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地产大佬在艰难9月

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撰文 / AI财经社 李逗

编辑 / 游勇 董雨晴

许家印人生中的很多个幸事,都离不开饭局。

2018年的秋天,许家印在恒大深圳总部攒了一个饭局,邀请了万科的郁亮、碧桂园的杨国强和融创的孙宏斌共进晚餐。几个“首富”轻车简行,没有了往日的高调和喧嚣。

大家都心事重重。郁亮说,万科不再是房地产公司,把万科定义为“城乡建设与生活服务商”;杨国强说,后悔当老大,不再争销量第一。

许老板此时是最适合做东道主的人选。他手里握着超3000亿现金,拥有随时可以实现的配资、杠杆,资本调度能力庞大。而他的事业版图不断展现出更多可能,没有人能断言他的能力边界。

但其他老板们就不好说了。那个秋天,一股秋意开始横扫整个地产行业。

刚刚经历过一轮舆论风暴的杨国强,开始主动降速,土地投资力度减了一半。郁亮不再重点关心房地产,而是张口闭口谈起了新兴业务;往常以大胆著称的孙宏斌,罕见地把安全二字挂在口边,尽管绿灯亮起时还是会忍不住踩上一脚。

这次聚会的前一年(2017),许家印刚刚超越“二马”登顶中国首富。也是那一年,恒大以3700亿销售额超越万科,成为宇宙第一房企,激动不已的许家印,企业开会时特地奏响音乐,庆祝了这个历史时刻。

谁又能想到,3年后的今天,用许家印的话说,“公司遇到了前所未有的巨大困难,全体恒大员工都经受着从未有过的严峻挑战”。

寒风乍起的2021年,并不是只有许家印一人输在这个棋局。难,已经成为地产大佬们的常态。进入三季度的9月份里,大佬们已经开始急寻“救护机”,有着区域地位的地产大佬们,寄希望于躲在“大而不倒”的保护伞下,但对于多数大佬来说,他们正在暴雷的边缘徘徊挣扎。


(图/视觉中国)


01

许家印的私人飞机起飞了,这次据说是许老板亲自北上求援。

左右逢缘的许老板不仅钱多,朋友也多。他能从河南太康走出来,除了历史机遇,遇到了房地产市场大爆发,也与他本人广结善缘、长袖善舞有关。2017年,恒大打算在A股借壳上市,融资额1300亿元,背后站着数十家顶级投资人和投资机构,这不是一般人能够拥有的能量。

刚刚进入9月的第一天,恒大又上了热搜,当天它举办了一场“保交楼军令状签署大会”,许家印出席了这场会议。他不仅公开表态,还签署了官方文件,召开了一场前所未有的大规模签约仪式。半天时间里,这个话题在微博实现了半亿阅读。

更细心一些的人还会发现,接下来9月的每个节假日里,许家印都不忘给公众打一针强心剂。9月10日(教师节),许家印承诺:“我可以一无所有,但恒大财富的投资不能一无所有!”9月22日深夜11点,恒大集团召开“复工复产保交楼”专题会。许家印对参会的4000多名各级领导强调,全力以赴抓好复工复产的重要性。

这是一种战术性的考量。“这是许家印的高明之处,越是这种时候越高调。” 一位券商人士分析道。频繁的曝光量,让许家印的名字如雷贯耳,但在最关键的恒大债务的推进上,还在等待许家印解答。

许家印的危机还没化解前,来自中原大地的地产大佬胡葆森,也罕见地发出了求助信号。

相比王石、潘石屹等地产大佬,胡葆森的名气并不算大。他面容和善而坚毅,有着豫商的中庸底色,更是被冯仑视为忠厚长者。在地产圈中,他与冯仑、王石共称为“中国房地产三君子”。但如今,冯仑、王石已经找到了人生新的方向,71岁的胡葆森始终还奋斗在一线。


(图/视觉中国)

但在2021年9月中旬,胡葆森开始坐不住了。一份建业地产向河南省政府发出的《救援报告》暴露了他的窘境。报告重点是压力陈述,在水灾和疫情双重影响下,建业的各项经济损失逾50亿元,恳请政府尽快偿还多年来由于各种原因拖欠建业的各类款项逾50亿元。

这则救援报告发出后,建业高管们也反复强调,这是河南当地的“万人助万企”活动背景下产生的。“目前建业集团多数业态基本恢复到了灾前的生产经营状况。”但你细品,再细品,事情也没那么简单。

胡葆森与许家印都是河南老乡,但两人的机遇却完全不同。1992年,许家印离开家乡选择到深圳发展,2008年,当恒大上市受阻时,许家印连续3个月,每周都到香港富豪郑裕彤家里打牌,绞尽脑汁地打入了香港富豪圈,获得了郑裕彤的家族资金支持。渡过资金危机的许家印,在此后轰轰烈烈地开启全国化扩张。

