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房地产老板的钱,飞了!

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2021年,房地产老板们过得很憋屈。

贤哥进入房地产行业十几年了,也见过了一些房地产老板,每个老板的思维都千差万别。

举个八卦例子,用一段陈年往事来开始今天的故事。

贤哥印象最深的房地产老板,是进入第一家房企的老板,老板是广东人,为人豪气(有钱的时候),他身边的花花草草太多,财务总监和销售经理两个女人为了争宠在售楼部骂街开撕;他与他儿子都喜欢同一个前台接待员,结果他胜出,他儿子赌气开着法拉利把售楼部玻璃大门撞烂了;2011年去海南出差市调,吃饭的时候,公司工作人员坐一个圆桌,花花草草们也坐了一个圆桌(居然可以和平共处,不得不佩服老板的本事),其中一个还带着小孩……真的,太长见识了。

言归正传,主要说一说老板的财务观念,他宁愿借高息资金,也不愿降价回款。2010年房地产行业市场很好,项目销售情况很好,但公司运转亟需资金周转,我们营销部建议把上调的房价降下来(特价房名义)就可以快速出货回笼资金,老板直接否决了,找人借了高息资金……大概测算了一下,老板的神操作让至少7位数的钱飞了,但是,一切只能听老板的。

一个公司可以听老板的,但老板做不了行业市场的主。

01

2021年,是房企艰难的一年,多家房企已经爆雷,更多的房企已然站在了悬崖边上。

9月初,一家福建本土上市公司的内部会议,为了活下去,这家房企把佛山、厦门等地的四个项目转卖,断臂求生。保利化身白马骑士,21亿买了黄老板一个项目,黄老板可以暂时快活蹦跶一段时间了。当然,黄老板习惯了卖卖卖,所以会接着卖卖卖。

四川本土上市千亿房企债务违约,多个项目涉及停工和开发商股权变更,项目停工的原因均是因为是资金问题,公司股权对外公开拍卖了两次。牛散顾斌又进入大众的视野。

用如履薄冰来形容大部分民营房地产公司的现状,个人认为很恰当,因为老板们都被债务问题按在地上反复摩擦。据不完全统计,今年房企们累计有950多亿有息负债,其中263亿在一年内到期。

京城一家房企集团营销总经理吐槽,自己被老板调离了原岗位。他跟着集团董事长干了十多年,遇到今年的行情,加之房贷政策收紧,地方调控政策加码,导致他的团队没有完成集团定的半年销售目标,他觉得很冤。

其实,下行趋势早就来了,2021年上半年,不到五成房企完成全年目标任务的50%,根据中国房地产报记者的统计显示,在所统计的TOP50房企中,32家房企公布了六月单月销售额和同比数据,其中,16家房企六月单月销售同比下滑。

市场行情如此严峻。但上半年各地的第一轮集中供地,太多的民营房地产老板还在拼命高价拿地。当时有多激烈,现在就有多寒冷。第二轮集中供地,截至九月份中旬,浙江省第三季度已有61宗地块提前中止出让或流拍。成都中心城区原计划推出75宗土地,有17宗在竞拍之前提前终止了出让。重庆二次土拍共挂出42宗住宅地块,其中9宗提前中止出让,余下的33宗地中有5宗流拍,仅成交28宗。

裸泳不可怕,潮水一直在。从七月份开始,很多民营房地产老板已经感觉坚持不住了,潮水已经淹到脖子了,可能他们等不到潮水退去的那天了。

有觉悟的房企已经开始亡羊补牢了。

南通本土20强房企也正面临巨大的销售压力和融资压力。年初时,他们豪情万丈的定下2500亿的销售目标,如今看来,应该是完成不了吧。银行也在催债还钱,负责融资的人员都是一个头两个大。

一家50强的民营房企,一直在打听有白马骑士的消息,希望能有国企来战投。10月18日他们的一笔2.44亿美元,利率9.5%的美元债到期,但他们7月份销售惨淡,业绩只有6月份的四分之一。

