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中山正在迎来第二次历史发展机遇!

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(马鞍岛“未来之门”效果图)

时下房地产情绪低迷,该怎么和大家谈买房?

我想波动都是寻常事,越在这样的关键时刻,越有必要回归根本。强调我们一直强调的买房大理念,就一句话:以合适的价格买入一个好城市。所以,判断一个城市的长期成长性,才是最重要的功课。至于短期市场的波动,常为情绪所左右。城市还是那个城市,地段还是那个地段,我们要寻找一些稳定的长周期因素,才能真正的做到逆向思维、人弃我予。

关于中山的文章有很多,我也未见得写的更出彩,本文更多的目的,是想把最基本的概念讲清楚。对于买房而言,没有最优之说,只有最适合。想买到适合的房子,并不需要太多的信息,弄明白最基本的“常识”就够了。

对中山未来5-10年长周期的城市及房地产走势,我的基本看法:

1)基于中山过去10年人口、经济发展,以及中山与深广的规划对接,最可能的一个景象,中山的转型阵痛期行将结束,“V型”反转有希望到来

2)未来10年,中山毫无疑问将被纳入深圳都市圈。尤其是马鞍岛,将与深圳快速形成一体化,变成前海扩区事实上的卫星城

3)深中通道开通与前海扩区,将构成中山第二次重大历史机遇。深中通道不是一座桥,而是中山再度崛起的重要抓手

4)马鞍岛如果做得好,完全有机会成为“小松山湖”。深中两岸高达5倍的房价差距,决定着马鞍岛会成为前海合作区第一外溢需求地。

正视中山的产业转型

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ART.01

先正视大家对中山房地产的摇摆心态,最近几年来,的确买房人对中山的分歧渐为增大。这一点不讲清楚,其它无从谈起。

说中山是个地缘禀赋好得不得了的城市,无人怀疑。珠三角“A字型”中间位,周边约80km范围内,四大港口、五大机场,距离深圳直线距离约25km,天然的大湾区交通枢纽。这么好的环境,造就了中山在2000年代之前的历史上,非常牛——曾经的广东制造业“四小虎”,GDP一直紧随广深莞佛,广东“五虎将”。历史上也诞生了强大的明星民企,乐百氏、小霸王、华帝燃具等等。注意,这是中山历史上第一次重大机遇,中山抓住了。


(中山附近码头、机场示意图)

但2008次贷危机之后,中山经历了东莞一样的产业重创。不同的是,中山这个转型阵痛期比较长。东莞通过松山湖的成功,完美逆袭。但中山的确走的慢了,下面三张图,分别显示了中山过去10年GDP总量、GDP增幅、人口增幅在全省排名的变化。




1)过去10年,中山GDP总量从之前的常年第五一路下滑,2015年首次被惠州挤掉,2020年跌到第九,珠三角倒数第二。

2)GDP增速10年累计73%,珠三角排名垫底。增幅下滑明显,从2011年的13%下跌至2020年的1.5%。

3)但中山的人口增加依然还是不错,10年人口增幅排在珠三角第四,这是支撑中山过去10年房价依然录得上涨1.5倍的最大力量。

答案不言自明,过去10年,尤其是过去5年,是中山的产业结构转型的阵痛期。有个数据也能说明,2019年,广东企业500强中,中山企业只有10余家,甚至没有一家企业进入前100强。

这个阵痛期,在房价长周期表现上涨的同时,增加了买家的心态分歧。

深中通道创造第二次历史机遇

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ART.02

但为什么我要说:中山来到了第二个重大战略机遇期的门前?

这里就要谈到过去几年中山内外环境的重大变化,包括深中通道的建设(外因)、广州18号线的建设(外因)、中山内部的思路重大调整(内因)等等,尤其是深中通道。


(广州地铁18号线延伸线示意图)

关于深中通道,市场观点长期集中在两点:1)认为深中通道开通会对中山房价产生显著拉动。2)认为深中通道非地铁,且因为收费而无法构成通勤圈。

我后来发现,上述争论难说谁对谁错。因为问题不在这里,而在于讨论问题的切入视角。如果仅仅是从买房的角度看,深中通道的房价影响已经被翻来覆去炒了几百遍子,都嚼烂了

但我认为,仅仅从买房方面是看不懂这条通道的重大战略意义的,深中通道当然不是一座桥那么简单,而是中山能否再度崛起的重要抓手。

这座大桥已经迟建了20年(早在1998年就在讨论),在过去的20年里,整个大湾区最大的意外就是深圳的强劲崛起。看下图可知,20年时间,深圳在核心指标上已经超过广州,且和中山的各项距离都在快速扩大。


