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打死我都没想到,二轮土拍首场竟然出现了这些名场面…

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今天,万众期待的第二次集中拍地首场竞拍结束了。

关于这场拍地,业界的期待值很高。

一来,这场土拍比原定的日期,晚了将近3个月。

其次,二次土拍规则大改,限售价、禁马甲,对于拿地开发商来说,无疑是带着镣铐跳舞。

第三,由于拍地前频出的新政打压了购房者对楼市的预期,因此,此次房企参与土拍的热情并不高,近半地块无人出价,我们在开盘前预测,此次土拍的流拍率,可能高达50%。

广州土拍市场大降温,对各方来说,意味着什么? #土拍 #第二次集中供地 #土地市场 #广州楼市 #视频号:我是雁姐 别忘了双击屏幕,帮我点个赞哦!

如今,首场土拍结果出炉,有一些情况在我们的预料范围之内。但是,也出现了一些令人意想不到的结局。

接下来就来看看,二轮土拍首场给我们贡献了哪些惊喜场面。

.01

广钢地块爆冷

广钢新城全盛时期已过?

在二轮土拍中,我们最关注的,莫过于广钢234地块。

作为广钢新城最后一块宅地及近年出让的最大住宅地块,我们本以为该地块会引发众多房企争抢,没想到最后只有保利、中海两家参与竞争,而且“速战速决”,仅出价两轮,就以楼面价28833.09元/平被中海收入囊中。

我们分析,广钢地块遇冷,可能有以下两个原因:

一是地块附属条件过多,需要承担配建学校、文化设施及建设广钢中央公园的重任,叠加各种配建之后,它相当于增加了约17.6177亿的竞价成本,对于开发商来说,无疑是个不小的考验。

其次,或也从侧面预示着广钢新城的整体开发建设,已经进入尾声。

自2020年7月保利堂悦面世后,广钢片区再无全新盘。而等到广钢234地块入市之后,广钢新城将全面进入“持销时代”。


众所周知,片区热度与新盘面世数量是息息相关的,从近年来的发展趋势来看,荔湾的置业热点,已经逐渐从广钢新城,转移到了花地湾-广船一带。

而此次广钢地块的遇冷,一定程度上是开发商觉得即便拿大价钱去抢这块地,待到地块入市时,或许已很难得到高度关注。几乎等于变相宣告:属于广钢的全盛时期,已经落幕。

不过,有意思的是,在地块拍出之后,广钢业主群中犹如过年。


广钢业主表示,对广钢不奢求别的,只要有生之年能看到广钢中央公园建起来,就喜大普奔了。

.02

海珠热门地块“一轮游”

双双底价成交

今天第二个爆冷的区域,是海珠。

海珠两块地——蚝壳洲和江泰路地块,双双“一轮游”,仅一家出价,底价成交。

开拍前我们曾猜测,市区的地块可能会是此轮土拍中竞争最激烈的地,结果没想到大家改走Peace&Love路线,以和为贵。


两块地位置都不差,而且作为罕有的市区宅地,为何今年反而不受待见?

我们推测,原因有三。

一来,蚝壳洲地块起拍楼面价20083元/平,江泰路地块起拍楼面价39200元/平。在这次集中土拍中,已经算是较高水平了。门槛高,啃得动的房企自然也少。


其次,两块地虽然位置好,但是开发难度大。地块都比较小,容积率高,而且海珠的住宅用地在出让时,还规定了必须有50%的房源出售给首套房家庭(个人),这就要求开发商在做项目定位、产品规划和销售战略上,都要下点功夫,才能让市场买单。

最后,按往常规律,市区的项目一般销售周期都会稍长一些,在大部分开发商资金紧缺的当下,这两块地就像一笼刚出炉的热汤包,虽然够“香”,但是没一定耐心与技巧,容易烫伤自己。

.03

5家房企争夺

新塘迎来翻身之日?

令人意外的是,今天上午场中,新塘的宅地倒是很受欢迎。

今天早上,新塘镇新塘大道南侧18102218A21094号地块遭到5家房企争夺,竞拍22轮,拍到竞自持阶段后,才以最高楼面价12470元/平被路劲拿下。

新塘这块地的位置条件不算特别优秀,地块在尚东阳光东侧,与地铁站存在一定距离,而且周边工业园区较多。

唯一的利好大概是离万科东洲村地块较近,随着旧改的推进,周边城市界面改善,或会带来一定利好。


那么,这宗地块为何引来房企争抢?

我猜原因有三。

一是此次新塘出让的5宗宅地之中,它相对较靠近市中心,可以更好地承接外溢居住需求。

二是地块价格相对较低,项目周边今年与去年成交的两宗地块(如今的金茂万科都会四季与振业学府里),最终成交楼面价分别是1.4万/平和1.5万/平。

三是增城片区限制条件较少,如果是位置不算太差的地块,可发挥空间也比较大。

加上这次土拍整体热度不高,相对比之下,就显得该地块比较抢手。

不过,除去这宗地块热度较高,新塘以及增城的其他地块都显得相对冷淡,基本是底价成交或流拍。增城还是从前那个小透明的少年,没有一丝丝改变。

.04

南沙地块

低价成交

今天拍地中,南沙的几块地都以低价成交。

像是南沙湾2021NJY-13地块,就以12323元/平成交。要知道,去年末,南沙湾片区的地块楼面价已经高达22700元/平。与此次成交结果对比,价格几乎腰斩。


此外,2021NJY-12南沙区横沥岛会议中心西侧地块以楼面价12323元/平成交,与此前拍出的地块价格相比,也是低了一大截。

南沙土地市场的急速降温,与多个区域限售价有关。土地“限房价”,在大概率加大购房者观望情绪的同时,也决定了近一两年黄埔、南沙的房价,让整个市场进入“沉寂期”。

在此前提下,片区内的项目去化周期可能更长,加上同类竞争,去化难度可能也会更大。因此,房企拿地热情降低,也情有可原。

.05

土拍首日

散发了哪些楼市信号

总的来看,今天的土拍,可以用两个关键字总结:

低价成交+国企拿地。

从今天土拍的结果看,开发商出手拿地更为审慎,主要体现在以下几个方面。

首先,面对优质地块,像以往打“拉锯战”的情况并未出现,基本是加价几轮之后就鸣金收兵,甚至出现“几轮加价猛如虎,定睛一看楼面价只涨了600/平”的“无厘头”现象。在对于地块的争夺上,大家都失去了以往的好胜心,反而开始互相谦让。


其次,一些在以往看来位置不差的地块,此次甚至出现了无人问津的情况。像是位于新造的利丰北路地块、位于白云的上官苑二期地块等等。这样的态度转变,也是开发商在拿地时,加重了开发成本和市场接受度的考量。

可见在市场偏冷的情况下,开发商开始爱惜手上的子弹。一些起价低、利润空间较大的地块,会更受开发商欢迎。

而在拿地的开发商中,国企也是占了绝对大头。

荔湾、海珠的地块,都是中海拿下。此外,像中国铁建、珠实、远洋、粤海也有所斩获。相比第一次集中拍地,今天的拿地房企名单中,基本不见新来的“过江龙”。

一方面,在全国土拍降温之后,房企在布局上已不像以往“激进”。其次,目前民营房企的资金紧缺,也在一定程度上阻拦了他们拿地的步伐。相比之下,国企无论是融资能力、融资成本或是负债率,都具备一定的优势。

现在,谁的钱袋子更松,谁就占据了拿地的主导权。

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