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建业集团损失超50亿欲求助 千亿房企销售增速乏力负债近1486亿

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长江商报消息 ●长江商报记者 赵洁

有“河南王”之称的建业地产(00832.HK)正面临前所未有的危机。

近日,网上曝光一份建业集团的求援报告。报告称,疫情和7月中旬的汛情使该集团在河南多地的在建项目、建筑工厂、文旅项目、商场、酒店、车库等都受到严重影响,初步统计直接损失达5.5亿元,再加上销售业绩下滑等,累计各种经济损失超过50亿元。

求助信发布当天,建业集团遭遇“股债双杀”,旗下多个上市公司的股票和债券遭遇投资者抛售。建业地产股价下跌5.39%,中原建业(09982.HK)下跌10.12%,截至9月26日,建业地产市值仅为45.4亿元。

自去年开始,建业地产就出现增收不增利的情况。到今年上半年,公司毛利率、净利率均出现下滑,同时,负债总额进一步上升至近1486亿,而净借贷较上年末上升497.6%至118亿,净借贷比率较上年末上升79个百分点至92.6%。但建业手持现金却较上年末下降43.5%,为164.8亿元。

建业地产在半年报业绩沟通会中表示,将2021年合约销售目标由原定的800亿元下调至700亿元。

销售成本大增,增收不增利

近日,业内流出建业集团向政府发出《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》。求救信中,建业指出因水灾和疫情,截至目前损失为5.5亿元,预计到年底的损失是8亿元。再加上林林总总,预计总损失逾50亿元。

此前,建业地产曾就相关事宜召开投资人电话会议。会上公司相关负责人表示,提交该份报告,是基于河南省“万人助万企”活动正在全省范围内展开,帮助企业解决生产经营中遇到的困难和问题的大背景,在水灾和新冠疫情双重叠加的时期,公司递交了报告。但该公司也表示,困难是暂时的,目前建业多数业态和业务已经恢复,企业正在向好发展。

建业地产是一家成立于1992年的房地产开发企业,并于2008年6月在香港联合交易所主板上市。2019年建业地产销售额达1011.5亿元,首次迈入千亿门槛。

但自去年开始,建业地产就出现增收不增利的情况。年报显示,建业地产2020年营业收入为433.04亿元,较2019年增加约40.8%,归母净利润18.02亿元,较2019年下跌约10.6%。

2020年,建业地产的销售成本由227.61亿元上升至347.08亿元,增幅达52.5%。公司称,销售成本的上升是由结转物业面积增加所导致的。

受销售成本大增的影响,建业地产的毛利率由2019年的26.0%降至19.9%。公司称,主要原因包括受疫情影响,在部分城市采用销售去库存策略,以刺激各项目销售,收窄整体销售提价空间,另外,车位销售的毛利率由上年的46.0%减至30.7%。

今年上半年,公司毛利率和净利率均出现下滑。截至今年6月末,建业地产完成合同销售金额为310.53亿元,同比仅增长3.5%;该公司实现收益为203.57亿元,同比上升56.4%;期内净利润为10.25亿元,同比上升30.4%。同期,公司毛利率进一步下滑至17.9%,较去年同期的23.7%减少5.8个百分点,净利率约5%,同比下降1%。

9月2日,穆迪将建业评级展望从“稳定”调整至“负面”,认为建业在其核心市场面临严峻的经营环境,且离岸融资渠道也受到限制,其销售额和财务指标将有所削弱。

9月15日,标普全球评级也将建业地产的评级展望从“稳定”调整为“负面”,并确认其长期发行人评级和未偿高级美元票据评级为“B”。标普称,建业地产的运营和财务状况将在明年面临挑战,主要原因是河南省在疫情后的经济恢复落后于其他省份,且从7月份的洪灾中完全恢复仍需时间。

总负债近1486亿,融资成本激增

由于建业地产常年在河南市场的占有率排在第一,因此也被业内称为“河南王”。

截至2020年末,建业地产在建项目总建筑面积约为3265.4万平方米,在建项目180个,其中位于郑州25个、河南省其他城市共152个、海南省3个,这意味着公司98%在建项目均在河南省。

2021年2月,,建业集团董事长、建业地产控股股东胡葆森在主题为“扩大根据地,服务大中原”的建业“家书”中称,建业人决计自2021年始,将企业战略根据地的半径从300公里延长至500公里,走出河南,走向大中原,服务大中原。

不过,失去了外扩最佳时机的建业,走出河南的步伐仍旧十分有限,仅在天津滨海新区正式落地一个项目,在代建业务方面,截至2021年5月30日,中原建业在管项目243个,其中19个为省外项目,占比约为8%,分布在海南、新疆、山西、陕西、河北及安徽。

伴随着扩张,近几年,建业地产债务一路水涨船高。2015年-2019年,公司负债总额分别为324.4亿元、373.28亿元、540.54亿元、916.93亿元、1313.65亿元,2020年公司负债总额上升到1493.19亿。

截至2021年6月末,该公司负债总额为1485.76亿元,同期净负债率为92.6%,剔除预收款后的资产负债率为87.2%,非受限现金短债比为1.93,三道红线中踩线1条,属于“黄档”企业。需要关注的是,2020年TOP500房企资产负债率均值为78.77%,该公司高出均值13个百分点。

建业地产负债水平攀升或与其大量融资有关。2020年,建业地产的融资成本由2019年的3.95亿元上升至12.72亿元,增幅高达221.8%,大幅拖累净利润。

对此,建业地产表示,原因一是汇率波动导致远期外汇合约、外汇汇率掉期合约、外汇期权等衍生金融工具的公平值变动亏损约6.13亿元,二是去年优先票据总额增加导致利息支出增加。

现金流方面,截至2021年6月30日,该公司经营活动和融资活动所用的现金净额均为净流出状态;现金、现金等价物及受限制银行存款的总值约为164.80亿元,其中,现金及现金等价物为108.72亿元,较2020年底的226.19亿元下降超50%。

为了缓解债务压力,建业地产也在不断“借新还旧”。2021年1月8日,建业地产发布公告称,将发行2.6亿美元2025年到期票息7.5%的绿色优先票据。2020年11月18日,建业地产发布公告称将发行3亿美元2024年到期票息7.75%的优先票据。

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