1)20年,深圳GDP增长了16倍,人口增长了1.5倍。2016年,深圳GDP超广州,2020年,深圳城区人口超广州,跃升为大湾区第一城

2)20年,深圳GDP与中山的距离从5.3倍扩大到8.8倍,人口距离从3倍扩大4倍。

如我之前所言,深圳“第一城”的崛起,整个大湾区都没有做好准备。这突出表现在深中通道上,在过去20年里,从港珠澳大桥到虎门大桥这段漫长的入海口上,一座桥都没有建起来。而再往虎门大桥往广州方向,两岸基建连通做的一年比一年好。


(广州1号公路示意图)

这造成的结果是,以深圳为核心的珠江东岸,与西岸的资源要素常年无法便捷流通。深圳这个越来越强大的泵血中心,像一只困兽,无法把产业外溢到中山这个距离最近的都市圈城市。而同样,中山作为一个亟需拥抱深圳推进产业转型的城市,却无法得到强大助益。仅仅约25km的路程,深圳企业必须要绕道东莞走约120km,既如此,为什么不直接去东莞?

事实上恰恰如此,东莞的逆袭,在一定程度上受益于东岸与西岸的无法连通。同样经历了次贷危机大冲击的东莞,GDP增速从2006年的高近20%跌到低至5.3%。恰恰那之后,东莞通过全面承接深圳的产业外溢,尤其是松山湖引入华为终端,成功全面逆袭——成为国内乃至全球强劲的智造基地”。相应,松山湖的房地产价格更是在2020年超过东莞城区,一跃而成为东莞最贵。

是以,我认为,看深中通道,更多要从产业而非房地产的角度理解,因为经济圈一定在都市圈之上,只有先形成经济圈的都市圈,才对城市房地产有大意义

当2-3年后深中通道开通,意味着深圳与中山之间的资源要素几乎可以全流通,深圳企业又多一个距离更近的选择。那时,中山将可能迅速被纳入为事实上的“深圳都市圈”,而不再是“珠中江都市圈”。深圳企业会迅速抢占以马鞍岛为核心的中山阵地。

市场观点担忧的路桥费,也许对于个人买房者而言是个问题,但对企业生产而言,不那么重要。只要企业评估继续搬去东莞,综合成本会显著高过加上深中通道路桥费的中山,它就会选择后者。而中山,也将因此而有条件效法东莞,获得一个20年难得的再度崛起的战略机遇


(深中通道在建实拍图)

这是我认为中山所面临的重大历史机遇,如果中山举措得当,非常有机会出现的景象是:深中通道开通之日,是中山逆袭之时。

前海合作区将是中山活水之源

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ART.03

前海合作区的扩区之于中山,是战略机遇得以实现的第二个重大外部依托。当然,前海合作区是基于深中通道,才对中山变得无比重要的。

在不久前,前海合作区扩容,面积从最初的不足15平方公里扩至120.56平方公里,扩大八倍。从蛇口到前海中心,再到大空港、海洋新城,全部被纳入。这个湾线几乎占据湾区东岸一整条环湾带,凝聚了深圳的产业精华,并且与西岸隔海呼应。


(前海扩区示意图)

前海合作区扩区,对于大空港、会展中心乃至蛇口,无疑都是大利好。但其实,它对中山来说,也一样是巨大刺激。这个扩区对中山的意义,一句话:中山的对岸,全变成了“新前海”!


(珠江东西岸通道示意图)

那么,新前海对中山的意义究竟在哪?

这里我们又要说回中山的地缘禀赋了,上面说了,中山位处珠江两岸“过道口”。与莞惠临深相比,中山的最大不同是:它是唯一一个最靠近深圳繁华核心区的城市!莞惠的临深交界,都不是深圳的核心区,无论是人口密度、产业结构还是公共配套水平,都无法与宝中、南山相提并论。但中山对面的大前海,是深圳“集全市之力”发展的新中心。这个新中心有全球最大的会展中心、客流量排全国前三的宝安国际机场、全球四大港口之一的深圳港、腾讯全球总部企鹅岛、旅游地标欢乐港湾、深圳新客厅前海中心等等……

这条湾带上现有GDP大约已是两个中山,惠及人口大约是一个中山。从距离上看,东莞到前海实际驾车路程大约70公里,惠州则有100多公里,而中山未来到前海,只要约20公里

无论是对中山的企业还是对中山的居民而言(包括移居中山的深圳人),“新前海”未来就是一个巨大的聚宝盆,之前苦于不可用,未来则将成为中山的“活水之源”


(“临深”通道示意图)

也即是说:深中通道激活了中山的地缘优势,而前海合作区则会给中山注入巨大的经济刺激。假如把前海合作区视作一道拦截经济洪水的大坝,深中通道就是一个泄洪口,把前海的经济资源乃至经由香港、境外而来的国际经济资源,源源不绝的注入到中山去。

