影响开发商拿地的热情，甚至上半年还抢地呢，抢到都快没有成本空间的地步了。怎么下半年就全国遇冷了呢？
事出反常必有妖，那就换位思考，站在开发商的角度上看他们怎么考虑。

3、如果你是开发商，那在什么时候会选择不进货，也就是不拿地了？

一般三种情况。一是彻底收摊儿不想干了，收拾东西卖家当躺平养老。二是真的看清趋势面包卖不上价，进了货也是赔钱。三是虽然看好未来，但手头是真的没钱，而且这批货也不合适。

那第一种情况有可能吗？当然没有，市场是永远有出有入的。有人星夜赶考场，有人辞官回故里，俩人在路上见了面，一般都是互相问候说一句“SB”。都说餐饮行业是红海了，但永远没有人进入。小饭馆几个月就换一拨招牌，就是因为永远有人看好市场，尤其是竞争激烈的传统行业，绝不可能出现集体退出的可能。

第二种情况有可能吗？也没可能，巴菲特说过的话很经典，在别人恐惧的时候贪婪。现在能在大城市房地产市场上生存下来的都是大型房企，都知道逆周期的道理。而且，无论市场什么行情，都必须持续拿地，必须让团队有活儿干，就是为了活下去，赔钱也得坚持。当年万科松山湖会议就说的很明白：明知行情不好也要拿地，要保持正常运转，要培养团队。尤其现在的大型房企都是高周转模式，对周期不是那么敏感了，只要能快速销售就行。

那第三种情况呢？柯南说过，真相只有一个。福尔摩斯也说过，排除了所有可能之后，那剩下的哪怕再不合理，也是真相。

4、开发商以前为什么能大量的拿地？因为有钱。钱从哪儿来的？除了回款就是银行，甚至主要是银行和发债。那监管部门允许吗？允许，因为这是企业发展的必须渠道。除了这个渠道还有别的办法吗？没有，聊天结束。

那现在监管层是什么情况？是压制资本扩张，是降低杠杆。那在资金不足的情况下，就算是看到后市能赚钱，就算是不想赚钱也得拿地养团队，奈何实力不允许啊。真的是没钱，又不让借钱，那拿什么来拿地？

5、另一点，开发商赔钱拿地是有限度的，必须控制住可承受范围之内。而且要有希望，也就是行情能转暖，有可能不赔甚至赚到钱。

别以为开发商都多精明，全都算计好了利润才去拿地的，并不一定。当年我们拿地，几乎就是拍脑门一算，只要是不赔就敢出价。孙宏斌讲过一句经典的话：争论行情没有意义，看好后市就去拿地，否则就卖地退出。

这句话的潜台词是什么，是大家都看好后市的，否则也就不争论了。就跟人们总问我买房时机似的，其实关键的是买房，时机是次要的。人们主要看好的是后市大趋势，至于时机不是太重要，否则也就不讨论时机了。

但这要有前提，那就是风险可控，不能一下子赔死。这就像当年湖南电广传媒（鸿坤）拿下瑞海新城项目似的，所有人算账都肯定赔钱。但鸿坤说了三条：一是堤内损失堤外补，用商品房利润来补贴经适房；二是快速回款以降低财务成本；三是寄希望于后几期开发时的政策随市场调整。现在看来，鸿坤赌对了。

6、限竞房不挣钱谁都知道，那前几年开发商们为什么还要争抢？很简单，一是要活下去，只要活着就有希望。第二就是风险可控。限竞房虽然从表面看不赚钱，但却可以快速回款，而且可以拖延交房周期，用占用买房人的资金来从财务上获利弥补。其次可以适当的减质减配，用降低质量来压缩成本。那在这种情况下，只要市场上原材料价格大幅上涨，基本能做到不赔甚至盈利，就算是赔也不多，可以承受。

7、那现在的土拍市场是这种情况吗？不是了，风险大多了。首先是限价土地居多，有的还是共有产权房。那在竞争之下，利润就甭想了，少赔就是赚。这同样是限价房，但空间被压榨的更小了。

其次，很多地块中夹杂了保障房。这未必会增加成本，但是销售却有可能受到影响。也就是说，回款速度有可能大幅减慢，想降低财务成本也就更难了。

再者，监管层提出了竞品质。这导致开发商想通过减质减配来降低成本也几乎不可能了。监管越来越严，几乎所有的求生可能都被堵死了。

还有最后一点，原材料在大幅上涨，是全球性的上涨，完全不可控。这不聊了，看看国际期货行情就知道了，开发商们的压力有多大。

那最终总结的是什么？是开发商们首先融资渠道受限，没钱了。然后是土地的限制更多了，也就是获利空间进一步被压缩，过去的几种方式也不好使了。外部再有原材料上涨和通胀导致工资上涨的压力，搁谁也没法玩儿了，只能集体躺平。要不然赔的太多了，扛不住啊。

8、总之现在就是这么个情况，看自己的判断了。到底是开发商们集体不看好后市走势，还是就算看好也没办法，这批货实在不好吃呢？我是没什么判断的，只知道一点，那如果开发商们不拿地，楼市供应量就会减少。而经济学认为商品价格是供需关系决定的，后市什么走势，自己判断。

9、最后说说这两个盘吧。

合生me悦，听着名字就是刚需盘，而刚需盘的主要功能是什么？自己知道。反正这种土地是肯定会抢的，所以楼面价竟然高达4万，比旁边的二手房都贵，面粉贵过面包。但这是商品房啊，不限价，至少好的多。所以人家开发成了刚需盘，报价6.3万，郊区小户型豪宅。

北清云际和奥森春晓，俩开发商合伙儿。限价房，而且都有保障房，楼面价都是5万多，限价6.3万。这让我说什么呢？me悦的面粉4万，这俩的5.3万，都卖6.3万。这合生me悦都未必能赚钱，毕竟才2万多的空间。而北边这俩才1万，看开发商的本事吧，什么也说不了。

总之这都是开发商没办法，成本高按说就得卖高价，是否愿意接盘是你的事儿，觉得合适就买。另两个是肯定赔钱，可以占开发商的便宜，觉得能占到就占。仅供参考。

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