未来10年，多套房家庭可能面临哪些问题？央媒表态，内行给出提醒

中国到底有多少住房？目前并没有明确的权威统计数据。不过，根据现有数据看，中国住房总量已趋于饱和。央行公布的调查显示，目前城镇居民家庭户均资产为317.9万元，其中住房占近七成，持有一套房子的家庭占58.4%，持有两套房子的占31.0%，持有三套及以上的占10.5%，户均拥有住房达到1.5套。无独有偶。国家统计局公布的数据显示，目前城镇人居住房面积已经超过40平方米。根据这两组数据不难看出，住房总量不仅开始饱和，甚至有了过剩趋势。

其实，国人之所以热衷于购买房产，背后的原因不难理解：主要体现在三个方面：一是长期以来，居民理财意识较为淡薄，能够接触的投资渠道较少；二是房价只涨不跌的趋势，使得很多家庭都把买房当做了资产保值、增值的稳定手段，而且很多家庭确实通过买房实现了财务自由，甚至是人生的逆袭；三是虽然经历多次调控，但由于房地产是国民经济重要支柱，加之房价并没有出现实质性大跌，这也让部分购房者变得更加有恃无恐。

不过，种种信号已表明，如今房地产的拐点已经开始出现。根据相关统计显示，截至8月底，全国各地共出台房地产调控400次，刷新历史纪录，平均每天约1.7次，房地产调控的势头持续收紧。如果说过去10年，通过买房可以赚得盆满钵满，那么未来10年，对于多套房家庭而言，可能会面临哪些问题呢？我们可以从以下三个方面来具体分析一下。

首先，住房出现过剩，空置率居高不下，不仅让未来的年轻人接盘不容易，多套房家庭还有可能面临空置税的征收。

对于空置率问题，不少网友都有直观感受，在一些城市的郊区地带，小区亮灯率可能还不到50%。根据一些机构给出的数据也可看出端倪：中国房地产报2015年公布了一组数据，一线城市住房空置率22%，二线城市24%，三四线城市26%。近六年时间过去了，而且期间恰恰又是房地产高速发展的一个阶段，空置率继续上升的可能性较高。退一步讲，即便按照最低数据来算，相比国际上5%-10%的合理区间，住房也已经出现过了过剩。

那么，指望未来的年轻人接盘现实吗？今年年初，民政部部长撰文指出：“2019年人口出生率创下2000年以来的最低值，目前总和生育率已跌破警戒线，人口发展进入转折期。根据“七普”数据显示，2020年总和生育率为1.3，即每个育龄妇女平均生育子女数量为1.3人，明显低于国际上1.5人的警戒线。同时，还必须看到，如今住房总体已经过剩，当00后、10后长大以后，不少人都可以从爷爷奶奶、爸爸妈妈那里继承到房子。因此，让未来的年轻人接盘并非那么容易。

实际上，不仅让未来的年轻人来接盘不容易，未来多套房家庭还有可能面临空置税的征收。对于空置税，很多人都不陌生，在很多国家都已经是一种成熟的税种了。比如，法国实行累进式征收，如果房子空置，第一年缴纳10%，第二年12.5%，第三年15%，以此类推。在我国，住建部原副部长仇保兴曾多次建议征收空置税，而且他认为，从长远的角度来讲，空置税肯定会出来的。一旦开征，无疑会增加多套房家庭的持有成本。

其次，租赁住房市场的发展进入“快车道”，住房保障体系加快建立，“租购同权”逐步落实，租房也可以成为可行的选择。

今年8月底，一场以“努力实现全体人民住有所居”为主题的发布会引发全民关注。会议上，住建部明确表示，“十四五”期间，将以发展保障性租赁住房为重点，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居。具体来看，未来将建立以“公租房+保障性租赁住房+共有产权住房”为主体的住房保障体系，下决心、下力气解决大城市里的新市民和青年人的住房问题。住建部的这番表态，再次为房地产行业的发展定下了基调。

不仅如此，住建部在十四五规划和2035年远景目标纲要中还表示，要逐步使租、购住房在享受公共服务上具有同等权利。说得通俗一点，就是要逐步实现“租购同权”，让租房人和产权人在子女就业、医疗资源等方面享有同等的城市公共服务。实际上，早在2017年，广州就在全国率先试点“租购同权”，保证租房人子女可就近入学。除此之外，近年来，国家已经在增加租赁用地供给、限制租金价格涨幅、加快租赁立法等方面持续发力。