曾经的民营房地产,凭借杠杆采用高周转的模式,目标冲百亿,冲千亿,不考虑财务风险,现在轮到他们的日子不好过,希望有白马骑士来拉他们一把。

万科最近很忙,因为万科就是这些民营房地产老板眼中的白马骑士。

白马骑士会抄底,房地产老板的钱会飞。


02

2021年7月,对于大部分民营房地产而言,是黑色的。销售出现断崖式下降。

国家统计局数据显示,7月销售规模创年内新低,商品房销售面积和销售金额分别为13013万平方米和13499亿元,环比均下降超四成,并均回落至年内单月最低值。其中商品房销售面积较2020年同期下降8.5%。克而瑞统计,百强房企中有七十家8月份业绩同比降低,有26家同比降幅超过30%。

中南置地6月份的销售额是203亿元,8月份只有141亿元;新力和花样年的情况类似,8月份相较于6月,销售额下降幅度超过30%。

今年,房地产市场没有“金九银十”,30个大中城市中,一线、二线、三线城市单月商品房成交面积同比分别为-1.21%、-17.71%、-43.53%,为年内首次全线负增长。中秋期间,北京、上海、深圳商品住宅成交较去年同期下降了三分之二;二线三线四线城市成交同比下降都在七成左右。

出来混迟早是要还的。

那些黑马房企,哭的时候到了。

9月20日上演“黑色星期一”,是地产股的“中秋劫”。包括恒基地产、新世界发展、新鸿基集团、长实集团等香港本地房企在内的近10家地产股、物业股跌超10%。

最惨的就是新力,新力股价从3.95港元跌至0.5港元,股价直跌了87.01%,总市值已经跌至了17.85亿港元,短短的一天,蒸发近120亿港元。做到这件事,恒大花了半年时间,新力只用了一天。历史总会重演,2019年1月17日,浙江房企佳源国际一天跌了80.62%。

就在新力面临股价低谷之前,新力老板张园林从“新力境外投资者群”退出,新力的投资者们已经开始抓狂了,他们一再要求新力告知关于那笔将到期的美元债的详细资金准备情况,但是没有结果。有人猜测张老板准备跑路了。

其实,张老板一直在想办法。他找过融创、龙湖和碧桂园,龙湖和碧桂园还的价太低,而且钱不能马上到位,解决不了张老板的燃眉之急。

融创的孙老板很直接的拒绝:

并购进来500亿债消化不了,并购1000亿债更要死人了。

只能怪张老板的PPT做得不好,应该向贾跃亭好好学习一下。

后来,金科成了张老板的白马骑士。网传金科收了新力服务,价格不高于18亿港元,双方已经基本谈妥,最近就要官宣了。但是,金科的黄老板也有点悬,毕竟他的商票余额突破120亿!

富力地产也处于多事之秋,碧桂园100亿并购富力物业,缓解了现金流压力,而张老板和李老板“自掏腰包”为富力地产输血,富力股东们又被迫负了债。

只能是,让钱飞一会,最终还是飞到了张老板和李老板的腰包。

纵观民营房地产老板们,最能把握脱手时机的就属万达的王老板了吧。


03

拒绝新力张老板的融创孙老板,也是有故事的人。

曾经,孙老板说自己要打败万科,结果摔了一个大跟斗。

三次挑战万科,都失败了,孙老板的顺驰被路劲收购了。

后来,孙老板的融创专做高端项目,崛起了!开始了疯狂并购模式,但是,融创并购绿城失败了,并购佳兆业失败了,并购雨润失败了,直到孙老板遇到万达的王老板。

2017年7月,融创以438亿元收购万达13个文旅项目,后续以62.81亿元接盘万达文旅管理运营团队。

孙老板提起万达,“我们给万达付了438亿,但是已经销售了1600多亿。”

