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警告,澳洲房价飙升,未来将出现金融风险?新州贷款创历史新高,悉尼豪宅天价出售!

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7月份新州抵押贷款解除和登记量均创新高!


根据新州土地注册服务处的数据,今年7月新州房产产权登记管理处(NSW Titles)解除了2.7万多笔住房的抵押贷款,较去年同期增加了37.1%。相比之下,去年7月的同比增幅仅12.3%。

同期,住房抵押贷款新增登记数量也创下历史新高。今年7月新登记房贷数量近2.9万笔,较去年同期增长了41%。

自去年全澳大部分地区解封以来,房产市场一直十分活跃。这轮繁荣的动力主要来自自住业主,包括数量创下新高的首次购房者,以及升级大房和换居小房的自住买家。

新州土地注册服务部分析和洞察总监戈德弗里德 (Jerry Goldfried)表示,创纪录的抵押贷款偿还和登记数据背后,是非常强劲的房产市场交易和创纪录的转贷款。

安保资本公司(AMP Capital)的首席经济学家Shane Oliver也表示,由于过去一年家庭储蓄金额达到了创纪录的水平,“人们现金充足。大多数澳洲人保住了工作,他们的收入还有保工补助托底”,这推动了市场交易,也帮助许多家庭加快了房贷偿还。

他补充道,这也可能表明房产投资需求有所回升。根据新冠变异病毒疫情爆发前的房贷数据,投资性房产需求已经开始增加。

根据澳洲银行协会的数据,澳洲四大银行现有超过18,106笔房贷申请延期,在8月15日之前的一周,申请房贷延期的人数增加了近20%。

费尔斯曼表示,许多保住工作的家庭经济状况更加好,有些甚至能够增加他们在偏远地区的房产投资组合。

02

国际货币基金组织呼吁澳洲着手应对不断上涨的房价


国际货币基金组织(IMF)呼吁澳大利亚应对房价飙升带来的金融稳定风险,预计今年房价将上涨 20%。

国际货币基金组织还警告说,一旦取消对疫情的支持,所谓的僵尸公司将面临“清算”,这可能导致企业破产激增,尤其是中小型企业。

该全球金融机构称,澳大利亚一直缺乏大规模系统性的税制改革,也需要予以关注。该机构称,如果未能就提高生产力的改革采取行动,将付出长期的代价。

“我们认为,税收改革将有助于提高经济效率,并在中期加强澳大利亚的财政地位……”

国际货币基金组织上周呼应了经合组织的建议,呼吁澳大利亚通过增加商品及服务税收入,抵消中低收入家庭的累退效应,来减轻家庭和企业的所得税负担。

目前澳大利亚的所得税负担高于经合组织的平均水平。

这些建议是在国际货币基金组织对澳大利亚经济进行的半年一次评估结束时提出的,该评估预测到 2021 年底将增长 3.5%,到 2022 年将增长 4.1%。

值得注意的是国际货币基金组织的预测,即到 2022 年底通胀率将增长至 2%,并保持在澳洲央行 2%-3% 的目标区间内。这表明利率可能会在2022年底开始上升,提前于澳大利亚央行目前的 2024 年预测。

关于澳大利亚蓬勃发展的房地产市场,IMF 的担忧有两个方面:第一,日益增长的负担能力问题;第二,金融脆弱性上升的可能性。

“我们认为这需要全面的政策回应,应收紧宏观审慎政策,以应对逐步上升的金融稳定风险。”

可能的选择包括:增加利息偿付能力缓冲(对家庭以更高利率支付贷款的能力进行压力测试),以及债务收入比或贷款价值比上限。

本周,澳洲联邦银行(CBA)和澳新银行(ANZ)的首席执行官也同样表示对房价上涨感到担忧,CBA 总裁马特·科明 (Matt Comyn) 称,CBA已将基准利率从 5.1% 上调至 5.25%。

与贷款比率上限相比,这是一种更细致入微的解决金融不稳定问题的方法。

澳大利亚储备银行助理行长米歇尔·布洛克(Michelle Bullock)本周也表示,鉴于家庭债务与收入比率高导致金融不稳定的风险,澳大利亚央行正在密切关注局势,但几乎没有迹象表明现阶段需要干预。

IMF还呼吁进一步进行供给改革,包括:更有效的规划、分区和更好的基础设施,此外还呼吁将印花税转变为广泛征收的土地税。

澳大利亚长期以来一直呼吁征收土地税,但到目前为止只有澳大利亚首都行政区政府采取了这一举措。

03

悉尼东南区豪宅上市3周售出!打破当地纪录300万


悉尼东南部 Little Bay 的一套房子以 930 万澳元的价格售出,打破了该区之前的成交纪录,几乎高出 300 万澳元。

这套五居室的海滨豪宅原定于下个月拍卖,指导价为 800 万澳元,但周五卖给了一位中国台湾的买家。

Murra Murra Place 这套物业上市还不到三周,就引起了东区购房者和一些海外买家的强烈兴趣,共计进行了大约50 次看房。

房产中介表示,感兴趣的买家在拍卖前出价850万澳元,随后来自中国台湾的买家、一名来自俄罗斯的买家和一名克洛利当地人之间进行了多次出价,这栋物业于周五上午售出。

买家计划在接下来的六个月里搬回澳大利亚。

该成交结果也打破了之前的销售纪录,去年该地以 640 万澳元的价格售出了一套 Lister Avenue 附近的五居室独栋屋。

记录显示,这栋占地 623 平方米的物业上次成交是2009 年,当时价格为 390 万澳元。

04

工业地产持续受到市场追捧,悉尼仓库价值9个月增值6500万澳元


一个持有Fantastic家具和物流巨头DB Schenker租赁合约的6万平方米悉尼仓库,被Centuria industrial REIT以2.002亿澳元、收益率3.6%的价格收购后,澳大利亚机构级工业地产交易树立了一个新的基准。

这一创纪录的回报率低点,反映了寻求投资于这一资产类别的资本所占比重,该资产类别的需求正受到电子商务繁荣的推动。


这一回报率超比此前悉尼一家规模较小的仓库交易更低——3.5万平米的Best & Less配送中心交易在今年5月创下3.62%的收益率低点,当时AMP Capital以1.301亿澳元的价格将该资产出售给了Lendlease投资平台。

此次工业地产回报率走低的趋势开始于,物流平台ESR今年6月以38亿澳元创纪录价格收购黑石(Blackstone)的Milestone工业地产投资组合。


这相当于34亿澳元资产的收益率为4.5%,如果包括为管理权支付的4亿澳元,收益率仅为4%。

今年第二季度,优质物流设施的平均收益率从5%降至4.75%,首次低于优质写字楼,反映出对工业资产的竞争加剧。

由于电子商务和“最后一公里”配送中心用户的推动,租户需求加速,在最近的收购中,工业资产持有者有可能通过提高租金,同时通过租赁、开发或重新定位实现资产增值。

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