而胡葆森却带着在香港磨砺10年的地产经验,返回了家乡河南。打从创业一开始,胡葆森就坚定了“深耕河南”的决心。与许家印的全国化扩张不同,胡葆森反其道而行之——只坚守河南。胡葆森要向下走,往小里做,一直做到河南的小城镇。“河南省有1亿人口,只要我能占到10%以上的市场份额,就有干不完的活,赚不完的钱。”胡葆森说道,他自嘲为一个“朴素的狭隘的河南主义者”。

事实证明,往大做有大的弊端,往小做也有小的好处。刚刚过去的2020年,建业成为河南省第二大纳税大户,在河南雄霸一方。深耕河南20载,胡葆森成为当之无愧的河南房地产大佬。

但在地产行业的真正寒冬来临之际,胡葆森需要为建业做好过冬准备。

02

整个9月,许家印和恒大频频上热搜。但实际上,不只是恒大,地产商的日子都不好过。

中秋节当天,新力地产老板张园林突然从一个境外投资者群里退出。群内的新力工作人员急忙回应,老板操作失误退了群,但灵敏的投资者们很快意识到风向不对,认为张老板准备躺平、逃债,怀疑新力能否兑付10月份到期的2.5亿美元债。

很快,最坏的结果出现了。一天时间内,新力的股价从4元跌到5毛,市值创历史纪录地蒸发了87%。纵观港股房地产市场,新力创下了第二次一天跌出超八成股票的纪录。上一个单日跌破8成的房企,还是2019年时的佳源国际。

张园林的身价也瞬间蒸发近百亿港元。一年前,张园林和妻子还以110亿元的身家,跻身全球地产富豪榜。

两年前,一切都不是这番光景。新力控股成为登陆港交所的最年轻内地房企,年仅43岁的张园林成为最年轻的上市房企创始人。他特地换了个新发型,镜头里的他,咧着嘴,露出一口大白牙,笑着的双眼眯成了一条缝。

与其他地产大佬相比,张园林的发家之路相对“神速”。他2010年创业,短短几年就在南昌积累大量土地,年销售额从零到千亿只用了十年。

但与许家印、王健林、王石这些热衷抛头露面的大佬不同,张园林异常低调,几乎不接受媒体采访,也很少在公开场合露面,闷声发财。曾有业内人士形容:“张老板的低调像其属相龙一样,隐介藏形。”但在这位老板刻意低调的同时,新力却在房地产行业逐步进入上升期。

不过,形势转瞬即逝。这也难怪。张园林走的是黑马房企们的经典扩张路线:加杠杆、全国化、高周转,这一套路现在已经不适用了。

股价暴跌前,张园林的日子已经不太舒心了。今年7月,一封网传的“新力地产老板求救信”在网上发酵, 这封信声称,张园林陷入了一个由5人合伙的金融诈骗圈套,被诈骗团伙诱导借钱,掏空财产。

尽管辟谣了,但不到两个月,A股还沉浸在中秋假期的欢快氛围中,在港股上市的新力地产却被资本爆锤,让刚刚获得喘息之机的张园林,经历了一场前所未有的劫难。

张园林想着断臂求生,甩卖资产,等待白衣骑士,无论如何也能活下去,这已经是他最坏的打算了。

但他低估了当下房企收并购市场的形势。张园林很缺钱,缺救命钱。早在9月初,市场上有关龙湖收购新力物业的消息,就已经传的沸沸扬扬。但辗转近一个月,新力物业的买家,迟迟没有现身。

甚至连融创的孙大胆都不敢轻易出手:“甭管你开什么价,是没法收并购的,并购进来500亿债消化不了,并购1000亿债更要死人了。”

这也怪不得孙宏斌。无论从行业形势,还是地产监管力度而言,2021都比以往严峻太多。2017,曾经陷入债务危机的王健林,还能找到一帮驰援天团帮他渡劫。

那时,只用了短短一个月时间,王健林就搞定了孙宏斌和富力的李思廉,卖掉了200亿元的资产,尽管摔了个酒杯,闹得不是很愉快,但终究是从泥潭中抽出身来。

然而时移势易,2018年泰禾暴雷了,2019年福晟和华夏幸福没能挺过去,2021年恒大和蓝光走到了悬崖边上。

退出微信群的张园林,之后再也没有在朋友圈发声。不只是他,去年还热热闹闹的房企收并购市场,今年变得异常安静。此前热衷在收并购市场“买买买”的世茂许世坛,到了今年也提出要以“卖家”的身份,出售非核心资产。另一家巨头万科也开始变得极为挑剔,考察了蓝光、恒大等一众房企后,又都拒绝了。