对于租赁市场的发展，央媒经济日报刊文表示：

在不少省市公布的“十四五”住房发展规划中，租购并举被普遍提及。可以预见，各地将加快补齐住房租赁短板，租赁住房走向了住房发展的“舞台中央”。

因此，综合种种趋势来看，租赁住房市场的发展已经进入到了“快车道”，对于年轻人来说，未来租房也将会成为一种可行的选择。

再者，房住不炒成为长期定位，“共富”成为社会发展的重要议程，房地产税、遗产税或成为调节财富的重要工具。

过去十多年，很多家庭通过买房实现了财富的积累，而低收入家庭却买不起房。自2016年提出房住不炒以来，房价已趋向平稳，这一观念也已深入人心。今年8月份召开的中央财经委员会会议，还提出了促进共同富裕的重要目标。在“共富”的大背景下，房地产的作用举足轻重，房产作为几乎最重要的大宗资产，在调节收入分配中的作用不可忽视，更何况很多富人的存量财产都体现在房子上。业内普遍认为，房地产税、遗产税将成为调节财富分配的重要工具。

进入2021年以来，财政部多次表态要积极稳妥推进房地产立法和改革。5月份，财政部等四部门还召开了房产税改革试点工作座谈会。中国政法大学财税法研究中心主任施正文表示，根据会议看，这已经不是理论层面的探讨，而是开始讨论实施方案，到了实质推进的阶段，而且他还认为，年底前出台试点政策的可能性很大，税率会在1%以下。不过，细细考究，即便是按照1%的税率，对一套市值二、三百万的房子来说，一年房地产税就有2-3万，同样是一笔不小的支出。

除了房地产税，不少专家也建议启动遗产税。遗产税，就是以被继承人去世后遗留的财产为征税对象，初衷也是为了调节财富分配。据不完全统计，目前已有100多个国家开征遗产税，一般采用的是超额累进税率和“先税后分”的形式。虽然我们还没有征收遗产税，但近些年呼吁开征遗产税的声音却不少。早在2016年，中国社科院就呼吁尽快实施遗产税。此外，中国税务学会会长汪康、复旦大学中国研究院研究员寒竹等业内专家也都多次建议通过征收遗产税来缩小收入差距。

通过以上分析，未来10年，多套房家庭可能会面临3个问题： 一是住房总量整体过剩，房地产迎来供大于求的转折点，房产转手变现的难度将逐步增加，尤其是人口不断流出的普通中小城市。二是住房租赁市场加快发展，随着住房观念的逐渐扭转，无形中会分流商品房市场的住房需求，支撑房价继续大涨的动力也将被削弱。三是在“房住不炒”和“共同富裕”的大背景下，房地产不仅不会缺席，而且还会成为调节财富的重要工具，空置税、房产税、遗产税等一旦开征，将增加一笔不小的持有成本，如果房价持续保持平稳，那么持有成本将会高于房价涨幅，这时持有过多的房产反而可能出现亏损。

显然，当剥离了金融属性后，房子反而可能成为一种低效资产。对于这种可能性，不少专业人士早早都给出了“提醒”。比如，中国社科院金融重点实验室主任刘煜辉直言不讳地表示，对绝大多数人来说，当房子变成低效资产后，想把房子转移到高效资产的难度是比较大的，对于那些持有多套房子的人，未来的财富可能都会不断缩水。无独有偶，曹德旺更是自曝多次劝告自己的亲妹妹卖掉多余的房子，否则以后不仅卖不掉、租不出，还要缴纳管理费。

最后总结一下：作为家庭资产来讲，毫不夸张地说，房地产是过去20年里最好的资产。但时过境迁，如今住房总量已经足够，加之房地产扩张已经带来了不小的弊端和潜在风险，所以也渐渐迎来了转折点。就目前来看，房地产最大的变化就是去金融化，让房子从投资品回归成为消费品属性，实现人人住有所居的目标。笔者认为，对于这一点，楼市各方都应该保持清醒的认知，不要抱有侥幸心理。正如央媒经济日报所言：

在房住不炒的大背景之下，房地产长效机制建设正在逐步完善，过度依赖房地产的老路越来越走不通了。