好景不长,孙老板遇到了会做PPT的贾跃亭,在接盘乐视网的事情上却栽了大跟头。

2017年融创投资乐视亏损165.6亿,2018年因计提乐视坏账等因素,继续确认亏损81亿,2年合计亏损达247亿。孙老板一下子赔了融创几年的净利润。

痛定思痛,孙老板后面的路一直走得很稳。

2020年6月,孙老板参加了绍兴黄酒小镇开发项目投资合作协议签约仪式。

2021年5月,孙老板拟投资100亿元在仁怀建白酒生产基地,主打产品就是衡昌烧坊,后面就出了让员工卖白酒的事情,由于动静太大员工反应激烈,后被叫停了。

2021年7月,孙老板战投2亿入股四川独角兽1919。

看来,孙老板非常看好白酒产业,但是谈及下半年房地产市场时,孙老板表示比较悲观。

融创下半年权益拿地销售比将控制在20%以内,他认为下半年收并购市场机会很小,所以拒绝了新力张老板,现在融创的发展战略就是让企业更安全。

哭穷,房地产老板喜欢玩这个套路。9月24日,网上传出一封融创绍兴分部的“求救信”。“求救信”称,由于网签和预售资金监管问题,融创绍兴资金收支失衡、陷入绝境,项目难以为继。

如果融创真的那么穷,请把高管的工资降一降。

2019年和2020年,孙宏斌的薪酬分别为1640万元、1920万元、行政总裁汪孟德的薪水分别为4300万元、4000万元,荆宏薪酬分别为4200万元、3900万元,迟迅薪酬分别为4000万元、3700万元;田强薪酬分别为3800万元、3770万元;商羽薪酬分别为3970万元、4413万元;黄书平薪酬分别为2400万元、2300万元。

孙宏斌的儿子孙喆一2017年入职后领取120万元的薪水,但2019年和2020年,其薪水分别增长到了980万元和1270万元。




看到这样的工资,还敢说融创没有钱?

回头来看,孙老板曾经说过的话已经兑现,在2019年,融创终于首次打败万科,位列全国第三强。

那一年,恒大的许老板站在了行业巅峰。


04

贤哥一直发文都说2021年是恒大的水逆之年。前段时间,恒大的公关能力都在线,文章很快都被和谐了。最近,恒大在这个方面没有动作,应该是恒大的公关人员买了恒大的理财产品兑付不了,拿着锄头去河南周口了吧。

2016年3月17日,恒大集团旗下互联网金融平台——恒大金服正式上线。至此,恒大继银行,保险之后,进入互联网金融领域。金服的老板杜亮笑了,背后的许老板笑得更灿烂,因为没有哪个行业能比金融业赚钱更快了。

当然,好处不能全让许老板都占了。

2017年8月23日,全国工商联召开“民营企业学习贯彻全国金融工作会议精神座谈会”,许老板本不在发言之列。主持座谈会的全国工商联常务副主席徐乐江点名许老板谈谈学习全国金融工作会议的学习体会。

许老板如实汇报:2014年至2016年,恒大的收入分别是1300亿元、2000亿元、3700亿元,今年预计将达到5000亿元,这样快速的增长,无论是哪家企业,基本都是“三高一低”的发展模式;现在在中央金融工作会议之后,企业要向“三低一高”模式转变,只有这样才能实现企业长期稳定健康的发展。

徐主席在交流中打趣称,恒大过去的发展模式,其实还应加一个“高风险”。许老板只能点头苦笑。

短短几年时间,“高风险”应验了,而且更严重,应该是“崩盘”。

最近迫于压力,许老板终于向大家解释了恒大今年为什么会突然崩盘。他说2017年是恒大最辉煌的一年,当时恒大负债才5000多亿,但账面上现金3000多亿,加上全国未售货值,那时恒大荷包满满。