所以,讲到这里。我认为看待中山的未来是否能够绝地反转,非常简单的一个大逻辑是:未来前海合作区发展得越好,中山就越受益。如果你看好前海合作区的未来,那么就没有理由不看好中山的远景。两地经济、社会落差如此之大,就像大坝放水一样,深中通道一旦开通,经济要素一定会不可阻挡的流动起来。中山的经济发展,因此而得到巨大的撬动,是自然之事。只是多与少而已,但比之前一定是好。

实际上效应也已经出现,《中山日报》去年8月报道:至当时,已有约达200家深圳服务业企业落户中山,其中包括深圳医疗器械协会园区、中航联创、前海股权交易中心、雷诺表业高精密科技产业园等一批优质现代服务业项目。深圳企业已是先机而动,效法东莞再造“深圳总部+中山智造”。

就买房置业来说,也是一样。刚才说了,与临深不同,在深圳与莞惠的边界你还有便宜货选,但在前海合作区工作,大部分白领未来都买不起10w+的房子,东莞临深买房也已不便宜,距离也远,而去东部及惠州又不现实。前海与最近的中山马鞍岛眼下的房价之差,高达4-5倍之巨。即便是前海现在的新盘限价到9.2万,落差也是3倍多。

我相信,未来会有相当一部分的前海白领会选择在马鞍岛居住。的确上面说的深中通道的过桥费是个问题,但还是上面所说的,比之前好。与两地完全没有一座桥连通的时候相比,收费的问题是个问题,但不构成致命伤,因为实在是很近了。而且,随着深圳移居马鞍岛的人数增加,(不指望取消但)降低居民小汽车过桥费会很快成为两地政府的慎重考量。

下图为年初省政协委员提议降低两地交通成本,争取对在深中通道通行的深圳、中山车牌的七座以下小客车实施免费通行,显示呼声已出。另外,去年8月,深圳方面也表示:“深圳将规划400辆大巴,未来每天往返深中通道”


这些,我认为说明了一点:民间担忧的,设计方及政府层面也都在考虑,并且已经着手在推动解决方案,有可能结果会比想象的好。

马鞍岛有机会成为小松山湖

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ART.04

我们上面谈的是中山面临的两个外部大转变,东风已劲吹。但中山是不是能抓住这个大机遇再演东莞的逆袭奇迹,主要还得看内功。因为,未来的城市竞争,一定是企业和人才的竞争,你能不能吸引和留下更好的企业、更多的人才为城市创造财富、贡献才智,才是最重要的。比如按上面说的,未来一定会有相当数量的深圳人来到中山,但中山如果最终只是当个深圳的“卧城”,那就失败了。

这需要城市管理者有为、有远见,并且要大力行动。

之所以我说中山要绝地反转,原因之一也在此。

请大家注意看中山最近的两个动作。一个是行政区划大调整,一个是国土空间新规划。都在7月份发布。



(市域重大平台规划布局图)

这两个规划的目的都是在回应中山之前的“四个难以为继”,释放出两个明确的信号:

一是,中山在学习东莞,突破传统的“碎片化”发展模式。大家知道,中山和东莞一样,是全国罕见的不设区城市,东莞30多个镇街,中山20多个,在早期这个模式厉害,后期就“各镇为是”,乱作一团。中山开始学习东莞的组团化发展,这是很有力的开局

二是,全面拥抱深圳。中山的新规划重点在于珠江东西两岸发展轴,设定三大产业平台,其中排在首位的是“对接深圳”,并将翠亨新区做大(统筹南朗),表达出全力承接深圳产业的姿态。8月底,中山市委书记赖泽华在一场推进会上讲:“(翠亨新区)作为中山环湾布局向东发展的箭镞,我们要向深圳射出‘丘比特之箭’,加快促成‘甜蜜的合作’……推动深中一体化、同城化”。可以说是中山很迫切的内心表露。

从马鞍岛这几年的动作看,中山这个不是口号而是行动。有些人以为都市圈城市拥抱核心城市不都是应该的吗?实则未必,因为也可能虹吸更强。惠州的行动是典型,中山之前也有人担忧,一旦深中通道开通,深圳来的都是“6199”(小孩、老人),把中山当养老地,产生虹吸。我之前谈过一个看法,都市圈城市拥抱核心城市,可能被虹吸也可能实现互补,全在你怎么做。但不拥抱核心城市,结果只会被更快的虹吸。

观察中山现在的选择,是:既全力拥抱深圳,又要找到互补。

这里面最重要的看点是翠亨新区和马鞍岛。关于这个区域,媒体已经炒的铺天盖地了,咱就不放那些规划图了。只强调一个基本观念:中山能不能再度崛起,就看翠亨新区能不能成,就看马鞍岛能不能成为“小松山湖”

