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成都的人才公寓也开始内卷了?

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上周,国家统计局公布最新城市评级,成都人口突破2094万人,首次进入超大城市行列。

有相关数据指出,在2020年最具人才吸引力的百强城市里,成都位列第八,次于北、杭、上、深、广、南、苏,为西南首位。

人才新政发布4年后,成都人才净流入占比由-0.8%转为0.3%,常住人口、户籍总人口逐年增长。



城市经济日益活跃,人才政策强力扶持,随之发生变化的是,城镇化率提高,户籍人口自然增长率增长缓慢,经济结构也发生了变化。

当人口吸附力越来越强,亟需面对的就不单单是人才们的居住问题,品质、价格、配套层面的优化动作也变得更有必要。

自2017年以来,人才公寓在成都市场泛起的水花不小,也常被质疑水份极大。

小体量、小规模受众,导致这类产品在市场的存在感并不突出,搜索相关关键词,串联的信息几乎都跟质量、价格、公摊有关。

人才与安居,矛盾冲突一直存在,在成都新老人才眼里,人才的居住问题并没有通过人才公寓解决。

“人才公寓” 的未来在哪

从2批次拍地情况来看,批量出让、规模生产似乎会成为此后该类产品的发展基调。虽然房企整体参与度不高,成交也稍显清冷,但却向市场释放了几个关于未来楼市方向的信号:

1、成都人才公寓或将步入产品力竞争时代;

2、首次有了除国资背景以外的企业参与开发;

3、近郊部分人才公寓首批次均为定向销售。

在人才公寓创新道路上,成都可谓用尽了心思。

毕竟销售型公寓为成都首提,以优惠购买为主要销售手段。一方面,能优化过去因配建性质而出现的高价、低质问题,有了除国资背景外的房企参与,产品、居住体验上会更丰富更多维。

另一方面,这批次拿下人才公寓用地/涉及销售型人才公寓地块的企业,诸如城投、轨交、人居、首开、龙湖、中铁建、合信、绿城等公司,要么为成都本地企业,要么是在成都耕耘已久。

以收获最多的成都城投和龙湖为例,在主城、城南各拿下三宗,龙湖还有一块要求现房销售。

这次“续充”土储,很难不让人以为,他们有着持续深度参与成都发展的决心。

从地块分布情况来看,主城内发展较为成熟的板块都有涉及,城南金融城、新川、麓山、锦江生态带、兴隆湖、煎茶板块均有成交,近郊部分区域也有成交。


某种程度来说,多企业参与建设,限定价格范围内,人才公寓的品质“稳”了。普遍存在的“位置差”,也能得到解决。

“稳房价” 人才公寓稳在何处

据克而瑞四川统计,2批次成都涉及人才公寓地块供应规模达1448.5亩,全部成交,平均溢价率达4.12%。

主城地块主要由成都城投、轨交、首开、江苏华建、人居摘得,合计505.32亩,包括3宗人才公寓用地、1宗TOD;

城南地块主要由龙湖、大悦城&中铁建联合体、中铁建、北京天恒、高投、中铁天圆、合信、绿城竞得,包括3宗现房销售地块、1宗人才公寓用地,合计589.35亩;

近郊地块主要由首钢、喀什海天、温江平台、双流平台、青白江平台公司拿下,包括2宗清水地块,合计353.84亩。

整个拍卖过程里,城南地块的竞拍最为激烈,高新+天新出让的地块又清一水都涉及到了人才公寓。

城南销售型人才公寓可售价格大概在20055-29100元/平米(含人才公寓用地),也就意味着封顶不超过3万。

价格透明还有对比,不再是劝退的理由,这批人才公寓几乎没啥定价槽点了。

对于房企来说,城南加限价一定程度上可以成为快速出货的有力保障,这波也不算太亏。

而且小户型纳入首期开发,对于真正的刚需购房者来说是一大利好。

这1448.5亩人才公寓占整批次比例近四成,普遍要求36个月内竣工,近郊部分地块竣工时间提前(喀什海天42.85亩为21个月内竣工,青白江78.82亩为24个月内竣工,首钢117.16亩为27个月内竣工)。

并且所有地块都要求了一定比例的二类人才公寓,且二类人才公寓面积比例不再续竞增加(二类人才公寓由土地竞得人组织优先销售给经区政府或市级主管部门认定的符合相关标准的二类人才)。

23宗地块里,有22宗都明确要将90平米以下套型住房纳入首期进行开发。高投27.63亩地块还在出让文件里明确,90平米以下住房占比不低于30%,90-120平米住房占比不低于30%。

也意味着,人才公寓会成为这些项目的首发产品进行销售,未来的1-3年内,一二三圈层人才公寓的供应会是持续的。

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