人人都在等待白衣骑士,但白衣骑士也得面对现实。三道红线的金融监管下,大佬们都忙着优化自家的负债数据,手中的余粮早就不多了。在相当一段长时间内,人们很难再见到地产收并购市场的“大玩家”。

甚至曾经的“并购王”孙宏斌,那句“除了我们以外,谁都有可能暴雷”都要食言了,9月24日,网上传出一封融创绍兴分部向当地政府发出的求助信,引发融创美元债下跌。信件内容的首条,赫然列着几个大字——是绍兴目前投资额最大的房地产开发公司。


(图/视觉中国)


03

大家都火烧眉毛的时候,并购这条路基本无望。地产大佬们环顾四周,发现靠人不如靠己。

刚刚过去的中秋佳节,“富力双雄”李思廉及张力为公司献上了一份厚礼,自掏腰包80亿元给公司还债。也是同一天,碧桂园服务以不超过100亿元的价格,把李思廉及张力口袋里的富力物业,收入囊中。

熟悉富力双雄一贯玩法的人都知道,这并不寻常。

李思廉和许家印一样,都喜爱玩德州扑克。这是一种冒险者的游戏,不仅投资圈爱玩,地产圈也很热衷。但据说许老板牌品不好,牌友们对他的印象一直不佳。

赌桌之外,李思廉把这种冒险精神,或多或少用在了商场的赌局中。

在香港长大的李思廉,切身感受到了香港房地产市场繁荣的过程,目睹了李嘉诚、李兆基、郑裕彤等房地产帝国的商业传奇。这些香港地产前辈们的经验,成为李思廉日后的经营思路,让富力有了一个快速成长起来的路径。

鼎盛之时的富力地产,曾经站在过房企们的山顶。富力曾经是华南五虎之首,就连恒大、碧桂园当年都要喊它一声大哥,但现在,富力已然被甩到了身后。

富力最近的一次高光时刻在2018年,与万达达成世纪大交易,花了200亿买了万达的77个酒店。

很多人还记得双方在发布会前,砍价摔酒杯的事情。事后看来,王健林摔杯子是有道理的,不仅酒店的价值远超过交易价格,关键是发布会的海报都打出去了,再来砍价,换谁都会不爽。

张力后来对这笔交易很满意:“这笔收购非常好,已经赚了百亿”。

靠着万达的77个酒店资产,富力成为了拥有全球最大豪华酒店的业主,而富力的资产规模也跻身行业前十。但幸福来得快,去得也快。

时间到了2021年,行业风向对富力不甚友好,李思廉及张力的故事开始有了新的方向。3年前的那笔震惊业内的“世纪交易”,并没有给富力带来转机,反倒更多造成了资金上的拖累。今年的年中业绩会上,富力也开始盘算着转让资产的事宜。

当然,与恒大的负债相比,富力的债务只是小巫见大巫,李思廉尚有腾挪空间。除了物业这张牌,大湾区旧改项目储备,让李思廉有着足够的翻身底气。

回看这些富豪的际遇和选择,其中暗合了某种相似性。他们都明白一个不言自明的规则——高投入,赌一把;喘口气、再投入,再赌一把。乃至更多地产同行,大都是这样过来的。挺过某个时期后,他们的人生又幸运地变成了金色。


(图/视觉中国)

然而,无数个历史故事,商业帝国在巨大势能聚集资源的同时,又往往会以超越想象的速度溃不成军。楼起楼塌的故事,在今年的房地产行业上演的格外多。

房地产“夜壶论”的信仰,正在这轮猛烈的调控节奏中逐步瓦解。当然,还会有许多大佬怀念房价魔幻上涨的旧时光,但行业底层逻辑、未来的地产格局都在2021年中悄然改变。那些靠赌的房企的好日子将一去不复返。

仅仅是一年前,这些地产大佬中的许多人,还被视为房地产企业中的领军人物。而一年后,他们的梦想、PPT、商业构想都成了人们茶余饭后的谈资。

但行业终归还是要回到正轨上,房企告别高周转、高杠杆的“年少轻狂”,将房住不炒作为长期发展目标,在规模与安全上找好自己的平衡。届时,房地产行业也将迎来更好的“中年时期”。

房企们的求救与自救行动还在进行中,相信在这场危机之后,他们将更加认可安全的重要性,将重心回归到产品和服务上。

宴会早已曲终人散,矗立在南山区的恒大超级总部,依然如初见那般的新奇和美丽。夜空中,整座大楼如往常一样的灯火辉煌,这里的欢声笑语或许还有回来的一天。

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