作为翠亨新区的起步区,马鞍岛占地约35平方公里,规划总人口30万人,定位作为中山的新城市中心。这里是深中通道首站,我们讲中山是珠三角的“大过道”、大湾区的交通枢纽,它绝对就是典型代表。从这里出发,到大湾区的四大深水港、五大机场,都约在80km范围内,这是其它区域都不具备的得天独厚的优势。

站在深圳都市圈的角度讲,翠亨新区马鞍岛,要比东莞松山湖的地理禀赋更为优越。这里我要再强调一次之前阐述了多次的核心观点:都市圈时代,如何重新理解房地产?都市圈意味着城市边界消融,我们理解城市房地产,就不能再按传统思维以各个城市作为房地产的独立单元,而应该以整个都市圈视作一个“巨大城市”。比如深圳都市圈包含了莞惠中,那么,这个都市圈的中心是在深圳的中心,以此向外扩散。越靠近深圳的城市中心或者是与深圳产业协同度越好的区域,越是房地产价值最高的地方,都市圈城市原来的中心,则未必会如此。这一点,已经解释了松山湖的房价为什么会追平甚至反超东莞城区,也解释了马鞍岛的房价为什么同样高过中山的核心城区。

原因即在此。

所以,我们要站在这个角度去理解马鞍岛,它不单单是中山的马鞍岛,还是深圳都市圈的马鞍岛。对房地产而言,这是非常重要的区别。

正是看到这一点,中山才要雄心勃勃要把马鞍岛做成新的大湾区先进产业平台——重点发展生物医药、先进装备制造、新一代信息技术和现代服务业。截至去年10月,马鞍岛已经引进95家企业,138个项目落地。这里面,大多数都是深圳企业,显示这个产业转移是事实在行进的。


(马鞍岛已入驻高新产业图)

此外,还规划出不低于240米的超高层建筑“未来之门 ”和建面约67万方的综合体,以及配置了全中山最为高端的规划配套。大家可以仔细看下图,设计到交通、学校、医疗、景观等等,显示出中山并没有仅仅将马鞍岛作为一个产业平台打造,而是一个综合的城市新中心


(马鞍岛重点规划项目图)

松山湖当然是幸运的,引进了华为。我们不能再指望翠亨新区引进另一家华为。但是,大变革到来的时代,未来谁也说不清楚,没准儿,中山可以通过马鞍岛,孵化出新一代的“乐百氏”

万科西海岸引领中山

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ART.05

以上是我对中山目前和未来的整体看法,能否做到,我认为事在人为。中山过去数年,GDP一路走跌,2020年增幅只有1.5%,再跌就负增长了。基于上述分析,我认为断不至于,未来更可能是谷底反转。今年上半年数据已初步显示出“V型”迹象——GDP1651.2亿元,同增16.4%,两年平均4.3%。


从人口的角度,中山目前常住人口440万,实际服务人口500万以上,规划到2035年,常住人口约530-580万人,服务人口约650-700万人。至少有100多万的增量,和过去10年相当。这也意味着,中山房地产会继续拥有重要的托底。

下面给大家带来一个马鞍岛2021年最重磅的一个楼盘——万科西海岸

这个产品的特色简单说,就三点:马鞍岛上、一线水景、万科出品


(万科西海岸效果图)

与前海一样,马鞍岛规划住宅用地只有约20%,这意味着新房住宅项目将十分稀缺。万科在马鞍岛,距离深中通道仅约2KM的地方,建造了万科西海岸。这是万科在中山马鞍岛的第二个住宅项目,也显示了万科对中山纳入深圳都市圈的乐观信心。


(万科西海岸区位图)

项目容积率仅约2.56,绿化率约达到30%。为了不负马鞍岛的稀缺价值,万科西海岸在产品的打造上更进一步。项目直面约900米宽阔水岸,拥有无敌的一线水景视野。参考下面这个视频根据不同楼层来看景观。

万科西海岸户型建面约79-109平方米,3-4房精装住宅,大阳台,空间利用率高。梯户比只有两梯四户或两梯五户。除了岛上健全的基础设施,小区也自带游泳池、儿童游玩区、跑道,商业街区等完善配套。


(建面约89平方米实景图)


(建面约109平方米实景图)

感兴趣的同学可以提前看下项目视频。

最后要重点说一句,鉴于近期的房企资金链危机,买家选房子尤其要注意开发商品牌实力,网上已经有人做出了房企安全边际排名表。万科无疑是最好的之一,2021年中净负债率只有205,三条绿线,不需要有任何担心。

这个项目现在已经拿证,对于看好中山以及未来需要住在中山的买家来说,是非常难得的选择。

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