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限跌令城市增至9城,释放了3大信号!官方:保护购房者利益

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此时是房地产最关键的时刻,因为任何的一举一动都能被解读出截然相反的观点。所以,经济参考报此前提醒过,“在支持增长与防范问题之间寻求平衡,特别是要加强预期管理和引导,不向房地产市场发出错误信号。”


说的错误信号是什么?其实很丰富,包括太多太多,但主要是对政策解读出现极端的观点,应该予以重视起来,毕竟房地产市场是一个复杂的牵扯到太多的行业,一个错误的信号可能影响大、波及范围广,造成的伤害性更大。要客观理性判断当前房地产市场形势,避免误入歧途。

我认为最近最受争议的话题之一就是关于房价下跌的问题。“限跌令”一旦开了闸,就收不住了,特别是被默许后,越来越多的城市加入到“限跌令”城市行列。

默许自有默许的道理,所以千万不能因此而被带节奏,误读政策,从而干扰购房者的判断。

日前,张家口市住建局等四部门联合出台《关于进一步加快完善房地产长效机制的通知》,其中一条“新取得预售许可证的项目不得低于备案价格85%进行销售”的内容备受关注,很明显,“限跌令”城市再增加一个。


此前,已有包括岳阳、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山出台了类似政策。张家口成为近段时间以来第9个出台房价限跌令的城市。

无论是地方城市的初衷,还是对市场的实际影响,或者是官方媒体的评论,甚至我对这个行为的理解,我都有必要再说一句,不要传递错误信号,需要客观理性分析当前楼市形势。

1、错的不是“限跌令”,怕的是对“限跌令”的误读。

“限跌令”到底是否符合出台这些政策的城市现状?从目前来看,并没有什么不对。特别是经济日报也有评论称,出台限跌措施是当前房地产市场分化明显的体现。稳是主基调,大涨不是稳,大跌也不是稳。人们越来越认识到热点城市房价过快上涨将带来的问题,还应注意到,房价过快下跌的情况同样会给楼市带来很大问题。


从这个角度看,“限跌令”并没有毛病,否则早就叫停了,不会等到这么多城市出台该政策。

所以“限跌令”不可怕,而且还会对促进楼市健康平稳发展有好处,只是一旦被误读,可能就容易被带跑偏。比如,无论地方出于什么目的,是否有托市之嫌,但不让房价大跌这一点是没有问题的,与房子是用来住的而不是用来炒的这个定位以及房价稳定大局不冲突。

可就怕有人会认为“限跌令”就是不让房价降,我跟你说,还真不是这么回事。还有一种可怕的想法,就是认为市场太严,开发商都没法混,一定会出大问题。其实,这两种想法都太极端,并不是国家想表达的意思,稳才是主基调。

2、房价不是不可以降,适度小幅下跌对楼市是良性的。

根据第一条也可以引申出一个意思,那就是房价并非只能涨而不能跌,涨跌都是正常的,只要不脱离稳定的范围。经济日报称,为避免恶性竞争和房企大幅降价而出台限跌措施,并不是说房价不可降。房价在一定范围内小幅涨跌都是正常现象,关键是,要防范有些地方的市场出现过快大幅下降的情况发生。


其实,我说过多次,就连央行参事盛松成也说过多次,目前我国房价平稳或小幅下降是好事。可见,房价并不是不能降,我认为,反而会促进楼市良性发展,适度下跌,让购房者看到诚意,让刚需明白,让利于民才是最好的出路。

3、楼市严重分化,某些城市成交低迷,去库存压力较大。

刚刚说了,房价涨跌并不稀奇,所以可以看出,全国各地采取不同的政策,这也是科学的。房住不炒、因城施策才是最辩证的调控方法。

就拿刚刚出台限跌令的张家口来说,官方是这样回应的,张家口市住建局房地产监管科科长杜继鑫介绍,目前,张家口主城区已经从房价最顶峰的13000元/平左右,降到了均价8000多元/平。尤其是今年,开发商迫于压力,有些甚至低于成本价卖房。

开发商为什么这么做呢?毋庸置疑,压力大。除了张家口,其他出台限跌令的城市也都是大同小异,多数都在三四线城市,这也表明,某些非热点的三四线城市在强调控之下成交持续低迷,开发商在面临“三道红线”等政策的约束下日子不好过,“以价换量”也是没有办法的办法。


但是“限跌令”还不至于成为普遍现象,还是主要生在一些库存较高、去化较难的城市。

我们不能只停留在表面,更应该将问题的实质抓住。某些城市因住房供应量过大,房价出现较强下行冲动。虽然房价并不是特别高,但上涨较快,而且与地方经济和居民收入并不匹配,这是过度依赖土地出让和房地产开发投资的结果。不顾需求的供给造成的市场失衡。

所以出台“限跌令”可以,但更应该吸取教训,而不是把“限跌令”当成托市的借口,否则,问题会越积越大。

我们回头再看看张家口住建局的话,杜继鑫表示,用大幅低于成本的价格买到房子,购房者肯定认为是白捡了大便宜,但事情哪有那么简单,后期保障,房屋配套设施等投入一定会摊上高开销。所以“限跌令”在一定程度上也在保护购房者利益。

这话我认为有道理,但经不起推敲,老百姓为何会觉得捡了个大便宜?所以我想问,成本价是怎么涨上去的?如果没有过去猛涨,大家还会这么想吗?

而且,房屋质量跟市场无关,跟房价涨跌无关,因为房屋质量是最低标准,品质可以差,但质量要有底线思维,如果开发商因为降价而质量不过关,那不能让房价背锅,谁的责任谁清楚。


听起来,的确是在保护购房者利益,这个我不否认,但根本上不在于此。房屋质量本来就应该是购房者应得的最基本保障,这个不能当成目标,更不能成为不降价的借口。最重要的是,既要去库存,又不能大幅降价,那么又该如何吸引购房者买房呢?如何促进市场成交活跃呢?

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