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地产商躺平不抢了,上百宗土地流拍,央企国企逆势掀起拿地旋风

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本文来源:时代财经 作者:陈泽旋


图片来源:视觉中国

由于土拍规则大调整,原本应在8月开启的第二批集中供地高峰期被延迟到了9月。

据时代财经统计,截至9月26日,全国22个集中供地试点城市中,已有13个城市完成第二批集中供地的出让,占比过半。除了厦门、长春和无锡,其余9个城市的土拍均是在新规出台后进行,包括福州、青岛、济南、天津、成都、苏州、合肥、沈阳、重庆和南京(注:南京9宗土地将于9月27日摇号)。

然而,与第一批集中供地相比,第二批次出让冷清多了,10个城市撤牌(注:撤牌指终止或中止挂牌)或流拍的地块数量急速攀升,高达136宗,占挂牌总数的27.81%;而在第一批集中供地中,该比例仅约6.83%。

尽管土拍新规通过下调最高限制地价控制土地成本,但其对竞拍资格设置了更高的门槛,包括禁止“马甲”公司、严控购地资金来源和企业开发资质等等。市场认为,这导致不少房企被挤出土地市场,而近期楼市趋冷亦让房企拿地的主观意愿降低。

土地市场遇冷的并不仅仅是22个集中供地试点城市。根据华泰证券的研究报告,今年8月,百城土地流拍率超过了30%,创下2008年金融危机以来新高。典型的如河南南阳市,原本挂牌了18宗土地,但在8月底的土拍中高达13宗遭到撤牌或流拍,引发市场极大关注。

新规后土拍猛刹车,近三成土地流拍

从整体来看,前8月全国土地市场呈现分化走势,相比其它城市,作为楼市热点城市或省会的22个集中供地试点城市受到房企追捧。

土地出让结果显示,在第一批集中供地中,不少城市的土地溢价率颇为扎眼,甚至出现房企成立数十家“马甲”抢地的现象。据中原地产研究中心统计,在第一批次供地中,22座城市的住宅用地平均溢价率达到14.73%,溢价率第一的是重庆,高至42.99%;时代财经发现,部分城市的个别地块溢价率甚至超过100%。

高溢价现象在第二批集中供地时得到了遏制。在土拍新规出台后的9月份(注:截至9月26日),合计有10个城市完成第二批集中供地的出让,“底价成交”成为了这一批次土拍的主旋律,这些城市的平均溢价率得到了大幅下调。


时代财经/制图

其中,济南成功出让56宗土地,均为底价成交;而平均溢价率最高的城市为福州,但也由第一批次时的18.41%下降至13%。此外,第一批次溢价率最高的重庆降幅最猛,溢价率由42.99%降至第二批次的0.02%。

不少业内人士将溢价率下调的成效,归功于8月中旬自然资源部召开的一场闭门会议,该会议对集中供地试点城市作出了四大新部署。

根据西南证券的研究报告,这四大新部署主要包括:第一,参加宅地竞拍企业需具有房地产开发资质;第二,建立有效的购地审查制度,加强对房地产企业购地资金的来源审查;第三,单宗地溢价率不得超过15%,绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率,严控城市楼面地价新高;第四,在达到地价或溢价率上限时,不得以竞配建等方式增加实际地价,可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。

实际上,在土拍新规出台之前,已有厦门、长春和无锡等3个城市率先完成了第二批集中供地的出让。不过,无论是第一还是第二批次,长春的土地市场表现较为冷淡;而同为第二批集中供地的厦门和无锡则与上述9个城市形成了鲜明的对比。其中,厦门的平均溢价率高达25.43%;而无锡的溢价率虽然不算突出,仅为4.12%,但23宗宅地里有9宗触发最高限价进入摇号程序。

在溢价率大幅下调的同时,新规对房企购地资格进行了更加严格的把关,导致流拍率急速攀升。时代财经综合统计公开信息后获悉,在第一批集中供地里,上述10个城市合计挂牌462宗土地(注:个别城市含非住宅地块),有29宗被撤牌或流拍,占比仅约6.28%;第二批次中,10个城市合计挂牌489宗土地,撤牌或流拍的土地高达136宗,占比约27.81%。

中原地产首席分析师张大伟对时代财经表示,由于各地房地产调控密集,楼市开始全面降温,叠加土地出让政策收紧,使得第二批集中供地全面遇冷,此外,“竞品质成为集中供地新要求,明显增加房企施工成本,一定程度上降低了房企拿地意愿”。

民企抓销售回款,国企掀起拿地旋风

中信证券在一份研究报告中指出,新的土地出让规则带来市场“退烧”,但吸引开发企业入市拿地的两大前提已经被动摇:一是开发企业的融资环境是正常的,不需要用经营性回款来大量偿还负债缩表;二是房价没有明显下降。

目前,多地房价进入下行通道,根据禧泰数据,今年8月我国315个样本城市中106个出现房价同比下跌,189个出现环比下跌;同时,房企特别是民营房企在融资、销售和回款等方面面临着巨大挑战。

由于国企、央企信用状况更好,并且融资渠道相对民企通畅,第二批集中供地还呈现出一个直观的趋势——国企、央企开始成为了拿地主力。

综合国泰君安、中信证券和公开信息,在天津和福州成交的土地中,国企拿地宗数合计占比高达59.64%,金额占比为70.52%;而重庆成交的28宗土地中,有18宗由国企拿下,占比将近64.29%;青岛方面,拿地金额排名前5的房企中有3家为国企,分别是山东鲁信、金茂和华润置地。

不少业内人士认为,房地产市场降温或将是接下来的趋势,这更加凸显国企、央企的拿地优势。

“楼市已经明显地进入了下行通道”,张大伟指出,一二手房价上涨的城市数量出现了显著的下降,“今年的金九银十,预计将是近几年最冷清的一年,而且由于多家房企资金链压力大,不排除后续出现明显降价的可能性”。

一TOP10房企的内部人士告诉时代财经,今年下半年的销售状况很差,“没有达到预期的销售目标”,公司已经在重点抓销售和回款,为此还将“缓一缓多元化业务”。

楼市低迷的现状,叠加卖地高峰的出现,让流拍和低溢价成交成为常态。并且,这不仅仅发生在22个集中供地试点城市身上。华泰证券的数据显示,8月百城供地面积同比降低9.4%,成交面积同比降低41.7%,溢价率跌至个位数,而整体流拍率则高达 30.4%,华泰证券指出,该流拍率创下2008年金融危机以来的新高。

以典型的三四线城市河南省南阳市为例,作为非试点城市,南阳在8月底首次推行集中供地制度,但挂牌的18宗土地最终仅成交了5宗,其余均为撤牌或流拍。上述前10房企此前在南阳市场疯狂“扫货”,但此次集中供地其并未参与竞拍,内部人士表示主要因为土地位置一般且底价较高,“当前市场下,评判经营风险较大”。

另有大型房企内部人士告诉时代财经,不止南阳,今年以来其在整个河南省拿地不多,在土储较为充裕的情况下,目前公司最重要的是少花钱、促销售和抓回款,“对于企业来说,现金流更重要,没有现金流,企业可能就撑不过去了”。

不过,中信证券在其报告中指出,未来如果民营房企不断处置资产,房价持续下跌,就算是国企也可能不会积极进入土地市场了。

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