许老板说,如果那一年不搞多元化,停下来减负债,那恒大现在非常有钱。但那一年,他最终选择了多元化、加大杠杆、大肆扩张。

从那一年起,每一年的利息支出就超过了1000亿。

许老板回忆到这时,非常伤感。

2021年,恒大负债高达1.95万亿,还有2000多亿的商票。但据说这只是报表以内的债务,还有报表以外的债务,具体有多少债务,或许只有许老板清楚。

美东时间9月21日至22日,美联储公开市场委员会会议上,有记者问,美国企业或金融市场是否会受到中国恒大的影响,鲍威尔认为这不应被视为世界各地其他公司或经济体可能发生类似事情的预兆;美国没有大量直接敞口,中国的主要大银行也没有巨大的敞口,恒大债务困境可能会影响全球金融市场的信心。

现在恒大危机应该是地球人都知道了,恒大集团拥有792个项目,覆盖229个城市,已售未交楼的61.7万套商品房的204万业主面临工程烂尾或无法收楼的风险。恒大多地的地方公司已经停摆,在建工地停工,很多业主掏空了六个口袋买了恒大期房,如今只能欲哭无泪。

现在,各地相关部门正想各种办法,让购房业主住进自己的房子。最近,网传一些国企建筑公司,接到上级指示,让他们开始准备接手属地的恒大项目。

希望,总会有的。


05

2017年,是恒大、碧桂园和融创的奇迹之年。老板们疯狂加杠杆疯狂拿地,开疆拓土冲进二三四线城市,2018年的利好行情让大老板们赚得盆满钵满,紧跟在后面的中小房企老板也是个个春风得意。

借钱加杠杆,融资进行并购都是常规操作,效仿碧桂园的合伙人制度,民间借贷、搞金融理财产品,涉及线上业务等操作,一时间,房企老板们都要进百强,进30强,破百亿,破千亿,都感觉自己能够成为下一个许老板,杨老板。

老板们都如此,下面的管理人员更是想尽办法给员工打鸡血,让人感觉压力山大。2018年让人吐槽最多的就是中梁办公室挂的条幅,上面写着:

要么交业绩,要么交尸体!

只要干不死,就往死里干!

这简直就是要员工往死里干。

2018年的年度好戏收场了,生旦净末丑,总有人要哭了。

2018年,广州光耀集团、重庆喜地山、奥宸、中宏股份等房企破产,泰禾爆雷。

2019年,新光集团、银亿集团、五洲国际、福晟和华夏幸福等房企破产或待拯救。

2020年,如泰禾、三盛宏业、新华联、天房集团都在艰难支撑。

2021年,蓝光凉了,恒大和新力也快了,花样年、阳光城和雅居乐也岌岌可危。

一旦资金链彻底断裂,导致房企发生债务集中违约,妄想通过房企自救基本是不现实的。

“房住不炒”的原则持续深入,随着各方面推进房地产调控,一些大型房地产企业运营过程中出现一些困难,对于整个行业发展的影响还需要观察。

总之,房地产市场制度将不断完善,行业市场也将保持稳定的发展。

06

今年1至8月,全国房企土地购置面积约为1.07亿平方米,同比下降10.2%;土地成交价款6647亿元,同比下降6.2%。

截至9月24日,重点城市二次集中供地进度过半,成都、沈阳等城市率先完成第二批次地块出让,已有超过118宗土地暂停出让,占这些城市地块数量的25%。

二次集中供地市场全面降温已经是板上钉钉了。主动暂停土地出让,总比流拍要好看。

以前是房企想尽办法拿到资格参加土拍,现在却是地方主管部门主动邀约房企参加第二轮集中供地。在当前情况下,民营房企们不拿地或减少拿地,重点在去存货,回笼资金,准备过冬。

老板们现在都要仔细算账,开发净利润和借款高息资金之间,能不能平衡,有没有风险,这是关键。

当看不清前方的路时,老板们只有停下来休息,钱也休息,等待再次起飞。

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