地产商躺平不抢了，上百宗土地流拍，央企国企逆势掀起拿地旋风

本文来源：时代财经 作者：陈泽旋

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由于土拍规则大调整，原本应在8月开启的第二批集中供地高峰期被延迟到了9月。

据时代财经统计，截至9月26日，全国22个集中供地试点城市中，已有13个城市完成第二批集中供地的出让，占比过半。除了厦门、长春和无锡，其余9个城市的土拍均是在新规出台后进行，包括福州、青岛、济南、天津、成都、苏州、合肥、沈阳、重庆和南京（注：南京9宗土地将于9月27日摇号）。

然而，与第一批集中供地相比，第二批次出让冷清多了，10个城市撤牌（注：撤牌指终止或中止挂牌）或流拍的地块数量急速攀升，高达136宗，占挂牌总数的27.81%；而在第一批集中供地中，该比例仅约6.83%。

尽管土拍新规通过下调最高限制地价控制土地成本，但其对竞拍资格设置了更高的门槛，包括禁止“马甲”公司、严控购地资金来源和企业开发资质等等。市场认为，这导致不少房企被挤出土地市场，而近期楼市趋冷亦让房企拿地的主观意愿降低。

土地市场遇冷的并不仅仅是22个集中供地试点城市。根据华泰证券的研究报告，今年8月，百城土地流拍率超过了30%，创下2008年金融危机以来新高。典型的如河南南阳市，原本挂牌了18宗土地，但在8月底的土拍中高达13宗遭到撤牌或流拍，引发市场极大关注。

新规后土拍猛刹车，近三成土地流拍

从整体来看，前8月全国土地市场呈现分化走势，相比其它城市，作为楼市热点城市或省会的22个集中供地试点城市受到房企追捧。

土地出让结果显示，在第一批集中供地中，不少城市的土地溢价率颇为扎眼，甚至出现房企成立数十家“马甲”抢地的现象。据中原地产研究中心统计，在第一批次供地中，22座城市的住宅用地平均溢价率达到14.73%，溢价率第一的是重庆，高至42.99%；时代财经发现，部分城市的个别地块溢价率甚至超过100%。

高溢价现象在第二批集中供地时得到了遏制。在土拍新规出台后的9月份（注：截至9月26日），合计有10个城市完成第二批集中供地的出让，“底价成交”成为了这一批次土拍的主旋律，这些城市的平均溢价率得到了大幅下调。

时代财经/制图

其中，济南成功出让56宗土地，均为底价成交；而平均溢价率最高的城市为福州，但也由第一批次时的18.41%下降至13%。此外，第一批次溢价率最高的重庆降幅最猛，溢价率由42.99%降至第二批次的0.02%。

不少业内人士将溢价率下调的成效，归功于8月中旬自然资源部召开的一场闭门会议，该会议对集中供地试点城市作出了四大新部署。

根据西南证券的研究报告，这四大新部署主要包括：第一，参加宅地竞拍企业需具有房地产开发资质；第二，建立有效的购地审查制度，加强对房地产企业购地资金的来源审查；第三，单宗地溢价率不得超过15%，绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率，严控城市楼面地价新高；第四，在达到地价或溢价率上限时，不得以竞配建等方式增加实际地价，可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。

实际上，在土拍新规出台之前，已有厦门、长春和无锡等3个城市率先完成了第二批集中供地的出让。不过，无论是第一还是第二批次，长春的土地市场表现较为冷淡；而同为第二批集中供地的厦门和无锡则与上述9个城市形成了鲜明的对比。其中，厦门的平均溢价率高达25.43%；而无锡的溢价率虽然不算突出，仅为4.12%，但23宗宅地里有9宗触发最高限价进入摇号程序。

在溢价率大幅下调的同时，新规对房企购地资格进行了更加严格的把关，导致流拍率急速攀升。时代财经综合统计公开信息后获悉，在第一批集中供地里，上述10个城市合计挂牌462宗土地（注：个别城市含非住宅地块），有29宗被撤牌或流拍，占比仅约6.28%；第二批次中，10个城市合计挂牌489宗土地，撤牌或流拍的土地高达136宗，占比约27.81%。

中原地产首席分析师张大伟对时代财经表示，由于各地房地产调控密集，楼市开始全面降温，叠加土地出让政策收紧，使得第二批集中供地全面遇冷，此外，“竞品质成为集中供地新要求，明显增加房企施工成本，一定程度上降低了房企拿地意愿”。

民企抓销售回款，国企掀起拿地旋风

中信证券在一份研究报告中指出，新的土地出让规则带来市场“退烧”，但吸引开发企业入市拿地的两大前提已经被动摇：一是开发企业的融资环境是正常的，不需要用经营性回款来大量偿还负债缩表；二是房价没有明显下降。

目前，多地房价进入下行通道，根据禧泰数据，今年8月我国315个样本城市中106个出现房价同比下跌，189个出现环比下跌；同时，房企特别是民营房企在融资、销售和回款等方面面临着巨大挑战。

由于国企、央企信用状况更好，并且融资渠道相对民企通畅，第二批集中供地还呈现出一个直观的趋势——国企、央企开始成为了拿地主力。

综合国泰君安、中信证券和公开信息，在天津和福州成交的土地中，国企拿地宗数合计占比高达59.64%，金额占比为70.52%；而重庆成交的28宗土地中，有18宗由国企拿下，占比将近64.29%；青岛方面，拿地金额排名前5的房企中有3家为国企，分别是山东鲁信、金茂和华润置地。

不少业内人士认为，房地产市场降温或将是接下来的趋势，这更加凸显国企、央企的拿地优势。

“楼市已经明显地进入了下行通道”，张大伟指出，一二手房价上涨的城市数量出现了显著的下降，“今年的金九银十，预计将是近几年最冷清的一年，而且由于多家房企资金链压力大，不排除后续出现明显降价的可能性”。

一TOP10房企的内部人士告诉时代财经，今年下半年的销售状况很差，“没有达到预期的销售目标”，公司已经在重点抓销售和回款，为此还将“缓一缓多元化业务”。

楼市低迷的现状，叠加卖地高峰的出现，让流拍和低溢价成交成为常态。并且，这不仅仅发生在22个集中供地试点城市身上。华泰证券的数据显示，8月百城供地面积同比降低9.4%，成交面积同比降低41.7%，溢价率跌至个位数，而整体流拍率则高达 30.4%，华泰证券指出，该流拍率创下2008年金融危机以来的新高。

以典型的三四线城市河南省南阳市为例，作为非试点城市，南阳在8月底首次推行集中供地制度，但挂牌的18宗土地最终仅成交了5宗，其余均为撤牌或流拍。上述前10房企此前在南阳市场疯狂“扫货”，但此次集中供地其并未参与竞拍，内部人士表示主要因为土地位置一般且底价较高，“当前市场下，评判经营风险较大”。

另有大型房企内部人士告诉时代财经，不止南阳，今年以来其在整个河南省拿地不多，在土储较为充裕的情况下，目前公司最重要的是少花钱、促销售和抓回款，“对于企业来说，现金流更重要，没有现金流，企业可能就撑不过去了”。

不过，中信证券在其报告中指出，未来如果民营房企不断处置资产，房价持续下跌，就算是国企也可能不会积极进入土地市场了。