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深度|上海学区房带头挤泡沫,有房源挂牌单价直降8万

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当初涨得多疯狂,如今水份就有多大。

21世纪经济报道记者 唐韶葵 上海报道上海自公布二手房核验价与“三价就低”的新政之后,二手房成交速冻,成交价格下跌路径逐渐清晰。

然而,房东降价意愿与客户预期仍处于博弈过程中。21世纪经济报道记者走访多家中介门店了解到,目前安居客、房天下等平台挂出的价格,并非实际成交价;而贝壳找房APP上已经看不到大部分学区房房源挂牌信息。

从贝壳找房APP等平台上可见,不少热门板块楼盘挂牌价格已出现明显下跌,比如上海知名学区房板块-梅园五街坊。“年初刚买的学区房,现在单价跌了4万元。”9月26日,刘梅(化名)在梅园五街坊附近街道某中介门口,一边看房源展示价格,一边与中介人员交流。对方告诉她:这只是挂牌价格,而且很多房源外网看不到,真实成交价有可能比这个价格高也有可能比这个价格低,“现在差不多到底了,价格可以谈”。

上海二手房挤泡沫,集中于市中心学区房、浦东新区陆家嘴板块。浦东陆家嘴的“老破小”学区房梅园小区,最高挂牌价达到了21万元/平方米,最近挂牌价大部分变成12万元、13万元/平方米左右,单价直降8万。以一套100平方米的房子测算,总价主动降了800万。也有消费者反映,实际上买不到与挂牌价同样价格的房子,成交价格高于挂牌价。

前述中介人士坦承,房子成交价格与以往的网签价格相比,下跌不明显,挂牌价格下跌5%-10%,实际成交价格跌幅也在5%-10%,市场还有下探空间。

房价逐渐下探至2020年年初水平

2020年11月中之前,位于上海中环某楼盘单价5万元/平方米,2个月之后,今年1月中,这个小区单价涨到了6.8万元,目前跌到了6.5万元。这是上海目前二手房跌幅的普遍现状:这一轮跌幅小于上一轮的涨幅。不少消费者认为,上海二手房价下探得还不够,涨得多,跌幅却很小。

相比深圳,上海二手房价显然跌得不够彻底。比如深圳学区顶流“百花学区板块”。国城花园之前二手房价最高达到32.27万/平方米,现在最低成交价出现腰斩,而法拍成交价跌到10万/平方米,按100平方米测算,总价降幅有2000万元左右。

据上海链家近期公布的二手房价数据显示,位于上海市中心的翠湖天地御苑最近成交一套单价14万/平方米的房源,但在贝壳找房APP上,该项目无房源挂牌,周边项目挂牌12万元/平方米。由此可见,翠湖天地御苑的业主们还在与核验价“博弈”。

只有郊区的房子,降价简单直接,比如嘉定区,500万总价的房子,现在450万便可以成交,房东挂牌也是直接挂450万。

“自7月份政策以来,成交量是有明显下降的,但是以真实成交价格来看并没有下降。现在市场上推广的房子‘降价’主要是跟报价相比有5%-10%左右的下调,但与真实成交价格相比并无下跌。”上海某房产中介门店一名业务员介绍,目前是每个小区都有统一的核验价格,不超过这个核验价格就可以外网展示,比如某个小区核验单价是10万,有的房源挂9万,有的房源挂8万,都是可以在外网展示的。

从中介门店反馈的情况来看,目前上海二手房挂牌价与成交价格正在逐步缩回到去年年初的水平。去年年初的上海二手房市场是如何的呢?

2020年1月,随着疫情的降临,上海二手房成交只有1万套,成交均价4.6万元/平方米。2017至2020上半年,上海房价经历了三年多的盘整、阴跌;上海二手房自2020年下半年开始上涨。

学区房带头挤泡沫

可以说,经过几个月的政策调控之后,上海二手房价正在经历拐点。从8月份二手房的量价齐跌可见端倪。

综合上海链家、上海中原与一家第三方机构数据可见,今年8月份,上海二手房成交量跌到了1.7万套,环比少了6000套,环比下跌24%;成交均价5.3万元,环比下跌7%。虽然目前还没有到达2020年年初的4.6万元/平方米,但价格下跌局面已经打开。

一名从事豪宅二手房交易的中介人员刘裕(化名)告诉21世纪经济报道记者,现在不少业主是诚心想卖房子的,但核验价格被压得特别低,业主们的挂牌价格没有通过房源核验,不过这些房源还是正常在挂牌推广,中介也同样安排客户看房等。

即便降价信号明显,在上海购房者心目中,学区房仍然是首选,这导致学区房价格依然高企。“坐标襄阳南路、9平方米的亭子间要卖300万。”一名准买家向21世纪经济报道记者反馈。他认为,目前上海二手房“挤泡沫”的动作还不够彻底。而学区房是泡沫最大的。

此前的3月11日,上海市教委发布《2020年本市义务教育阶段学校招生入学工作的实施意见》,此次新政主要影响民办学校,主要有两点变化:幼升小继续公民同招,意味着公办民办只能二选一;民办学校超额录取,实施全面摇号,取消面谈。

这两点就意味着,原来家长们靠“鸡娃”,让孩子考上民办的通道被堵死。不少家长将买房目标纷纷转向公办的学区房。一名业内人士认为,上海如果也跟随北京的脚步,实施多校划片,学区房价格会直线下跌。但由于上海学区房政策、市场行情与北京存在不一样的地方,这也是目前学区房虽有下跌,但还没有大幅下跌的主要原因:

1、 上海是民办强于公办,不像北京一直都是公办强于民办。这也是北京学区房比上海学区房贵的原因。北京的天价学区房曾要价40多万元/平方米;上海顶级学区房之一的梅园小区,最高单价曾到过21万元/平方米。

2、 上海此前实施公民同招,民办摇号政策都是为了促进教育资源均衡化,已在有意降低民办学校对大众吸引力。

3、 上海公办学校也已经有多校划片的政策,如长宁区全区公办小升初摇号,所以在长宁是没有初中学区房概念的。徐汇区和静安区也是部分小学小升初摇号。比如徐汇的一线小学学区房东方曼哈顿尚东区,最高峰的均价水平在18万元/平方米左右,目前成交价格已下调至16万、17万元/平方米,在贝壳找房APP上,依旧是看不到这个楼盘的房源上线,但周边的房源挂牌价已跌落至10万元/平方米左右。

诚然,在上海购房者心目中,学区房仍然是一道难以突破的心理防线。

(作者:唐韶葵 编辑:李清宇)

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